Понятие договора аренды

 

Оглавление

Введение	3
Глава 1. Общие положения  о договоре аренды	6
§1. Понятие и значение договора аренды	6
§2.Существенные условия договора аренды и его субъекты	9
§3. Прекращение (изменение) и расторжение договора аренды	11
Глава 2. Права и обязанности  сторон по договору аренды	15
§1. Права и обязанности арендодателя	15
§2. Права и обязанности арендатора	17
§3. Прекращение (изменение) и расторжение договора аренды	20
Глава 3. Виды договора аренды	22
§1.Договор аренды зданий и сооружений	22
§2. Договор финансовой аренды (лизинг)	25
§3. Договор проката	28
§4. Договор аренды транспортного средства	30
Заключение	34
Библиографический список	37

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Договор аренды (имущественного найма) относится к числу классических договорных отношений, известных со времен римского права. Римское право  признавало три различных вида найма: наем вещей, наем услуг, наем работы и  подряда. Общее между всеми тремя  видами найма состояло в том, что  одна сторона обязывалась предоставить другой стороне пользование соответствующим  объектом, а последняя - уплатить первой стороне за пользование определенное денежное вознаграждение.¹

Различие между наймом и куплей-продажей римские юристы видели в том, что по договору купли-продажи  покупатель получал постоянное обладание  вещью, а договор найма имел иную цель; предоставить нанимателю вещь, услугу, работу во временное пользование  за определенное вознаграждение, исчисляемое  пропорционально времени пользования  соответствующим объектом.²

Прототипом современного договора аренды (имущественного найма) в римском праве явился договор  найма вещей. По договору найма вещей  одна сторона (наниматель) обязывалась  предоставить другой стороне (нанимателю) одну или несколько вещей во временное  пользование, а эта другая сторона  обязывалась уплатить за пользование  этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить эти вещи в сохранности наймодателю.³

Основная обязанность  наймодателя заключить в предоставлении нанимателю в пользование вещи, при этом наймодатель был обязан в течение всего срока найма обеспечивать нанимателю возможность нормального и соответствующего договору использования вещи. На наймодателя возлагалась ответственность за недостатки переданной вещи.

Основная обязанность  нанимателя состояла в том, что он должен был выплатить наймодателю условленную по договору плату за пользование вещью пропорционально времени такого пользования.

 Гражданское право  европейских государств, восприняло  основные черты и признаки  договора имущественного найма,  присущие римскому праву. По  этой причине договор имущественного  найма по законодательству различных  государств сохраняет свою неизменную  суть: по этому договору одна  сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется передать другой стороне (нанимателю или арендатору) определенное имущество во временное пользование за установленное вознаграждение. Объектами договора имущественного найма (аренды) может служить любая непотребляемая движимая или недвижимая вещь. По законодательству различных государств договор аренды является двусторонним, возмездным.

С середины ХХ столетия большое  распространение получили договоры лизинга (финансовой аренды). По договору лизинга одна сторона (лизинговая кампания) предает другой стороне – пользователю определенный объект (оборудование, транспортное средство и т.п.), а пользователь обязуется  вносить за него периодическую плату  и по окончании договора вправе приобрести названный предмет на льготных условиях с зачетом всех ранее внесенных  платежей. Таким образом, в договоре лизинга сочетаются признаки и договора имущественного найма (аренда) и договора продажи.⁴

Действующий ГК РФ главенствующее положение отдает термину «аренда», не отказавшись, тем не менее, от термина  «имущественный наем».

Аренда – предоставление одним лицом другому права  владения и (или) пользования своим  имуществом. Так традиционно формулируется  это понятие. В отдельных источниках можно встретить несколько иное определение, но фабула всегда останется  неизменной.

Тема курсовой работы (договор  аренды) является актуальной, так как  в хозяйственном обороте в  последние годы арендные отношения  заняли значительное место. В курсовой работе рассматриваются особенности  заключения договора аренды, их изменения, продления, расторжения. Дается анализ действующего законодательства по проблемам  арендных отношений.

Целью курсовой работы является изучение арендных отношений в современном  российском государстве и их роль в развитии экономики России.

Соответственно определены следующие задачи:

1. раскрыть понятие договора  аренды и его законодательное  определение и закрепление в  нормах гражданского права.

2. определить имущественные  условия договора аренды и  сроки аренды.

3. Рассмотреть проблему  формы и государственной регистрации  договора аренды.

4. исследовать правовое  положение субъектов (сторон) договора  аренды и объектов аренды.

5. рассмотреть специфику  отдельных видов аренды, особое  внимание уделить проблеме финансовой  аренде (лизингу).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Общие  положения о договоре аренды

§1. Понятие и значение договора аренды

«Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество  во временное владение и пользование  или во временное пользование, а  арендатор должен уплачивать за это  арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования  арендного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ)» ⁵

Интересы сторон, участвующих  в экономических отношениях не всегда требуют передачи имущества в  собственность. Нередко купля-продажа  невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании  имущества. Эти экономические причины  и породили данные отношения. Договор  аренды широко применяется в предпринимательской  и иных сферах, включая бытовую. С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

 «Развитие отношений по аренде недвижимого имущества привело к тому, что законодатель выделил договор аренды зданий и сооружений в самостоятельный подвид договора аренды, посвятив ему целый параграф в ГК РФ. ⁶

