Понятие договора аренды

Наделение арендатора статусом титульного владельца позволяет  оптимальным образом решить проблему защиты его прав и законных интересов, связанных с арендованным имуществом. Имеется в виду предоставление ему  как титульному владельцу вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество.

Во-вторых, в Гражданском  кодексе РФ обнаруживается стремление законодателя обеспечить детальное  и непосредственное регулирование  договора аренды, во всяком случае, тех  вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и  для отдельных его видов. Большинство  норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер, они  действуют в том случае, если стороны  не урегулировали соответствующие  вопросы в договоре. Таким образом, регламентируются все основные правоотношения, вытекающие из договора аренды: срок договора и последствия его истечения; порядок предоставления имущества  арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений  имущества и др.

В-третьих, выделение отдельных  видов договоров аренды (за исключением  проката, страхования на время, лизинга) произведено в Гражданском кодексе  РФ не на основе какого- либо единого  классификационного критерия, а в  зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества. Хотя и здесь законодатель не преследовал цели определить специальные правила передачи в аренду для всех традиционно понимаемых в цивилистике видов имущества; речь идет скорее об отдельных видах объектов, специфика которых требует особого правового регулирования (например, здания и сооружения, предприятия). С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным.

Договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору.

Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества  во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное  предоставление в виде внесения арендной платы.

Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого  договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны в том, что обязаны сделать в её пользу, и одновременно её кредитором в том, что имеет право от неё требовать.

Договор аренды является взаимным, т. к. в нём имеют место две  встречные обязанности, одинаково  существенные и важные: обязанность  арендодателя передать арендатору имущество  во владение и пользование и обязанность  арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают  друг друга и являются в принципе экономически эквивалентными. Иными  словами, арендатор не должен исполнять  свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем  своих обязанностей по передаче ему  арендованного имущества.

Юридические последствия  признания арендатора субъектом  встречного исполнения обязательств заключается  в том, что в случае непредставления  стороной обусловленного договором  исполнения, субъект встречного исполнения вправе приостановить исполнение своего обязательства либо вовсе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 328 ГК РФ).

 

 

 

 

Библиографический список

Нормативно правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г // Российская газета – 1993 – 25 декабря;

2. Гражданский кодекс  Российской Федерации Часть первая  от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Государственная Дума РФ. – 1994;

3. Гражданский кодекс  Российской Федерации Часть вторая  от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Государственная Дума РФ. – 1995;

4. Гражданский кодекс  Российской Федерации Часть третья  от 26.11.2001 N 146-ФЗ // Государственная Дума РФ. – 2001;

5. ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ // (в ред. ФЗ от 18.07.2005 № 90-ФЗ, от 26.07.2006 № 130-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. –1998;

6. ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997. № 122-ФЗ, (в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 № 150-ФЗ, от 22.12.2008 № 264-ФЗ, от 30.12.2008. № 306-ФЗ). // Собрание законодательства РФ. – 1997;

7. Правила ведения Единого  государственного реестра прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним. Постановление  Правительства РФ от 18.02.1998, №  219 // Собрание Законодательства РФ. – 1998. - №8.

8. Обзор практики разрешения  споров, связанных с арендой. Информационное  письмо Президиума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 11 января 2002 г. №  66.

9. Инструкция о порядке  регистрации договоров аренды, безвозмездного  пользования, концессии участков  лесного фонда (леса) и прав  на участки лесного фонда (леса). Утв. Приказом Минюста от 23.01.2002. г. // БНА РФ. 2002. № 6.

 

 

Литература

1. Абрамова, Н.В. Договор аренды, лизинг: учет и налоги / Н.В. Абрамова. – М.: «Статус-Кво 97», 2005. – 168 с.

2. Брагинский, М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский – М.: «Статут», 2008. – 780 с.

3. Гомола, А.И. Гражданское право: учебник для студ. сред. проф. учеб. заведений /А.И. Гомола. – М.: «Академия», 2008. – 416 с.

4. Гречихо, Е.В. Договор аренды (имущественного найма) / Е.В. Гречихо. – М.: Изд-во «Эксмо», 2005. – 160 с.

5. Егорова, М.А. Акцессорность как существенный признак соглашений об изменении и расторжении договора /М.А. Егорова. – Туризм: право и экономика. 2007. № 5. С. 16.

6. Емельянов, А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости / А.С. Емельянов. – Недвижимость. Строительство. Право. 2008 г. №4. С. 16.

7. Зайков, Д. Заключение договора недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности / Д. Зайков. – Хозяйство и право. - 2008. - № 11. С. 49-50.

8. Иванов, Е.В. Аренда государственного имущества / Е.В. Иванов. – Право и экономика. № 6, 2004. С. 19.

9. Кулагин, М. И. Избранные труды / М.И. Кулагин. – М., 1997 (Сер. Классика российской цивилистики). С. 259.

10. Новицкий, И.Б., Перетерский, И,С. Римское частное право. Учебник / И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский. – М., 1995. – 435 с.

11. Садиков, О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. / О.Н. Садиков. – М.: «ИНФРА – М», 2007. – 608 с.

12. Стребкова, О.С. Изменение и расторжение договора в российском гражданском праве: моногр. / О.С. Стребкова. – Белгород: Изд-во БелГУ, 2008. – 172 с.

