Право собственности и иные вещные права

               Согласно ст. 33 ЖК РФ гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пользования жилым помещением на указанный в соответствующем завещании срок, пользуется им наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении срока пользования жилым помещением, установленным завещательным отказом, право пользования жилым помещением соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, когда право пользования таким помещением у указанного гражданина возникло на ином законном основании. Таким образом, важнейшим основанием прекращения права пользования жилым помещением по завещательному отказу является истечение срока, указанного в завещании (если речь идет о пожизненном пользовании, то этот срок ограничен продолжительностью жизни отказополучателя).²³

               В ЖК РФ (ст. 34) также впервые законодательно закреплено в качестве вещного такое право, как право пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

                О вещном характере права пользования жилым помещением получателем ренты свидетельствует и то обстоятельство, что получатель ренты, передавший в обеспечение обязательства плательщика ренты жилое помещение, приобретает право залога на это имущество. Кроме того, указанному праву присущ принцип следования, поскольку в случае отчуждения имущества, переданного под выплату ренты, обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Следует также учитывать то обстоятельство, что права получателя ренты как титульного владельца могут быть защищены при помощи вещно-правовых исков.

              Однако только в ЖК РФ этот вопрос был решен окончательно. Согласно ст. 34 ЖК РФ граждане, проживающие в жилых помещениях на основании договора пожизненного содержания с иждивением, пользуются жилыми помещениями на условиях, которые предусмотрены ст. 33 ЖК РФ, если иное не установлено договором пожизненного содержания с иждивением. Это значит, что получатель ренты имеет право пользования жилым помещением наравне с собственником данного жилого помещения. По истечении срока пользования жилым помещением, установленным договором пожизненного содержания с иждивением (обычно такое право предоставляется пожизненно), право пользования жилым помещением соответствующего гражданина прекращается, за исключением случаев, когда право пользования таким помещением у указанного гражданина возникло на ином законном основании.

               О том, что законодатель рассматривает это право как вещное, свидетельствует то обстоятельство, что согласно п. 3 ст. 33 ЖК РФ гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права на жилое помещение, возникающего из завещательного отказа. Соответственно аналогичное право есть и у гражданина, проживающего в жилом помещении на основании права, вытекающего из договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34 ЖК РФ).

              Определенные изменения произошли в правовом регулировании такого вещного права, как право пользования жилым помещением членами семьи собственника (ст. 292 ГК РФ). ГК РФ относит это право к числу вещных прав.         Право членов семьи на пользование жилой площадью в принадлежащем собственнику жилом помещении по своей правовой природе является их вещным правом на эту площадь, поскольку они владеют и пользуются жилой площадью наравне с ее собственником и вправе требовать устранения нарушений их прав на нее от любых лиц, включая и самого собственника. Об этом, в частности, свидетельствуют нормы п. 3 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которыми рассматриваемое право защищается от нарушений со стороны любых лиц, в том числе и от нарушений со стороны собственника. В ст. 305 ГК РФ, в которой говорится о защите прав владельца, не являющегося собственником, и в которой говорится о субъектах вещных прав, есть аналогичные нормы.²⁴

                Важным нововведением жилищного законодательства является закрепление прекращения права пользования данным жилым помещением бывшим членом семьи собственника. Следует отметить, что это правило носит диспозитивный характер и соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (имеется в виду прежде всего брачный договор, но также и любое другое соглашение гражданско-правового характера) может быть предусмотрено иное.

                 Вместе с тем указанная норма не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Речь идет о тех лицах, которые по каким-либо причинам отказались участвовать в приватизации жилого помещения в момент ее проведения, хотя имели на это право.

           ГК РФ предусматривает следующие ограниченные вещные права на земельный участок:

-право свободного доступа на земельные участки общего пользования;

-право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

-право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком;

-сервитут.

            Земельные участки государственной и муниципальной собственности, не закрытые для доступа, могут использоваться гражданами без каких бы то ни было разрешений и в пределах, допускаемых законодательством. Речь идет о прогулке в лесу, сборе ягод, грибов, трав, о доступе к водоемам для купания, ловли рыбы и т.д.

               Право пожизненного наследуемого владения земельным участком возникает на основе предоставления участка государственным или муниципальным органом. Это право отличается от права собственности только тем, что носитель этого права не может отчуждать участок - продать его, подарить, отдать в залог, но может сдать в аренду или безвозмездное срочное пользование, а также завещать.

                Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком также предоставляется государственным или муниципальным органом либо возникает у собственника недвижимости (дома, строения), расположенной на этом участке. Обладатель этого права может в полной мере использовать этот участок, но не может совершать никаких сделок и даже не имеет права без согласия собственника сдавать его в аренду или в безвозмездное срочное пользование.

            Права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) для прохода или проезда, для прокладки и использования линий электропередачи, трубопроводов и т.д. может требовать собственник недвижимого имущества у владельцев соседних земельных участков, если без этого невозможно использование его недвижимости (участка, дома и т.д.). Сервитут может быть установлен и в интересах обладателя права пожизненного наследуемого владения и постоянного пользования. Сервитут устанавливается либо соглашением сторон, либо решением суда и регистрируется как недвижимость.

