Управляющая компания при управлении многоквартирными домами

Согласно нормам статей 426,445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 26 марта 2003 г. № 35-ФЗ «Об электроэнергетике»²⁴ потребители электрической и тепловой энергии–лица, приобретающие электрическую и тепловую энергию для собственных бытовых и (или) производственных нужд.

Ответчик не является потребителем тепловой энергии, в отношениях с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме выступает как управляющая организация. Истец обязан заключить договор на оказание услуг по передаче тепловой энергии в случае обращения к нему любых лиц–собственников и нанимателей жилых помещений многоквартирных жилых домов, сети которых присоединены к тепловым сетям истца, однако он не вправе требовать заключения такого договора от ответчика. Таким образом, несмотря на то что пункт 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливает обязаннocть исполнителя по заключению договоров с ресурсоснабжающей организацией, фактически понудить исполнителя к выполнению данной обязанности ресурсоснабжающая организация в судебном порядке не может, так как это не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом.

По мнению Д.А. Логинова²⁵, единственное, что остается сделать,          – заключить договор путем совершения сторонами конклюдентных действий в соответствии со статьей 438 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Для этого ресурсоснабжающая организация должна направить в адрес управляющей организации оферту и продолжать предоставление коммунальных ресурсов. Если после получения оферты управляющая организация не прекратит потреблять коммунальные ресурсы, то, как следует из пункта 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации, это будет являться акцептом, и договор будет считаться заключенным. Аналогичной точки зрения придерживается Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от       5 мая 1997 г. № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров»²⁶.

В связи с изложенным представляется очевидным, что в настоящее время отсутствуют эффективный гражданско-правовой механизм влияния на деятельность недобросовестных исполнителей. Для решения сложившейся ситуации необходимо прежде всего дополнить федеральное законодательство нормами о контроле за деятельностью исполнителя.

В целях более полного учета прав и законных интересов граждан – собственников помещений в многоквартирном доме предлагаю внести дополнения в часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, предусматривающие с момента принятия собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления – управление управляющей организацией – обязанность управляющих организаций заключить договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями.

Еще одной не менее  важной проблемой является добровольно-принудительный выбор способа управления многоквартирными домами.

Согласно части 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1)непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление  товариществом собственников жилья  либо жилищным кооперативом или  иным специализированным потребительским  кооперативом;

3) управление  управляющей организацией.

В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Часть 4 статьи 161 Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает, что орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, собственники жилых помещений выбирают управляющую  организацию по своей инициативе, самостоятельно или она выбирается органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса.

Однако в  настоящее время в домах-новостройках существует и иной способ–«назначение» управляющей организации. Так, граждане–покупатели жилых помещений подписывают договор уступки права требования к договору инвестирования на строительство многоквартирного дома, в соответствии с которым обязуются до начала оформления прав собственности на квартиры подписать с эксплуатирующей организацией, назначаемой заказчиком строительства, договор на управление и эксплуатационное обслуживание жилого дома.

При этом хотелось бы отметить, что ответственность  за нарушение данного обязательства  договор инвестирования не предусматривает.

В свою очередь, в самом тексте договора на управление и эксплуатационное обслуживание жилого дома содержатся положения, согласно которым граждане реализуют свое право выбора на управление путем подписания договора (т.е., подписав договор, подтверждают, что выбрали способ управления, управление управляющей организацией, и выбрали саму управляющую организацию).

Следует заключить, что указанный способ «назначения» противоречит действующему жилищному законодательству. Однако отчасти такой способ является вынужденным, поскольку жилые помещения в доме-новостройке раскупаются не сразу, достаточно длительное время многоквартирный дом пустует. Кроме того, после сдачи дома в эксплуатацию и до оформления гражданами права собственности на практике проходит достаточно длительный период, в том числе потому, что соинвесторы вынуждены обращаться в суд для признания права собственности.

Поэтому, учитывая изложенное, провести собрание собственников  просто не представляется возможным  по причине их отсутствия.

Органы местного самоуправления, несмотря на письменные обращения граждан, не проводят открытый конкурс, ссылаясь на недостаточное количество собственников в многоквартирном доме.

На основании всего  вышеизложенного предлагаю внести изменения в пункт 1 статьи 162 Жилищного  кодекса Российской Федерации, что позволит гражданам заключать договоры с управляющими компаниями только после того, как они  станут собственниками жилых помещений.

Таким образом, внесение соответствующих изменений и  дополнений в действующее законодательство создаст необходимые правовые гарантии как для управляющих организаций, так и для их контрагентов–собственников помещений в многоквартирном доме.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

 

Рассмотрев действующее  законодательство и судебную практику по проблемам управления многоквартирными домами можно сделать вывод о том, что в настоящее время отсутствуют эффективный гражданско-правовой механизм влияния на деятельность недобросовестных исполнителей. Для решения сложившейся ситуации и в целях более полного учета прав и законных интересов граждан –собственников помещений в многоквартирном доме предлагаем внести дополнения в федеральное законодательство нормами о контроле за деятельностью исполнителя.

 

1.Заключение договора между управляющей компанией                   и ресурсоснабжающей организацией

 

Законодательно  установлено

Частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

Недостатки

Как правило, на сегодняшний  день одним из существенных пробелов действующего законодательства является отсутствие возможности понуждения управляющей организации к заключению договора с ресурсоснабжающей организацией. При заключении прямых договоров между гражданами и ресурсоснабжающими организациями представляется затруднительной реализация квалифицированного контроля за соблюдением прав и интересов потребителей, возможность привлечения нарушителей к гражданско-правовой ответственности, а также возможность снижения размера оплаты в случае ненадлежащего выполнения договорных обязательств по срокам, объему и качеству поставки ресурсов. В настоящее время отсутствуют эффективный гражданско-правовой механизм влияния на деятельность недобросовестных исполнителей. Для решения сложившейся ситуации необходимо прежде всего дополнить федеральное законодательство нормами о контроле за деятельностью исполнителя.

Предложение

Часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской после слов «предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам» дополнить следующими словами «заключать договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями» и изложить в следующей редакции: «По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, заключать договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность».

Обоснование

Внесение соответствующих  изменений и дополнений в действующее  законодательство создаст необходимые  правовые гарантии как для управляющих  организаций, так и для их контрагентов–собственников помещений в многоквартирном доме и ресурсоснабжающих организаций.

 

2.Заключения  договора между собственниками  жилых помещений и управляющей  компанией

 

Законодательно  установлено

Частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено: «Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора».

Недостатки

В настоящее время в домах-новостройках существует и иной способ – «назначение» управляющей организации. Так, граждане – покупатели жилых помещений подписывают договор уступки права требования к договору инвестирования на строительство многоквартирного дома, в соответствии с которым обязуются до начала оформления прав собственности на квартиры подписать с эксплуатирующей организацией, назначаемой заказчиком строительства, договор на управление и эксплуатационное обслуживание жилого дома.

При этом хотелось бы отметить, что ответственность  за нарушение данного обязательства  договор инвестирования не предусматривает.

Предложение

Часть 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации после слов «подписанного сторонами» дополнить следующими словами «только после оформления гражданином права собственности» и изложить в следующей редакции: «Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, только после оформления гражданином права собственности. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора».