Управляющая компания при управлении многоквартирными домами

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Введение…………………………………………………………………………..3

 

ГЛАВА 1. УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ.

§1.1.История становления и развития управляющей компании как формы управления многоквартирными домами………………………………………...6

§1.2.Законодательное регулирование по вопросам управления многоквартирными домами  управляющей компанией………………………12

§1.3. Проблемы практической реализации управления многоквартирными домами управляющей компанией………………………………………………18

 

Заключение……………………………………………………………………..27

Список  использованных источников………………………………………32

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

 

 В условиях административно-плановых методов управления экономикой управление в жилищной сфере, осуществлялось преимущественно одним лицом–социалистическим государством, выступающим в качестве единого собственника. Однако как показала история, такое управление не являлось эффективным, поскольку государство и созданные для этого специальные организации не могли качественно и эффективно управлять имуществом в виде каждого отдельно взятого многоквартирного дома. Кроме того, на это также оказывало негативное влияние отсутствие конкуренции и рыночных отношений, так как, по сути, не имело значение качество предоставления работ и услуг владельцам помещений в многоквартирном доме, осуществляемыми специальными государственными организациями.

Управление  многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия  проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном  доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В настоящее время собственники жилых помещений в многоквартирном доме довольно часто прибегают к услугам управляющих организаций. Однако на практике, в частности в домах–новостройках, это оборачивается невозможностью выбора и смены управляющей организации в силу определенных обстоятельств, высокими тарифами и рядом других проблем.

В настоящее  время в домах-новостройках существует и иной способ – «назначение» управляющей организации. Так, граждане – покупатели жилых помещений подписывают договор уступки права требования к договору инвестирования на строительство многоквартирного дома, в соответствии с которым обязуются до начала оформления прав собственности на квартиры подписать с эксплуатирующей организацией, назначаемой заказчиком строительства, договор на управление и эксплуатационное обслуживание жилого дома.

 Правовое регулирование управления многоквартирным домом в Жилищном кодексе Российской Федерации далеко не совершенно.                 В частности, проблемы имеются в определении правовой природы отдельных категорий и сделок, в порядке согласования воли сособственников и принятия общих решений, в определении размеров обязательных платежей и сборов, в процессе внедрения любого из предусмотренных способов управления многоквартирного дома и др.

Все это свидетельствует  о необходимости научной разработки проблем правового регулирования  отношений по управлению многоквартирными домами.

Актуальность. С учетом же того, что подавляющее большинство людей проживают в многоквартирных домах, проблемы, рассматриваемые в данной работе, приобретают особую социальную значимость и, соответственно, обуславливают выбор темы исследования.

Объектом в данном случае являются общественные отношения, возникающие в связи и по поводу управления многоквартирными домами управляющими компаниями. Предметом выступает действующее законодательство Российской Федерации, регулирующее отношения по управления многоквартирными домами управляющими компаниями, а также научные публикации, в которых затрагиваются указанные вопросы, судебная практика.

Целью исследования является изучение проблем правового регулирования многоквартирного дома управляющей организацией как объекта управления и внесение предложений по совершенствованию законодательства, направленных на создание необходимых условия для более эффективного управления многоквартирными домами.

Достижение  поставленной цели предполагает решение  следующих задач:

– изучить историю управляющей компании.

– проанализировать развитие правового регулирования управления многоквартирным домом управляющей компанией.

–выявить проблемы правового регулирования управления многоквартирным домом управляющей компанией и предложить собственные пути решения.

Раскрывая данную тему необходимо прибегнуть к методу анализа и сравнительного правоведения. В этой связи воспользуемся научным арсеналом прошлого и настоящего, практическим опытом управления многоквартирными домами управляющей организацией.

Научная новизна данной курсовой работы состоит в разработке практических рекомендаций по совершенствованию управления многоквартирными домами такой формой, как управляющая компания.

В той или  иной степени данные проблемы затронуты  в работах следующих авторов: А.В.Афониной, А. Зарецкого , И.А. Дроздова и других.

Настоящая курсовая работа состоит из одной главы, которая  делится на три параграфа:

1. история становления и развития управляющей компании как формы управления многоквартирными домами;
2. законодательное регулирование по вопросам управления многоквартирными домами  управляющей компанией;
3. проблемы практической реализации управления многоквартирными домами управляющей компанией.

ГЛАВА 1. УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ПРИ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

 

 

§ 1.1.История  становления и развития управляющей компании как формы управления многоквартирными домами

 

С 1921 года в городах  создаются жилищные товарищества, которым  передавались муниципализированные строения. Они становятся формой управления жилищным хозяйством, по сути это первый в  истории России способ управления жилой недвижимостью, он также является прообразом современных товариществ собственников жилья. Жилищно-арендные кооперативные товарищества с 1924 года становятся основной формой управления. На них возлагалась обязанность восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в нормальном состоянии и удовлетворять потребности своих членов. Еще в 1927 году жилищно-арендные кооперативные товарищества оценивались как лучшая форма хозяйствования.

В 1937 году жилищные товарищества, распоряжавшиеся около 90 % жилищного фонда, были упразднены, и весь фонд перешел в распоряжение местных советов на основании постановления ЦИК и СНК СССР от             17 октября 1937 года «О сохранении фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах»¹. Вместе с этим право распределения жилой площади и заселения в квартиры также перешло от правления товариществ исполкомам. В советское время жилой фонд повсеместно обслуживался государственными эксплуатационными организациями и лишь незначительное исключение составляли дома жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Согласно ст. 22 Жилищного кодекса РСФСР 1983 года² жилищно-эксплуатационные организации должны были обеспечивать сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование высокий уровень обслуживания граждан, а также контролировать соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории. Таким образом, они были наделены функциями не только обслуживания, но и контроля³.

