Виды имущественных комплексов по законодательству современной России

Состав  имущества предприятия не является фиксированным: одни виды его отчуждаются, другие приобретаются в процессе производственной деятельности, что  обязательно отражается в самостоятельном  балансе предприятия. Все имущество предприятия, отраженное в бухгалтерском балансе, подразделяется на капитальные и финансовые вложения, основные средства и нематериальные активы, сырье, материалы, готовую продукцию и товары, незавершенное производство и расходы будущих периодов. Сюда же входят фонды и резервы, расчеты с дебиторами и кредиторами, другие статьи, а также прибыль (убыток) предприятия. Движение имущества предприятия отражается в бухгалтерской отчетности ежедневно и подытоживается за определенный временной период (месяц, квартал и т.д.).

На  основании изложенного можно  сделать следующий вывод. Предприятие  представляет собой единый и неделимый  объект прав, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят материальные и нематериальные виды имущества. Из содержания ст. 132 ГК РФ вытекают присущие предприятию специфические свойства, которые характеризуют его как имущественный комплекс. К ним относятся: 1) предприятие - это имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности; 2) предприятие - это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих предпринимателю; 3) предприятие - это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одно непотребляемое, совокупное имущество; 4) предприятие - это недвижимое имущество

 

   2.2. Многоквартирный дом как имущественный комплекс

 

Многоквартирный дом в целом объектом прав не является, он представляет собой по определению совокупность помещений, принадлежащих различным собственникам и объединенных лишь пространственно, с одной стороны, и имущества, принадлежащего всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности, - с другой. Хотя в ЖК РФ не содержится легальная дефиниция многоквартирного дома, она легко выводится из иных положений данного Кодекса, в том числе ст. 15 и гл. 6.

На  подзаконном уровне попытка сформулировать определение многоквартирного дома предпринята в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу"¹³⁵. Так, в соответствии с п. 6 данного Положения многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Из такого определения, по-видимому, исходят многие специалисты-регистраторы, но полагаем, что оно не должно быть воспринято ни теорией, ни тем более, попав в нормативные документы, практикой.

Безусловно, данное определение не вполне точно  описывает многоквартирный дом. Не спасет положение и предлагаемое указание на то, что многоквартирными жилыми домами не являются индивидуальные жилые дома, в том числе отдельно стоящие с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи. Исходя из этого, любой индивидуальный коттедж в случае раздела (например, имущества супругов или в результате наследования) и образования в нем самостоятельных помещений и их отчуждения становится многоквартирным домом, так как его предназначение изменяется. Представляется, что такая позиция сомнительна и не поддерживается законодателем. Так, например, из анализа положений ГрК РФ, в частности, его ст. 49, очевидно, что законодатель определенно разделяет многоквартирные жилые дома и жилые дома блокированной застройки. Хотя последние представляют собой совокупность более чем двух квартир и имеют выход на территорию общего пользования, кроме того, у них нет осадочных швов и, будучи построены на едином фундаменте, они являются единым объектом технического учета.

В отличие  от предприятия, являющегося сложной вещью¹³⁶, выделение из которой некоторых частей в натуре может и не отразиться на его назначении, комплексный характер многоквартирного дома имеет специфику: часть его уже разделена и находится в собственности различных лиц, а оставшаяся часть (общее имущество) неделима¹³⁷. Таким образом, можно говорить о некой "омонимичности" упомянутых понятий, когда "имущественный комплекс" обозначает две возможные модели.

Исходя  из первой, это - совокупность вещей, имущественных  прав (вещных, обязательственных) и  даже нематериальных элементов в рамках одного мегаобъекта, являющегося самостоятельным объектом вещных (!) прав. Такое понимание имущественного комплекса дает возможность расширить его использование в гражданском обороте, не ограничивая употребление данной модели только предприятием.

Вторая  же подразумевает совокупность объектов права, принадлежащих различным собственникам в рамках единого материального квазиобъекта (объекта технического или градостроительного учета), причем оставшаяся (обслуживающая, эксплуатационная) часть квазиобъекта принадлежит на праве общей собственности упомянутым правообладателям. Таким образом, имущественный комплекс второй модели не является самостоятельным объектом гражданских прав.

Следует обратить внимание на то, что в случае строительства многоквартирного дома непосредственно публичным органом с поступлением затем дома полностью в муниципальную собственность для целей предоставления помещений по договору социального найма нуждающимся малообеспеченным гражданам правовой режим данного объекта будет несколько отличаться от рассмотренной модели. Тем не менее даже в этом случае специфика многоквартирного дома проявляет себя и не дает нам оснований отрицать его природу как особого вида имущественного комплекса. Как было сказано ранее, право социального найма весьма отличается от традиционной модели обязательственного права и имеет некоторые вещно-публичные черты. Несмотря на то, что в ЖК РФ речь идет лишь о правах собственника помещения на общее имущество многоквартирного дома, безусловно, что социальный наниматель в силу стабильности и бессрочности его прав на помещение, а также наличия обязанностей по содержанию и текущему ремонту общего имущества обладает некой, пусть даже не оговоренной в законе, формой господства над ним. Из изложенного следует, что даже если многоквартирный дом как единый объект права полностью принадлежит публичному собственнику, в нем сохраняются те же внутренняя структура и связи, что и при множественности собственников¹³⁸.

