Понятие договора аренды

4. На основании договора  лизинга лизингодатель обязуется:  приобрести у определенного продавца  в собственность определенное  имущество для его передачи  за определенную плату на определенный  срок, на определенных условиях  в качестве предмета лизинга  лизингополучателю».¹⁴

«Договор аренды является консенсуальным, возмездным, двусторонне обязывающем; для юридически лиц, в отношении недвижимости и при сроке договора более года – формальным, срочным, коммутативным».¹⁵

Сторонами договора аренды являются арендодатель (наймодатель) и арендатор. Арендодателем может быть любой субъект граждански отношений, являющийся собственником передаваемого имущества, или уполномоченные собственником или законом на заключение договора аренды лица. Например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограниченно необходимостью получения согласия собственника имущества. Арендатором может выступать любой субъект гражданских отношений.

«Сдача имущества в  аренду является актом распоряжения им, т.е. реализацией одного из основных правомочий собственника. Поэтому в  качестве арендодателя может выступать  собственник или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать  имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).  Если договор подписан ненадлежащим арендодателем, это является основанием для признания его недействительным (ничтожным)».¹⁶

§3.Форма и государственная регистрация договора аренды

Требования к форме  договора аренды сводятся к тому, что  договор, по которому арендодателем  или арендатором выступает юридическое лицо должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Здесь можно отметить отличие  к форме договора аренды, заключенного между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан  между собой, согласно которому такие  сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный  законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161 ГК РФ).

Договором аренды недвижимости, заключаемые на срок не менее года (назовем их долгосрочными, а договора, заключаемые на срок менее года, краткосрочными), подлежат государственной регистрации (ст. 651 ГК РФ), в отличие от краткосрочных договоров, для заключения которых достаточно простой письменной формы. В рассматриваемых правоотношениях срок договора аренды, а точнее дата начала его действия – один из определяющих вопросов. При этом дата окончания срока договора на практике, как правило, не влечет каких-либо вопросов.

«Рассмотрим конкретную ситуацию: два юридических лица заключили  договор аренды, в котором оговорили, что он вступает в силу с конкретной даты после передачи имущества арендатору. Кроме того, стороны указали в  договоре, что эта дата будет признана датой вступления его в силу. Но поскольку договор аренды является консенсуальным (с учетом ст. 611 ГК РФ), т. е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли согласия по всем существенным вопросам и в установленной форме письменной) заключили договор, то именно дата его заключения признается началом исчисления срока его действия (ст. 425 ГК РФ).

Именно с этой даты договор  вступает в силу и становится обязательным для сторон. Но не с момента передачи арендованного имущества, как в  приведенном выше случае, когда стороны  фактически приняли долгосрочный договор  за краткосрочный, увязав его действия с датой передачи имущества. В результате долгосрочный договор остался незарегистрированным в установленном законом порядке».¹⁷

Аналогичный вывод содержится в п. информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 «обзор практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:¹⁸ какие – либо иные условия, определяющие в договоре начало срока его действия, не влияют на определение момента, с которого договор считается заключенным. Не изменяют они и срока его действия, поскольку момент заключения договора и срок его действия определяются в соответствии с общим и положениями ГК РФ.

Представляется, что в  связи с этим п. 1 ст. 610 ГК РФ следует  трактовать таким образом, что стороны  в договоре вправе установить конкретную дату окончания срока его действия.

Начало этого срока  в самом договоре они определять не вправе, потому что датой его  заключения и, следовательно, началом  действия автоматически будет указанная  сторонами в договоре дата.

Договор аренды недвижимого  имущества подлежит государственной  регистрации, если иное не установлено  законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). «Иное» предусмотрено, в частности, ст. 633 и 643 ГК РФ, из которых  следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские  суда, суда внутреннего плавания), не должны государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК РФ договоры аренды зданий и сооружений (как  указано ранее) подлежат регистрации  лишь в том случае, если заключаются  на срок не менее одного года. Порядок  государственной регистрации определен  федеральным законом «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним». Запись о регистрации  вноситься в данные государственный  реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 Для государственной  регистрации договоров аренды  некоторых объектов установлены  дополнительные специальные правила.¹⁹

