Виды имущественных комплексов по законодательству современной России

Таким образом, представляется, что можно выделить следующие основные признаки недвижимого имущества:

- недвижимым  имуществом признается вещь, то  есть предмет природы или результат  труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения⁵⁷;

- вещь  эта должна быть индивидуально  определенной, то есть необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;

- этой  вещи должны быть присущи такие  признаки, как прочность и непотребляемость;

- эта  вещь должна находится в определенной  связи с землей. Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (характер этой связи по-разному определяется в законодательстве различных стран), а также имеется возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования. Кроме того, значение имеет не только сама связь объекта с землей, но и функциональное назначение объекта, которое невозможно реализовать без наличия этой связи.

 

1.2. Система объектов недвижимого имущества

 

Использование различных классификаций недвижимого  имущества имеет существенное значение в практической деятельности. Некоторые  классификации недвижимого имущества  имеют сугубо доктринальный характер. Другие классификации находят отражение в действующем законодательстве. Законодатель, используя ту или иную классификацию, устанавливает различный правовой режим для разных видов недвижимых объектов.

Недвижимость, будучи сложным явлением, регулируемым гражданским правом, характеризуется проявлением многообразных свойств. Как следствие, это влечет множественность классификаций недвижимого имущества в зависимости от избранного классификационного критерия.

Самая общая классификация недвижимых вещей содержится в действующем  гражданском законодательстве, которое  различает недвижимые по природе вещи и вещи, которые отнесены к недвижимости в силу закона. Кроме того, законодательства некоторых государств (Франция, Мексика, Бразилия) выделяют "недвижимость в силу назначения", под которой понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимые вещи, которые навсегда присоединены к недвижимости⁵⁸.

По  формам собственности недвижимые вещи разделяются на:

1) частные,  то есть находящиеся в собственности  граждан (физических лиц) или  в собственности юридических лиц;

2) публично-правовые, то есть находящиеся в собственности  публично-правовых образований.  В свою очередь публично-правовая  собственность включает в себя:

- объекты,  находящиеся в федеральной собственности;

- объекты,  находящиеся в собственности субъектов федерации;

- объекты,  находящиеся в муниципальной  собственности;

- смешанной  формы собственности, то есть  находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых.

Необходимо  отметить, что различные субъекты права неравны в своих правах на недвижимость. Так, с учетом того обстоятельства, что некоторые виды недвижимого имущества имеют ограниченный оборот, они не могут быть в собственности частных лиц. Только государство вправе обладать правом собственности на эти виды недвижимости. Это же касается и ограничений в обороте недвижимых вещей. Как правило, ограничения в обороте недвижимостей делаются не в пользу частных лиц, и диктуются такие ограничения интересами публичных нужд.

По  характеру потребления недвижимость в виде зданий, сооружений можно разделить на жилой фонд (недвижимое имущество в жилищной сфере) и нежилой фонд. Если жилая недвижимость призвана обеспечивать потребности людей в проживании, то нежилая недвижимость используется, как правило, с целью получения дохода, то есть при осуществлении предпринимательской (производственной, коммерческой, сельскохозяйственной и пр.) деятельности. Данная классификация актуальна для оборота недвижимых вещей. Часто предприниматели заинтересованы в возможностях привлечения недвижимых вещей жилого фонда для интересов предпринимательской деятельности. Поскольку в законодательстве установлен запрет на использование для коммерческих целей жилых помещений, то возникает проблема перевода жилых помещений в режим нежилого фонда. В настоящее время эта проблема решена в Жилищном кодексе РФ от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ⁵⁹, который содержит гл. 3 "Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение".

По  происхождению недвижимые вещи можно классифицировать как вещи, являющиеся природным творением (земля, земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса), и вещи, которые созданы руками человека (здания, сооружения, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По  физическому статусу недвижимые вещи могут быть разделены на:

- земельные  участки;

- участки  недр;

- обособленные  водные объекты;

- леса;

- многолетние  насаждения;

- здания;

- сооружения;

- помещения;

- иные  объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению;

- предприятия  как имущественные комплексы,  используемые для осуществления предпринимательской деятельности;

- движимые  вещи, которые отнесены к категории  недвижимости в силу закона (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

По  характеру и целям использования  в гражданском обороте (по принципу зонирования) недвижимые вещи можно  классифицировать на:

- недвижимость, изъятая из гражданского оборота;

- недвижимость, ограниченно используемая в гражданском обороте;

- недвижимость, используемая для жилья;

- недвижимость, используемая в предпринимательских  целях;

- недвижимость, используемая в сельскохозяйственных  целях;

- недвижимость, используемая для общественно-значимых целей;

- недвижимость, имеющая значение памятников  истории и культуры;

- недвижимость, отнесенная к особо охраняемым  природным территориям.

Эта классификация имеет существенное практическое значение. Так, использование недвижимого имущества не по назначению может повлечь санкции гражданско-правового характера вплоть до его изъятия. Для того чтобы недвижимое имущество могло быть использовано по желанию собственника, необходимо привести его правовой режим в соответствие с целями использования. К примеру, для использования жилых помещений в производственных целях (например, в качестве офиса) необходим перевод этих помещений в режим нежилых помещений.