Такая сложная правовая конструкция подвергается справедливой критике. В частности, подчеркивается, что недостатком таких конструкций является утрата зданием (многоквартирным домом) своего качества как недвижимости, так как оно перестает существовать как единый объект права¹³⁹. Общие части дома, по мнению Е.А. Суханова, также перестают быть самостоятельными вещами, поскольку лишаются оборотоспособности. Существенным пороком признается установление различного правового режима для принадлежности и главной вещи.

Вместе  с тем определенные сомнения вызывает имеющая место непредназначенность отдельных квартир в многоквартирном доме для самостоятельной эксплуатации (очевидная неспособность к автаркии каждой квартиры в доме). Предлагается модель, зарекомендовавшая себя в ряде стран континентального права. Она предполагает признание общей долевой собственности жильцов на единый объект недвижимости - дом в целом с предоставлением им помещений в пользование (не вполне ясен титул) или на ограниченном вещном праве¹⁴⁰. И хотя при данной модели исчезает дуализм многоквартирного дома как единого объекта градостроительного учета, с одной стороны, и конгломерата самостоятельных объектов недвижимости с общим имуществом - с другой, тем не менее существует опасность привнесения еще большей неопределенности в данную сферу.

Для внесения ясности в исследуемую проблему необходимо полное копирование германской модели, предусмотренной Законом о праве на жилое помещение и праве длительного пользования жилой площадью¹⁴¹. Исходя из него, выделяются особые вещные права: Wohnungseigentum - "жилищная собственность", не тождественная традиционному субъективному праву собственности, существующая в рамках общей собственности на объект недвижимости (земельный участок и дом как его часть по ст. 93, 94 BGB)¹⁴², и "право на исключительное личное пользование несоединенными частями недвижимости". При этом общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности всем сособственникам дома (§ 5 WEG), а доля в праве собственности на него не отчуждается отдельно от "права собственности на квартиру" (§ 6 WEG).

И хотя не вполне ясно, как интегрировать данную модель¹⁴³ в наш правопорядок, может статься, что количество теоретических и практических проблем и противоречий, вызванных таким регулированием, лишь возрастет.

Итак, многоквартирный дом существует лишь как объект градостроительной деятельности и учета, не будучи при этом единым объектом прав. Самостоятельными объектами права собственности являются его пространственные части - жилые и нежилые помещения. Общее имущество многоквартирного дома, принадлежащее на праве собственности всем домовладельцам, оборотоспособности лишено и самостоятельным объектом прав не является.

Таким образом, существующая в нашем законодательстве модель многоквартирного дома как имущественного комплекса хотя и достаточно сложна, но тем не менее сконструирована из элементов, отечественному праву известных и в нем прижившихся. В то же время реципирование моделей из иных правопорядков (прежде всего из германского) повлекло бы за собой "встраивание" в правовую систему ряда до сих пор ей неизвестных и чуждых элементов, что делает весьма вероятным их отторжение российским правопорядком, с трудом воспринимающим сложный правовой инструментарий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В результате проделанной работы получены следующие выводы:

1. Можно  выделить следующие основные  признаки недвижимого имущества:

- недвижимым  имуществом признается вещь, то  есть предмет природы или результат  труда, по поводу которого возникают  гражданские правоотношения;

- вещь  эта должна быть индивидуально определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

- этой  вещи должны быть присущи такие  признаки, как прочность и непотребляемость;

- эта  вещь должна находится в определенной связи с землей. Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (характер этой связи по-разному определяется в законодательстве различных стран), а также имеется возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

2.  А) Имущественные комплексы (в  том числе предприятия), являясь  особыми объектами гражданских прав, в силу собственной конструкции элементно-структурных отношений не могут быть недвижимыми вещами (недвижимостью), равно как распространение на них режима недвижимости, несовместимое с сущностью комплексов, вовсе выводит их из числа оборотоспособных объектов. Необходимо законодательно исключить имущественные комплексы из числа объектов недвижимого имущества. Б) Входящая в состав имущественного комплекса недвижимость пообъектно или в составе сложной вещи следует своей собственной юридической судьбе в границах самостоятельных правоотношений по их поводу. В) Недвижимое имущество в составе имущественного комплекса может уступить "привычное" для объектов гражданских прав место организационного центра иному элементу (возможно, нематериальному). Г) Имущественный комплекс в ракурсе объектов гражданских прав не должен отождествляться со сложной недвижимой вещью или совокупностью таких вещей. Правоприменитель, законодатель, некорректно используя термины "недвижимый имущественный комплекс", "технологический комплекс" и т.д., привносят неопределенность в квалификацию сущности объекта. Д) Функциональная направленность имущественного комплекса (участие в предпринимательской деятельности, выполнение социальных или иных целей) является связующим звеном объектов недвижимого имущества, входящих в состав комплекса, в совокупность комплексного уровня системы недвижимостей.