Став в результате массовой приватизации собственниками жилых помещений, граждане и юридические лица получили более широкие правомочия в отношении жилых помещений, устранив жилищно-эксплуатационные организации от функции контроля за порядком использования жилого помещения

Со временем становления государственной системы управления появились жилищно-эксплуатационные конторы (далее – ЖЭКи).

Впоследствии, уже в 80-тых годах ЖЭКи преобразовались  в Дирекции единого заказчика (далее – ДЕЗы).

До введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации ресурсоснабжающие организации оказывали коммунальные услуги напрямую населению и поручали жилищным организациям собирать платежи, выплачивая соответствующее вознаграждение. При этом жилищная организация рассматривалась как структура, содействующая ресурсоснабжающим организациям в сбыте ресурсов и берущая на себя в соответствии с договором обязательства по сбору с потребителей ресурсов платежей, затрат по начислению и обработке коммунальных платежей, возмещению госпошлины при обращении за защитой интересов ресурсоснабжающих организаций при взыскании долгов.

Согласно Правилам предоставления коммунальных услуг, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от    26 сентября 1994 года № 1099⁴, управляющая организация не была названа среди исполнителей коммунальных услуг, в силу пункта 1.1 данного акта исполнителями коммунальных услуг признавались предприятия, имеющие жилищный фонд и объекты инженерной инфраструктуры в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также объединения собственников, которым передано право управления многоквартирным домом⁵.

С вступлением  в силу в марте 2005 года нового Жилищного кодекса Российской Федерации ⁶начали появляться, предусмотренные им и реформой жилищно-коммунального хозяйства частные управляющие организации. Термин «управляющие организации» употреблять в значении управление многоквартирными домами предпочтительнее, чем управляющие компании, поскольку последние, как это принято в традициях делового оборота и нормативных актах РФ, принято считать компаниями управляющими           (в какой-то мере) другими юридическими лицами, их имуществом.

Появление управляющих организаций, которые по смыслу             ст.165 Жилищного кодекса Российской Федерации могут создаваться в любых организационно-правовых нормах, направлено на создание полноценной конкуренции на рынке жилищных услуг. Данное положение является новеллой, поскольку ранее Закон о товариществах допускал передачу функций  по управлению многоквартирным домом только уполномоченным государством или органами местного самоуправления службам заказчика жилищно-коммунальных услуг, под которыми подразумевались по сути государственные жилищно-эксплуатационные организации.

Само наименование «служба  заказчика» в значительной мере определяло характер деятельности данных организаций, которые выступали в качестве посредников между домовладельцами и продавцами (подрядчиками, исполнителями) товаров (работ, услуг), а их деятельность в целом носила организационный характер. Это не случайно. Разделение управленческих и технических функций в сфере обслуживания жилищного хозяйства являлось одним из положений реформы жилищно-коммунального хозяйства. Соответствующая идея была закреплена в Указе Президента РФ от    29 марта 1996 года № 432 «О развитии конкуренции при предоставлении услуг по эксплуатации и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов»⁷, По замыслу ее авторов такого рода разделение функций должно было привести к формированию конкурентной среды в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а следовательно, к повышению качества обслуживания жилых помещений. Создание конкуренции предполагалось за счет привлечения подрядчиков, которые бы осуществляли технические функции преимущественно на конкурсной основе.

Среди функций, которые  осуществляли службы заказчика, были: организация технического обслуживания, ремонта, а также сохранности и надлежащего использования объектов жилищной сферы; организация предоставления коммунальных услуг гражданам; организация надлежащего содержания придомовой территории и т.д. Иными словами, никакой производственной деятельности службы заказчика сами практически не осуществляли. Энергия, а также вода, газ для последующей продажи потребителям приобретались службами заказчика у энергоснабжающих организаций, а подрядные работы (техническое обслуживание, ремонт) по договору со службой заказчика выполняли, как правило, ремонтно-эксплуатационные предприятия (далее – ГПРЭП).

Как ни странно, такая  форма управления жилищным хозяйством по ряду причин оказалась не слишком эффективной. Во-первых, быстро стало понятно, что службы заказчика не в состоянии привлекать для любого мелкого ремонта (например, санитарно-технического оборудования) стороннюю организацию, в связи с чем, в частности, в г. Санкт-Петербурге службе заказчика было предоставлено право самостоятельного выполнения работ по техническому обслуживанию и санитарному содержанию объектов жилого фонда. Во-вторых, при дотационной системе финансирования жилищно-коммунального хозяйства расчеты между заказчиками и подрядчиками не всегда идут гладко, что затрудняет выход на рынок жилищно-коммунальных услуг солидных частных организаций, вынуждая службы заказчика аккумулировать и ряд технических функций .

Действующий Жилищный кодекс Российской Федерации фактически подтвердил отказ от разделения между различными хозяйствующими субъектами управленческих и технических функций, отдав решение вопроса о целесообразности делегирования управленческих и/или технических функций третьим лицам на откуп управляющим организациям.

Действующие Правила  предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2003года № 307⁸, наделяют управляющую организацию правами и обязанностями исполнителя. Согласно определению, приведенному в указанных Правилах, исполнитель–юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги.

Министерство регионального  развития Российской Федерации дало следующие разъяснения по данному  вопросу: при выборе собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления домом управляющей организацией данная организация на основании        подпунктов 2, 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации  и пункта 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам должна заключить с ресурсоснабжающей организацией договоры на приобретение всех коммунальных ресурсов, предоставление которых возможно исходя из степени благоустройства многоквартирного дома⁹.