Действующее законодательство (Закон о госрегистрации прав на недвижимость, Правила ведения ЕГРП) устанавливает трехзвенную классификацию объектов недвижимости⁶⁰. Эта классификация используется для целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью.

В экономической  литературе встречается классификация  недвижимости по критерию материальности. Так, выделяют недвижимость как материальную недвижимую собственность (real estate) и права на недвижимую собственность или нематериальную недвижимую собственность (real property)⁶¹. Под материальной недвижимой собственностью в таком контексте понимаются земельные участки, угодья, продукты почвенного слоя, то есть такое имущество, которое прикреплено к земле и прочно с ней связано. Под нематериальной недвижимой собственностью в этой классификации рассматривается совокупность прав на пользование недвижимостью ⁶².

Следует отметить, что российское законодательство (в отличие, скажем, от французского) отказалось от использования такой  классификации недвижимых вещей. Ее использование, таким образом, возможно с известными оговорками.

1.3. Сущность и место имущественных комплексов в системе объектов недвижимого имущества

 

Среди недвижимости уместно особое внимание обратить на так называемые имущественные комплексы. Прежде всего речь идет о предприятиях (ст. 132 ГК РФ) и многоквартирных домах (заменивших по ЖК РФ уже "прижившиеся" в юридической терминологии кондоминиумы).

Имущественный комплекс - широкое и неоднозначное  явление гражданско-правовой теории и практики, имеющее в ракурсе анализа недвижимостей как минимум два значения:

Первое - это имущественный комплекс - недвижимая сложная вещь,

Второе - имущественный комплекс, включающий в свой состав и материальные, и нематериальные элементы (предприятие, имущественный комплекс некоммерческой организации и т.д.).

1.Имущественный  комплекс  как недвижимая сложная  вещь

Имущественный комплекс представляет собой не случайный  набор отдельных видов имущества, а определенную, находящуюся в системе совокупность имущества, которое используется по общему (единому) назначению. Имущественный комплекс нельзя свести к понятию сложной вещи, он определяет более емкое явление, чем сложная вещь: последняя состоит из реальных, наличных вещей, а имущественный комплекс образуют не только вещи, но и иное имущество, в том числе и права. Хотя, безусловно, могут встречаться случаи, когда понятиями "имущественный комплекс" и "сложная вещь" определяют один и тот же объект. В законодательстве термин "имущественный комплекс" употребляется не только при характеристике предприятия. Могут существовать иные имущественные комплексы, не являющиеся предприятием. Так, в п. 1 ст. 607 и п. 1 ст. 1013 ГК РФ говорится о возможности передачи в аренду и в доверительное управление предприятий и других имущественных комплексов. Имущественным комплексом недвижимости является кондоминиум (ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья") .

Появление термина "имущественный комплекс" при существовании известного классического понятия "сложная вещь" вызвано желанием подчеркнуть особый характер имущественного образования, который отличается от сложных вещей множеством элементов и связей между ними, объединенных единым производственным назначением.

Однако  правовой режим имущественных комплексов как сложных недвижимых вещей отличен от режима предприятий, хотя правообладатели иногда отождествляют эти понятия. Имущественные комплексы отвечают критериям недвижимости в силу физических свойств - прочной связи с землей, они в отличие от предприятия являются вещами, хотя и сложными. Практические аспекты данной проблемы исследованы в работе А.А. Завьялова⁶³, посвященной особенностям регистрации прав на недвижимое имущество производственных организаций газовой, нефтяной, металлургических отраслей, энергоснабжения⁶⁴.

Таким образом, недвижимые имущественные  комплексы как сложные вещи подчиняются  обычному правовому режиму недвижимости, не усложненному правилами о предприятиях. Возможно, правообладатель имущественного комплекса пожелает заключить сделку, предметом которой будет предприятие, в состав которого включен только имущественный комплекс как сложная вещь без других атрибутов бизнеса (движимых вещей, имущественных и исключительных прав). С точки зрения экономического содержания это тождественно сделке с имущественным комплексом как единой недвижимой вещью. Но определение сторонами предметом договора передачи предприятия (в собственность, пользование, ипотеку) подчиняет такой договор правилам сделок с предприятиями независимо от его состава.

Состав - одно из ключевых понятий в определении  сущности имущественного комплекса как объекта сделок. Определение состава, необходимого для установления предмета сделки и цены, - не только и не столько требование ГК РФ, сколько необходимый критерий определения границ имущественного комплекса, отграничения его от иного имущества собственника.

Правоприменители, в первую очередь судебные инстанции, должны разделять совокупный "набор" имущества, в том числе недвижимого, и имущественный комплекс. Показательным в этом отношении является подход Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, не посчитавшего отдельные объекты недвижимости предприятием⁶⁵. Суд исходил из того, что в соответствии со ст. ст. 656 - 664 ГК РФ аренда предприятия в целом как имущественного комплекса является самостоятельным предметом правового регулирования. Специальные нормы, определяющие особенности аренды предприятий, объединены в отдельный параграф ГК РФ, тем самым подчеркивается специфика данного вида аренды. ГК РФ установлены жесткие требования к форме договора аренды предприятия как имущественного комплекса: составление единого документа в письменной форме, его нотариальное удостоверение и обязательная государственная регистрация договора.

Кроме того, при аренде предприятия в целом арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. При этом арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и т.п.