13. Фоков, А.П. Гражданское право. Общая и особенные части: учебник / А.П. Фоков, Ю.Г. Попонов, И.Л. Черкашина, В.А. Черкашин. – М.: «КНОРУС», 2008. – 688 с.

14. Шевелева, И.В. Заключение договора субаренды: теория, практика и тактика / И.В. Шевелева. – Гражданское право. 2008. № 2. С. 14.

¹ Брагинский, М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский – М.: «Статут», 2008. – С. 372

² Новицкий, И.Б., Перетерский, И,С. Римское частное право. Учебник / И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский. – М., 1995. – С. 445

³ Новицкий, И.Б., Перетерский, И,С. Римское частное право. Учебник / И.Б. Новицкий, И.С. Перетерский. – М., 1995. – С. 447

⁴ Кулагин, М. И. Избранные труды / М.И. Кулагин. – М., 1997 (Сер. Классика российской цивилистики). С. 259.

⁵ Брагинский, М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский – М.: «Статут», 2008. – С. 428

⁶ Иванов, Е.В. Аренда государственного имущества / Е.В. Иванов. – Право и экономика. № 6, 2004. С. 19

⁷ Садиков, О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. / О.Н. Садиков. – М.: «ИНФРА – М», 2007. – С. 68

⁸ Зайков, Д. Заключение договора недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности / Д. Зайков. – Хозяйство и право. - 2008. - № 11. С. 49

⁹ Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66.

¹⁰ ГречихоЕ.В. Договор аренды (имущественного найма) / Е.В. Гречихо. – М.: Изд-во «Эксмо», 2005. – С. 9

¹¹ Гомола, А.И. Гражданское право: учебник для студ. сред. проф. учеб. заведений /А.И. Гомола. – М.: «Академия», 2008. – С. 289

¹² Шевелева, И.В. Заключение договора субаренды: теория, практика и тактика / И.В. Шевелева. – Гражданское право. 2008. № 2. С. 14.

¹³ Брагинский, М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский – М.: «Статут», 2008. – С. 435

¹⁴ ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» от 29 октября 1998 г.  № 164-ФЗ // (в ред. ФЗ от 18.07.2005 № 90-ФЗ, от 26.07.2006 № 130-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. –1998

¹⁵ Фоков, А.П. Гражданское право. Общая и особенные части: учебник / А.П. Фоков, Ю.Г. Попонов, И.Л. Черкашина, В.А. Черкашин. – М.: «КНОРУС», 2008. – С. 401

¹⁶ Садиков, О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. / О.Н. Садиков. – М.: «ИНФРА – М», 2007. – С. 71

¹⁷Емельянов, А.С. Заключение и регистрация договоров аренды недвижимости / А.С. Емельянов. – Недвижимость. Строительство. Право. 2008 г. №4. С. 16

¹⁸ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997. № 122-ФЗ, (в ред. Федеральных законов от 23.07.2008 № 150-ФЗ, от 22.12.2008 № 264-ФЗ, от 30.12.2008. № 306-ФЗ). // Собрание законодательства РФ. – 1997;

¹⁹ Инструкция о порядке регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса). Утв. Приказом Минюста от 23.01.2002. г. // БНА РФ. 2002. № 6.

²⁰ Садиков, О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. / О.Н. Садиков. – М.: «ИНФРА – М», 2007. – С. 75

²¹ Гражданский кодекс Российской Федерации Часть вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Государственная Дума РФ. – 1995 – Ст. 611

²² Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66.

²³ Садиков, О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. / О.Н. Садиков. – М.: «ИНФРА – М», 2007. – С. 79

²⁴ Брагинский, М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский – М.: «Статут», 2008. – С. 459

²⁵ Стребкова, О.С. Изменение и расторжение договора в российском гражданском праве: моногр. / О.С. Стребкова. – Белгород: Изд-во БелГУ, 2008. – С. 82

²⁶ Егорова, М.А. Акцессорность как существенный признак соглашений об изменении и расторжении договора /М.А. Егорова. – Туризм: право и экономика. 2007. № 5. С. 16.

²⁷ Садиков, О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. / О.Н. Садиков. – М.: «ИНФРА – М», 2007. – С. 105

²⁸ ГречихоЕ.В. Договор аренды (имущественного найма) / Е.В. Гречихо. – М.: Изд-во «Эксмо», 2005. – С. 55

²⁹ Брагинский, М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский – М.: «Статут», 2008. – С. 515

³⁰ ГречихоЕ.В. Договор аренды (имущественного найма) / Е.В. Гречихо. – М.: Изд-во «Эксмо», 2005. – С. 68

³¹ Садиков, О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. / О.Н. Садиков. – М.: «ИНФРА – М», 2007. – С. 113

³² Садиков, О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. / О.Н. Садиков. – М.: «ИНФРА – М», 2007. – С. 96

³³ Брагинский, М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский – М.: «Статут», 2008. – С. 100

³⁴ Садиков, О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. / О.Н. Садиков. – М.: «ИНФРА – М», 2007. – С. 100

³⁵ ГречихоЕ.В. Договор аренды (имущественного найма) / Е.В. Гречихо. – М.: Изд-во «Эксмо», 2005. – С. 121

³⁶ Садиков, О.Н. Гражданское право. Учебник. Т. II. / О.Н. Садиков. – М.: «ИНФРА – М», 2007. – С. 104