Стороны и сроки договора аренды

3. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, арендодатель, по общему правилу, обязан принять в договор на оставшийся срок его действия наследника указанного гражданина, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

4. Арендодатель обязан по письменному требованию арендатора, сделанному в установленный или разумный срок, перезаключить с ним договор аренды, если последний надлежащим образом исполнял договора.

5. Арендодатель обязан  нести ответственность за недостатки  сданного в аренду имущества,  если эти недостатки не позволяют  полностью или частично пользоваться  имуществом. Арендодатель не несет  ответственности за недостатки, если они: оговорены в договоре; были заранее известны арендатору  или если эти недостатки сам  арендатор должен был обнаружить  при передаче имущества.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков [1, с.4].

Обязанностями арендатора являются:

1. Арендатор обязан своевременно  вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату).

2. Арендатор обязан пользоваться  арендованным имуществом в соответствии  с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре  не определены, - в соответствии  с назначением имущества.

3. Арендатор обязан поддерживать  имущество в исправном состоянии,  производить за свой счет текущий  ремонт и нести расходы на  содержание имущества, если иное  не установлено законодательством  или договором аренды.

4. Арендатор обязан письменно  уведомить арендодателя о желании  заключить такой договор в  срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой  срок не указан, - в разумный  срок до окончания действия  договора о желании продлить  договор аренды на новый срок.

5. При прекращении договора  аренды арендатор обязан вернуть  арендодателю имущество в том  состоянии, в котором он его  получил, с учетом нормального  износа или в состоянии, обусловленном  договором. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором [2, с.95].

Договор аренды является взаимным, поэтому обязанностям одной стороны  корреспондируют соответствующие  права другой стороны.

Права арендодателя:

Если арендодатель передал  арендатору имущества с недостатками, которые полностью или частично препятствуют извлечению его полезных свойств, арендодатель имеет право  в целях предотвращения досрочного расторжения договора по инициативе арендатора произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным  имуществом, пригодным для использования  в целях, обусловленных договором  либо назначением имущества, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор аренды судом, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом  с существенным нарушением условий  договора или назначения имущества  либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает  имущество;

3) более двух раз подряд  по истечении установленного  договором срока платежа не  вносит арендную плату;

4) не производит капитального  ремонта имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре - в  разумные сроки в тех случаях,  когда в соответствии с законодательством  или договором производство капитального  ремонта является обязанностью  арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания  досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства  в разумный срок.

Если арендатор не возвратил  арендованное имущество либо возвратил  его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы  за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает  причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Права арендатора:

Арендатор имеет право  требовать передачи ему указанного в договоре имущества в обусловленном  договором состоянии в установленные  в договоре сроки вместе со всеми  принадлежностями и относящимися к  имуществу документами. В качестве альтернативы арендатору предоставлено  право требовать расторжения договора и возмещения убытков, вызванных действиями (бездействием) арендодателя.

Если арендодатель не предоставил  арендатору сданное в аренду имущество  в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок, арендатор вправе истребовать  от него это имущество и потребовать  возмещения убытков, причиненных задержкой  исполнения, либо потребовать расторжения  договора и возмещения убытков, причиненных  его неисполнением.

При обнаружении недостатков  арендованного имущества, полностью  или частично препятствующих пользованию  им арендатор вправе по своему выбору:

1) потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  недостатков имущества, либо соразмерного  уменьшения арендной платы, либо  возмещения своих расходов на  устранение недостатков имущества;

2) непосредственно удержать  сумму понесенных им расходов  на устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно  уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного  расторжения договора.

В одностороннем порядке  договор аренды,  может быть, расторгнут по требованию арендатора, когда [4, с.42]:

• Арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

• Переданное имущество имеет недостатки, препятствующие пользованию, не оговоренные при заключении договора;

• Арендодатель не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки в тех случаях, когда капитальный ремонт имущества является его обязанностью по договору.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности  по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество  в безвозмездное пользование, а  также отдавать арендные права в  залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных  товариществ и обществ или  паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено  законодательством. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор [5, п.2 ст.586].

Нарушение арендодателем  обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

1) произвести капитальный  ремонт, предусмотренный договором  или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя  стоимость ремонта или зачесть  ее в счет арендной платы;

2) потребовать соответственного  уменьшения арендной платы;

3) потребовать расторжения  договора и возмещения убытков.

Арендатор имеет право  досрочно расторгнуть договор аренды судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в  пользование арендатору либо создает  препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;  арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;  имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Все сказанное позволяет  сделать вывод, что как арендатор, так и арендодатель имеют свои права и обязанности, это вытекает из правовой природы договора, т.к. договор  аренды является взаимным.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В данной работе были рассмотрены  основные виды договора аренды и общие  проблемы, в  том числе стороны и сроки, возникающие в арендных правоотношениях.

Договор аренды допускается  во всех отраслях хозяйствования  и  может применяться в отношении  имущества всех форм и видов собственности. Данный договор применяется практически  во всех сферах деятельности, как и  в бытовых потребностей, так и в предпринимательской. Договор аренды, по нашему мнению, является одним из самых распространённых договоров в наше время, и мы считаем, стоит на втором месте, после договора купли-продажи. 

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть органы и  организации, уполномоченные собственником  сдавать имущество в аренду, а  также право сдачи имущества  в аренду принадлежит собственнику, в том числе иностранным юридическим  и физическим лицам, а также государственные органы.

Арендатором может выступать любой субъект гражданских правоотношений, который заинтересован в получении имущества в аренду.

Срок не является существенным условием договора аренды. Если срок аренды в договоре не определен, договор  аренды считается заключенным на неопределенный срок, и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца.

Однако, если срок по договору истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом, следует отметить, что если договор аренды возобновляется на неопределенный срок, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то в этом случае заключение нового договора не требуется, поскольку прежний договор после истечения установленного срока автоматически возобновляет свое действие на неопределенный срок и может быть прекращен в любое время после своевременного предупреждения одной из сторон.

Кажущаяся простота договорных отношений и большое количество заключаемых договоров порой  приводит к тому, что стороны не уделяют внимания должному их оформлению и нередко заключают договоры без надлежащего правового анализа.

В заключение рассмотрения темы можно сделать выводы о том, что:

1. Гражданское законодательство  на сегодняшний день представляет из себя целостную систему, способную обеспечить участникам гражданско-правовых отношений необходимый уровень правовой защиты, но оно нуждается в более детальном толковании.

2. Законы, принимаемые как  своеобразное дополнение к Гражданскому  кодексу, должны не только не  противоречить ему, но и не  ущемлять права сторон договора.

3. Необходимо повышать  правовую культуру лиц, вступающих  в правоотношения и всего населения  в целом, это поможет избежать  нарушения закона и облегчит  разрешение споров, возникающих  впоследствии.

4. При разработке нормативных  актов касающихся гражданских  правоотношений, следует обращать  внимание на реальное положение  дел и учитывать фактическое  состояние общества, не принимать  нормы лишь для того, чтобы  поддержать отдельно заинтересованных  лиц. Следует понимать, что это  может привести к неблагоприятным  последствиям.

5. Регулирование общественных  отношений не оканчивается лишь  принятием законодательного акта, оно также включает в себя  и охрану прав. Необходимо привить  понимание гражданам, что состояние  их благополучия зависит, в  том числе и от правильного  соблюдения ими норм права.  Несоблюдение же или умышленное  злоупотребление может привести  к применению соответствующей  ответственности.

В целом договор аренды является одним из наиболее действенных  инструментов для предпринимателей и рядовых граждан, которые бы хотели увеличить своё благосостояние, но не имеют достаточных средств для приобретения имущества.