 Направленность договора  аренды на передачу имущества  во временное пользование является  главным признаком, выделяющем аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги). Обязательство аренды, предусматривающее выкуп арендованного имущества в счет суммы арендных платежей, внешне схож с договором купли-продажи, в том числе с рассрочкой платежа. Однако договор купли-продажи, в том числе и с рассрочкой платежа, направлен на передачу имущества в собственность, условия оплаты имеют вторичное значение. Согласно договору аренды, напротив основная обязанность собственника - передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняют правовой сути договора.⁷

        В  соответствии с ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение федеральным государственным унитарным предприятием договоров аренды объектов недвижимого имущества может быть осуществлено только по результатам проведения торгов на право заключения таких договоров.⁸

В арендном правоотношении передача имущества во временное  пользование всегда является возмездной. Поэтому правовое регулирование  аренды обусловлено также платным  характером временного пользования.

Арендатору, как правило, передается не только право пользования (т.е. извлечения из вещи её полезных свойств), но и право владения (фактического обладания) арендованным имуществом. Наделение  арендатора статусом титульного владельца  позволяет ему использовать вещно-правовые способы защиты от посягательств третьих лиц (ст. 305 ГК РФ). Необходимо учитывать, что арендатор вправе использовать вещно-правовые способы защиты только после получения имущества во владение от арендатора.⁹

Основным источником норм регулирующих договор аренды в России, является Гражданский кодекс РФ. Глава 34 Кодекса закрепляет общие положения  об аренде (ст. 605-625) и специальные  нормы отдельных видов договоров аренды (ст. 625-670). В ГК предусмотрено только пять видов договоров аренды, хотя фактически их можно выделить гораздо больше.

«Помимо статей ГК РФ (ст. 626-631), регулирующих отношения, вытекающие из договора проката, «Закон о защите прав потребителей» также регулирует этот вид договора аренды. Земельным  кодексом РФ урегулированы нормы  аренды земельных участков, соответственно Лесным кодексом РФ – аренда лесных участков. Таким образом, нормы, регулирующие арендные отношения, представляют собой  в достаточной степени несистематизированный  комплекс правил, центральным источником которого является Гражданский кодекс».¹⁰

Субаренда (поднаем) – сдача  арендатором имущества в аренду третьему лицу. К субаренде применяются  правила об аренде, если иное неустановленно законодательством. Объем прав субарендатора  не может превышать объёма прав арендатора.

Субаренда следует судьбе аренды. В случае признания ничтожности  договора аренды ничтожным считается  и договор субаренды.¹¹

«Субаренда является одним  из распространенных в предпринимательской  практике договором, поскольку позволяет  арендаторам сдавать излишние площади  или движимое имущество, которое  они в силу тех или иных причин в течении срока основного договора аренды не используют, что не снимает с них обязанности уплачивать арендную плату, а расторжение договора влечет для них применение неблагоприятных имущественных санкций. Поэтому косвенное возложение на субарендатора обязанностей по содержанию и ремонту имущества, оплате временного владения и пользования имуществом, становится для арендатора единственно экономически выгодным выходом из ложившегося положения. Также причиной распространения субарендных обязательств становится недостаток свободных офисных площадей на открытом рынке, что заставляет многие компании прибегать, а к конструкции договора субаренды. Во многом это касается сдачи в аренду муниципальных помещений, предоставляемых их основным арендатором на льготных условиях».¹²

§2.Существенные условия договора аренды и его субъекты

 «Среди всех условий всякого договора необходимо выделить те условия, которые составляют видообразующие признаки соответствующего договорного обязательства (отражают природу договора) и поэтому включаются в само определение того или иного договора. Такие условия, бесспорно, являются существенными условиями договора, ибо, называя их (включая в определение договора) законодатель тем самым дает понять, что указанные условия необходимы как минимум для данного вида договорного обязательства».¹³

Принимая во внимание определение  договора аренды, а именно: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущества за временное владение или пользование, - мы должны сделать вывод о том, что условия о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды. Другое дело, что ГК РФ включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие определить данные условия договора на случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов (ст. 610, 614), однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия о сроке аренды и арендной плате не являются существенными условиями всякого договора аренды.

Первым среди существенных условий гражданско-правового договора в п. 1 ст. 432 ГК РФ названо условие  о предмете договора. Предмет договора представляет собой действия или бездействие, которые должна совершить сторона (или соответственно, воздержаться от их совершения).

      Для признания договора аренды заключенным от сторон действительного требуется согласовать и предусмотреть непосредственно в тексте договора условие об имуществе, являющемся объектом аренды. Все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с диспозитивными нормами, содержащимися в ГК РФ.

К следующей группе существенных условий договора, которые названы  в законе или иных правовых актах, как существенные для договоров  данного вида. Например, в соответствии со ст. 15 Федерального закона от 29 ноября 1998г. «О лизинге» договор лизинга  должен содержать следующие существенные положения:

«1. Договор лизинга независимо от срока заключается в письменной форме.

…3. В договоре лизинга  должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингополучателю  в качестве предмета лизинга. При  отсутствии этих данных в договоре лизинга условие о предмете, подлежащем передаче в лизинг, считается не согласованным сторонами, а договор  лизинга не считается заключенным.