3. Предприятие  представляет собой единый и  неделимый объект прав, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, в состав которого входят материальные и нематериальные виды имущества. Из содержания ст. 132 ГК РФ вытекают присущие предприятию специфические свойства, которые характеризуют его как имущественный комплекс. К ним относятся: 1) предприятие - это имущество, используемое для осуществления предпринимательской деятельности; 2) предприятие - это имущество, обособленное от других имуществ, в том числе принадлежащих предпринимателю; 3) предприятие - это единый имущественный комплекс, представляющий собой не просто совокупность разрозненных предметов, а одно непотребляемое, совокупное имущество; 4) предприятие - это недвижимое имущество

4. Существующая  в нашем законодательстве модель  многоквартирного дома как имущественного  комплекса хотя и достаточно  сложна, но тем не менее сконструирована из элементов, отечественному праву известных и в нем прижившихся. В то же время реципирование моделей из иных правопорядков (прежде всего из германского) повлекло бы за собой "встраивание" в правовую систему ряда до сих пор ей неизвестных и чуждых элементов, что делает весьма вероятным их отторжение российским правопорядком, с трудом воспринимающим сложный правовой инструментарий.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Гражданский кодекс РФ. Часть 1. Федеральный закон от 21.10.1994 N 51-ФЗ/СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301.
2. Гражданский кодекс РФ. Часть 2. Федеральный закон от 26.01.1996 N 14-ФЗ/СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410.
3. Гражданский кодекс РФ. Часть 3. Федеральный закон от 26.11.2001 N 146-ФЗ/СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 29.12.2004 N 188-ФЗ/СЗ РФ. 2005. N 1 (часть 1). Ст. 14.
5. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон от 25.10.2001 N 136-ФЗ/СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147.
6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон от 27.07.1997 N 122-ФЗ/СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
7. Постановление Президиума ВАС РФ от 1 июня 1999 г. N 8224/98 // Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам: Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса. М.: Статут, 2000.
8. Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 1
9. Постановление Президиума ВАС РФ от 12 октября 1999 г. N 2061/99// Сарбаш С.В. Арбитражная практика по гражданским делам: Конспективный указатель по тексту Гражданского кодекса. М.: Статут, 2000.
10. Постановление Президиума ВАС РФ от 26 октября 1999 г. N 3655/99 // Вестник ВАС РФ. 2000. N 1
11. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 января 2002 г. N 6245/01 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2002. N 5.
12. Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 5 июля 2004 г. N Ф04/3668-819/А46-2004.
13. Постановление ФАС Московского округа от 23 октября 2003 г. N КГ-А40/7958-03;
14. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 ноября 2000 г. N А56-6166/2000.
15. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17 февраля 2004 г. N А66-4844-03.
16. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 ноября 2001 г. N А44-1242/01-С14-К.
17. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 марта 2003 г. N А56-20324/02;
18. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 марта 2003 г. N А26-2277/02-02-04/88.
19. Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2005. С. 65.
20. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 43 - 54.
21. Бабурин С.Н. Территория государства: Правовые и геополитические проблемы. М., 2007. С. 21.
22. Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? // Законодательство. 1999. N 7. С. 24 - 25.
23. Болтанова Е.С. Договор купли - продажи недвижимости. М., 2006. С.83
24. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение. М., 2007. С. 57;
25. Болтанова Е.С. Понятие и правовой режим недвижимости. М., 2007. С. 264;
26. Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996 
27. Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004. С. 249 - 260).
28. Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. М., 2004. С. 381.
29. Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. А.К. Голиченкова. М.: БЕК, 2005. С. 21
30. Гавриленко В.Г., Ядевич Н.И. Объекты гражданских прав. М., 2006. С. 8 - 9;
31. Германское Гражданское Уложение. - М., 2007. С. 195.
32. Германское право. Ч. III / Науч. ред. Р.Н. Каримуллин. М.: Статут, 1999. С. 60 - 84.
33. Гойхбарг А.Г. О переходе торговых и промышленных предприятий // Труды юридического общества при Императорском С.-Петербургском университете / Под ред. М.М. Винарева. Т. V. СПб, 2003. С. 443.
34. Гражданский кодекс Италии 1942 г. с последующими изменениями и дополнениями // Giordio di Nova. Codice civile e leggi collegate. Ed / Zanichelli S.p.A. Bologna, 1994 / 1995; Gazzeta ufficile, 5 agosto 1985, N 183.
35. Гражданский кодекс Российской Федерац<span class="dash0411_0435_0437_0020_0438_043d_0442_0435_0440_0432_0430_043b_0430__Char" style=" font-family: 'Times New Roman', 'Arial'; font-size: 14pt; text-decoration: none; letter-spac