                  Надо сказать, что сервитутом может быть обременено и здание. Если, например, оно мешает приему телевизионного сигнала в соседнем здании, то владелец этого соседнего здания может требовать установления на крыше здания экрана телевизионной антенны, передающей сигнал.

              ГК РФ предусматривает несколько случаев принудительного изъятия участка земли и у его владельца:

-участок может быть выкуплен и изъят для государственных или муниципальных нужд, при этом владелец участка за год предупреждается о таком решении;

-на участок по решению суда может быть обращено взыскание по долгам его владельца;

-участок может быть изъят у владельца, ненадлежаще использующего участок, с грубым нарушением правил рационального пользования и принудительно продан.²⁵

                Следует отметить, что в Земельном кодексе РФ (далее - ЗК РФ) подробно и системно изложены постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение земельными участками, ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут), аренда земельных участков, безвозмездное пользование земельными участками. Однако, несмотря на положение ст. 25 ЗК РФ о том, что право на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, предоставление их осуществляется по иным правилам, нормам ЗК РФ. Для приобретения прав на земельные участки для строительства необходимо проведение работ по их формированию, государственному кадастровому учету, проведение торгов, а главное - решение исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении гражданам или юридическим лицам этих земельных участков.

                 В случаях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством, органы государственной власти и местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Органы власти обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом (ст. 34 ЗК РФ).

                Итак, к ограниченным вещным правам относятся: право пожизненного наследуемого владения землей; право постоянного (бессрочного) пользования землей; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; сервитут. Этот перечень носит примерный характер. Исходя из места соответствующих прав в системе гражданского законодательства и природы этих прав есть основания для включения в состав ограниченных вещных прав еще некоторых видов, наиболее распространенные из которых были названы выше.

                Право хозяйственного ведения  и оперативного управления.

Публичная собственность  по российскому законодательству подразделяется на государственную и муниципальную.

                 Государственная собственность (ст. 214 ГК РФ) распространяется на имущество, различные предприятия или их часть, если эти предприятия были созданы на средства, принадлежащие государству. Субъектами этого права могут выступать как Российская Федерация, так и ее субъекты. В государственной собственности находятся заводы, торговые предприятия, железные дороги, судоходные компании и др. Государство устанавливает систему управления этими предприятиями.²⁶

                 Право государственной собственности характеризуется множественностью субъектов, в роли которых выступают РФ в целом (в отношении имущества, составляющего федеральную собственность) и ее субъекты - республики, края, области и т.д. (в отношении имущества, составляющего их собственность). Следовательно, субъектами права государственной собственности выступают именно соответствующие государственные (публично-правовые) образования в целом, т.е. РФ и входящие в ее состав республики, края, области и т.д., но не их органы власти или управления (п. 3 ст. 214 ГК РФ). Последние выступают в имущественном обороте от имени соответствующего государственного образования и в соответствии со своей компетенцией осуществляют те или иные правомочия публичного собственника (ст. 125 ГК РФ).

                  Согласно ст. 215 ГК РФ, муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским, сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. Таким образом, субъектами муниципальной собственности являются муниципальные образования. Управление муниципальной собственностью осуществляется органами местного самоуправления, что не делает их собственниками муниципального имущества.

           Право хозяйственного ведения.

Предприятие, которое наделяется правом хозяйственного ведения (ст. 294 ГК РФ) называется унитарным в том  смысле, что оно не может быть разделено или приватизировано  по частям. Это обычно коммерческое предприятие, ведущее хозяйственную, предпринимательскую деятельность в интересах государства или муниципального сообщества.

                Государственные и муниципальные унитарные предприятия (ст.ст. 113-115 ГК РФ). Это такие коммерческие организации, которые не наделены правом собственности на закрепленное за ними имущество. Собственником этого имущества является государство или местное сообщество (муниципалитет). Природа государственных и муниципальных предприятий находит свое выражение в их фирменном наименовании, которое должно содержать указание на собственника их имущества. Другие средства индивидуализации государственных и муниципальных предприятий не отличаются от аналогичных средств иных коммерческих организаций.

            Закрепленное имущество отражено в балансе предприятия. При этом оно владеет и пользуется имуществом в той же мере, в какой это осуществлял бы сам собственник. Его распорядительные функции ограничены: предприятие не имеет права совершать какие бы то ни было сделки с закрепленным за ним недвижимым имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, в том числе продукцией, оно распоряжается самостоятельно.

             Предприятие как имущественный комплекс в целом является недвижимым имуществом, куда включаются не только объекты, которые являются недвижимостью (земельные участки, здания и т.д.), но и те объекты, которые, будучи взяты в отдельности, являются движимым имуществом: оборудование, инвентарь, продукция, сырье и даже долги. Ясно, что при определении распорядительных функций унитарного предприятия недвижимость понимается в узком или точном смысле слова (земля, здания, сооружения и т.п.), иначе предприятие будет вообще лишено самостоятельного распоряжения каким бы то ни было имуществом. Иными словами, «объектами самостоятельной распорядительной деятельности унитарного предприятия можно признать объекты, составляющие оборотные средства и оборотные фонды предприятия, а также часть основных фондов - оборудование, которое может быть без ущерба отделено от недвижимости и заменено». Речь идет о станках, автоматических линиях и т.д.