В законодательстве не предусмотрена  какая – либо ответственность  за отсутствие регистрации долгосрочного  договора аренды. Так, ст. 19.21 КоАП РФ, предусмотревшая для юридических лиц штрафы за несоблюдение ими установленного порядка госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данный факт не означает отсутствия обязанности регистрировать договор. При фактическом применении норм о государственной регистрации сделок, в том числе и договоров аренды, необходимо исходить из того, что обязательность государственной регистрации и серьезные юридические последствия её нарушения (в виде недействительности договора) обусловлены публичными интересами, т.е. интересами неопределенного круга лиц в получении объективной информации о правовом статусе определенных объектов экономического оборота.²⁰

Договор аренды, который  в последующем предусматривает  переход права собственности  на арендованное имущество к арендатору, заключается в форме, установленной  для договора купли- продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Данная норма регламентирует только форму договора и поэтому не дает оснований для применения к договору аренды иных условий, регулирующих куплю-продажу. Кроме того, п. 3 ст. 609 ГК РФ необходимо рассматривать как норму, устанавливающую дополнительные требования к форме договора с правом выкупа, а не отменяющую те предписания, которые установлены законодателем для обычной аренды.

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Права  и обязанности сторон по договору аренды

§1. Права и обязанности арендодателя

Основная обязанность  арендодателя по договору аренды - предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества  вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный  договором, а при его отсутствии – в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем  арендатор получает право истребовать  арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в  результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор  в результате задержки имущества  потерял интерес к исполнению договора аренды, он может заявить  требования о расторжении договора и возмещении убытков, причиненных  неисполнением договорных обязательств.²¹

Стороны заключили договор  аренды нежилых помещений, К моменту  передачи имущества арендатору часть  сданных ему в аренду помещений  не была освобождена арендодателем  от имущества, в связи, с чем арендатор  принял по акту только жилые площади.

Истцом предъявлен к взысканию  долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в  соответствии с установленным в  договоре размером арендной платы.

Учитывая то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами  договора, суд пришел к выводу, что  арендодатель вправе требовать с  арендатора внесения арендной платы  с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи, с чем удовлетворил иск частично».²²

Арендодатель обязан передать имущество в таком состоянии, которое соответствует договорным условиям и его назначению. В частности, должны быть соблюдены технические  и качественные характеристики договорного  имущества. Если такие характеристики в договоре не определенны, арендное имущество должно быть передано в  состоянии, позволяющем использовать его согласно назначению и обычно предъявляемым требованиям.

В законе подробно регламентированы последствия передачи имущества  с недостатками (ст. 612 ГК РФ).

Арендодатель не отвечает за недостатки, которые:

а) указаны в договоре;

б) хотя и неоговорены, но были заранее известны арендатору;

в) должны быть обнаружены арендатором  во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передаче имущества  в аренду – так называемые явные  недостатки.

Во всех других случаях  арендодатель отвечает за скрытые недостатки сданного в аренду имущества, включая  скрытые недостатки, о которых  он не знал во время заключения договора. Правовое значение имеют недостатки, препятствующие пользованию имуществом, как полностью, так и частично. Недостатки, не влияющие на пользование  имуществом, не влекут ответственности  арендодателя, за ненадлежащее исполнение обязанности передать имущество.

«При обнаружении недостатков, за которые отвечает арендодатель, арендатор вправе по своему выбору использовать следующие способы  защиты:

а) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов устранение недостатков;

б) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы с  предварительным уведомлением об этом арендодателя;

в) потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ)».²³

§2. Права и обязанности арендатора

Можно выделить три основных обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор  обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в  договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

 Законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества.

Данный вывод можно  подтвердить тем, что отрицательные  последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования  указанных имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением  имущества, что может повлечь  за собой расторжение договора и  возмещение убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ).²⁴

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом  или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном  состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя  расходов на содержание арендованного  имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Что касается собственно пользования  арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности  арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование  имуществом дает арендатору возможность  извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукции  и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость  соблюдать установленные законом  либо предусмотренные договором  ограничения.

Вторая основная обязанность  арендатора состоит в своевременном  внесении платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды.

Арендная плата может  быть установлена в договоре как  в отношении арендуемого имущества  в целом, так и применительно  к каждой из его основных частей. Предусмотрены следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная  доля, полученных в результате использованного  арендованного имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю; возложение на арендатора обусловленных  договором затрат по улучшению арендованного  имущества.