Заключение договора

Место подписания договора указывается с левой стороны листа под наименованием договора, дата - справа.

- полное наименование договаривающихся сторон с обязательным указанием их сокращённого наименования (заказчик, исполнитель, покупатель, арендатор и т.п.). Если одна сторона является физическим лицом, то её наименованием является фамилия, имя и отчество физического лица (указывается полностью).

В ряде договоров дополнительно требуется указание место проживания и паспортные данные: серия и номер, дата и место выдачи паспорта.

Для юридических лиц указывается полное наименование предприятия (организации) и лицо, приставляющее предприятие (должность, фамилия, имя, отчество полностью), а также документ, на основании которого представителю даны полномочия заключать и подписывать договор (Устав, Положение или иной документ, имеющий законную силу).

Предмет договора. Данная часть содержит его существенные условия:

- предмет договора, т.е. о чём существенно договариваются стороны, основания для выполнения работ по договору;

- технические условия договора;

- права и обязанности сторон по договору;

- цена договора (стоимость работ), форма оплаты и порядок расчётов между сторонами;

- порядок сдачи-приёмки работ;

- срок выполнения сторонами своих обязанностей.

Конкретное содержание этих условий зависит от вида договора и от конкретной ситуации его заключения. При необходимости в подпункты включаются ссылки на дополнительные документы, конкретизирующие или поясняющие содержание подпункта (техническое задание, техническое требование, пояснительная записка и т.п.). При этом в тексте обязательно указывается, что документ, на который сделана ссылка, является «неотъемлемой частью договора».

Дополнительные условия договора. Данный раздел включает в себя условия, которые не обязательно предусматривать в каждом договоре, но которые могут существенно влиять на реализацию прав и обязанностей сторон.

Способы обеспечения обязательств. Российское гражданское законодательство предусматривает следующие основные способы обеспечения обязательств (ст.329 ГК РФ):

- неустойка;

- залог;

- удержание имущества должника;

- поручительство;

- банковская гарантия;

- задаток.

Кроме того, могут быть и другие способы, предусмотренные законом или договором (например, товарная неустойка, внесение спорной суммы в депозит третьего лица).

Порядок разрешения споров сторонами по договору. Все споры между сторонами разрешаются в арбитражном суде в соответствии с законодательством российской Федерации.

Прочие условия договора. Эти условия могут включать следующие вопросы: законодательство, регулирующее отношения сторон (особенно это важно для внешнеторговых контрактов).

Особенности согласования связи между сторонами. Здесь для каждой стороны указываются:

а) лица, полномочные давать информацию и решать вопросы, относящиеся к исполнению договора;

б) сроки связи между сторонами;

в) способы связи: телефон, факс, телекс с указанием их номеров и иных данных.

Заключение гражданско-правового договора может происходить путём обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телефонной, телетайпной, электронной и иной связи, позволяющей достоверно установить, что договор исходит из стороны по договору (ст. 434 ГК РФ).

Договорные отношения также могут быть установлены путём предоставления одной из сторон проекта контракта. Получив проект, другая сторона рассматривает его и если нет возражений, подписывает. Один экземпляр контракта возвращается стороне, составлявшей проект. Составными частями контракта являются:

- название вида и заголовок документа (договор купли-продажи и т.п.);

- дата, место составления, номер;

- наименования сторон (полные им сокращённые названия фирм);

- предмет контракта;

- условия и сроки поставки, перевоза, хранения, упаковки, маркировки, рекламы и реализации;

- порядок сдачи-приёма выполненных работ;

- ответственность сторон (в том числе санкции за неисполнение принятых обязательств);

- гарантии, страхование и форс-мажорные обстоятельства;

- переход права собственности и риски;

- порядок разрешения спора;

- юридические адреса сторон (с указанием почтовых адресов, банковских реквизитов, номеров текстов, факсов);

- подписи должностных лиц (с указанием должностей, расшифровок подписей и дат подписания документов;

- печати фирм-контрагентов.

Валютная свобода договора. Возможность прописывать в договоре цену не в рублях прописана в ст. 317 ГК РФ. Хотя, строго говоря, цена товара, выраженная, например, в долларах США, - это ещё не цена, а порядок её определения. Ведь чтобы узнать цену, надо произвести дополнительные расчёты. Что же касается выбора денежной единицы, то тут стороны сделки абсолютно свободны: можно определить цену в любой валюте или взять за основу условную единицу. При этом важно помнить, что сам платёж должен быть осуществлён в рублях.(1)

Ещё один важный элемент определения цены - порядок пересчёта. По общему правилу для этих целей применяется официальный курс Центрального банка РФ, действующий на день оплаты. Но и этим порядком стороны не связаны. По своему правилу они могут установить иной порядок пересчета, например, взять за основу курс какого-либо коммерческого банка.

Таким образом, выбор вида валюты или условных единиц, а также курса пересчёта в рубли зависит только от желания сторон, заключающих договор.

Соответственно договор и будет первым и важнейшим документом, устанавливающим такой порядок расчёта. Независимо от предмета договора в его тексте должны быть прописаны условия о выбранной валюте и курсе её пересчета. При этом важно обговорить и дату, на которую должен быть произведён пересчёт курса.

Оформляемые в процессе договора документы (акт о выполнении работ, счёт) тоже могут быть составлены в валюте договора. Это же относится и к счёту-фактуре (п.7 ст.169 НК РФ).

Свои особенности имеет форма договора в электроном виде.

Электронный документ - документ, в котором информация представлена в электронно-цифровом виде.

Электронная цифровая подпись в электронном документе равнозначна собственноручной подписи в документе на бумажном носителе при одновременном соблюдении следующих условий:

- сертификат ключа подписи, относящийся к этой электронной цифровой подписи, не утратил силу (действует) на момент проверки или на момент подписания электронного документа при наличии доказательств, определяющих момент подписания;

- подтверждена подлинность электронной цифровой подписи в электронном документе;

- электронная цифровая подпись используется в соответствии со сведениями, указанными в сертификате ключа подписи.

В целях заключения гражданско-правовых договоров или оформления иных правоотношений, в которых участвуют лица, обменивающиеся электронными сообщениями, обмен электронными сообщениями, каждое из которых подписано электронной цифровой подписью или иным аналогом собственноручной подписи отправителя такого сообщения, в порядке, установленном федеральными законами или иными нормативными правовыми актам или соглашением сторон, рассматривается как обмен документами.(8)

Товарная биржа ежегодно, до 1 апреля, представляет в федеральный орган исполнительной власти в области финансовых рынков следующие документы:

- заверенная в установленном порядке копия аудиторского заключения;

- расчёт собственных средств на последнюю отчётную дату, составленный в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти в области финансовых рынков, подписанный руководителем товарной биржи или иным уполномоченным лицом товарной биржи, лицом, ответственным за ведение бухгалтерского учёта на товарной бирже, и заверенный печатью товарной биржи.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной ФЗ от 09.06.2003 N 69-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» системе записей на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты РФ.

Датой государственной регистрации прав является внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

В соответствии с п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его государственной регистрации, если законом не предусмотрено иное.

Суть государственной регистрации состоит в ведении по общей для всей страны системы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ведение такого реестра осуществляют специально созданные для этой цели учреждения юстиции, которые обязаны предоставлять информацию о произведённых записях любому лицу.

Несоблюдение прав о государственной регистрации, как и требований об их нотариальной форме, влечёт за собой недействительность договоров, при этом они также признаются ничтожными.

Необходимость в государственной регистрации договоров обусловлена прежде всего экономической возможностью их предметов - земли и другого недвижимого имущества. Она призвана обеспечить соблюдение прав приобретателей имущества, третьих лиц и стабильности всего гражданского оборота. При этом речь должна идти не о технической, а о юридической регистрации договоров и прав органами юстиции в Едином государственном реестре, а сведения о произведенной регистрации должны быть доступны любому лицу.

Гражданский кодекс РФ (ст.164) предусматривает принятие специального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который должен определить случаи и порядок осуществления государственной регистрации.

В настоящее время оформление и регистрацию документов о правах на земельные участки и прочую связанную с ними недвижимость осуществляет Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы.

Правило предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ним установлены указом Президента РФ от 27 августа 1996 №1270 «Об утверждении порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Анализ ГК РФ позволяет определить случаи, когда государственная регистрация является обязательным условием заключения договоров. К таким случаям относятся:

- договор об ипотеке (п.3 ст.339 ГК РФ);

- договор об уступке требований или о переводе долга по сделкам, требующим государственной регистрации (п.2 ст.389 ГК РФ);

- договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ);

- договор продажи предприятия (п.3 ст.574 ГК РФ);

- договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества (ст. 584 ГК РФ);

- договор аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом (п.2 ст. 609 ГК РФ);

- договор аренды зданий и сооружений, заключенный на срок более одного года (п.2 ст.651 ГК РФ);

- договор аренды предприятий (п.2 ст.658 ГК РФ).

В этой связи следует отличать государственную регистрацию договора от государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, договор о продаже недвижимости (ст. 549 ГК РФ), за исключением некоторых случаев, не требует государственной регистрации. В этом случае государственной регистрации требует переход прав собственности на соответствующее недвижимое имущество (ст.551 ГК РФ). Это положение распространяется также на договор доверительного управления имуществом (п.2 ст.1017 ГК РФ). Следовательно, такие договоры признаются заключенными и вступают в силу с момента придания им надлежащей формы.

Требование о государственной регистрации может быть установлено не только в отношении договоров, предметом которых является недвижимое имущество. Законом может быть установлена обязательная государственная регистрация сделок с движимым имуществом определённого вида (п.2 ст.164 ГК РФ), которое представляет собой повышенный общественно-экономический интерес и нуждается в установлении особого правового режима.

В обязательном порядке должны пройти регистрацию о полной уступке всех имущественных прав на зарегистрированную программу ЭВМ или базу данных. Регистрирующим органом является Российское агентство по охране программ для ЭВМ, баз данных и технологий интегральных микросхем.