Самовольная постройка как предмет спора в арбитражном суде

К аналогичным выводам пришел Арбитражный суд Кировской области куда обратилось Общество (далее - истец) с исками к Территориальному управлению федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее - ответчик) о признании права собственности на объекты недвижимого имущества. Из документов, представленных истцом следует, что земельный участок, на котором находятся эти объекты, находится в пользовании истца на основании договора аренды. Данное обстоятельство, в силу части 3 статьи 222 ГК РФ, исключает возможность признания за истцом права собственности на самовольную постройку. В удовлетворении исковых требований было отказано. (Дело № А28-10987/07, № А28-10988/07, № А28-10989/07)

Тем самым была окончательно сформирована судебная практика по непризнанию права собственности арендатора земельного участка на возведенные им самовольные постройки на указанном земельном участке.

При этом на основании прежней редакции п.3 ст.222 ГК РФ арендаторы земельных участков могли приобретать права на свои самовольные постройки в судебном порядке. Это произошло после утраты силы абз.1 п.3 ст.222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Теперь же указанная норма ст.222 ГК РФ позволяет признать право собственности на самовольную постройку только за лицами, у которых земельный участок находится в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. А арендаторы в приведенном перечне лиц, которые вправе узаконить самовольную постройку в судебном или ином порядке, не названы.

Следующим условием признания права собственности на самовольную постройку является наличие доказательств ее расположения на земельном участке, предоставленном в установленном законом порядке.

Государственное унитарное предприятие (далее - Предприятие) обратилось в Арбитражный суд с иском к Администрации муниципального района, Территориальному управлению федерального агентства по управлению федеральным имуществом, Управлению федеральной регистрационной службы, Администрации сельского поселения с требованиями признать право собственности как на самовольную постройку на следующие объекты: здание магазина (незавершенный строительством объект), здание зерносклада; пожарный водоем; здание насосной; здание весовой; пруд.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано по мотиву отсутствия у Предприятия актов государственной приемки в эксплуатацию объектов и доказательств наличия зарегистрированного в установленном законом порядке права собственности на эти объекты у первоначального обладателя (Российской Федерации).

Апелляционный суд оставил решение суда первой инстанции в силе, указав, что, несмотря на то, что истцом представлено в материалы дела свидетельство о предоставлении Предприятию земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования, однако он не доказал, что спорные объекты недвижимости расположены именно на данном земельном участке. Кроме того, не представлено доказательства возведения объектов за счет собственных средств истца.

В соответствии со ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном случае закон предлагает учитывать интересы не владельца земельного участка или застройщика, а других лиц. Среди них могут быть и обладатели сервитута - права ограниченного пользования чужим земельным участком или иной недвижимостью; обладатели вещных прав на соседний земельный участок и прочие лица, интересы которых будут нарушены сохранением самовольной постройки. Наличие или отсутствие факта угрозы жизни и здоровью граждан устанавливается заключением строительно-технической экспертизы.

Поэтому (по мнению многих специалистов) в любом случае по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.

Приведем пример: Общество с ограниченной ответственностью 1 (далее - Общество 1) обратилось с иском в Арбитражный суд Кировской области к Обществу с ограниченной ответственностью 2, Закрытому акционерному обществу, Администрации города с требованием о признании права собственности на самовольно возведенный объект - здание многофункционального назначения с пристроем.

Решением Арбитражного суда Кировской области в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что согласно действующему законодательству реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, государственным градостроительным нормативам и правилам застройки, а право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Данные обстоятельства подтверждаются исходно-разрешительными документами на использование территории, на соответствие объекта экологическим, санитарно-гигиеническим и другим нормативам (заключения органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил).

Суд пришел к выводу, что сами по себе договоры со строительными организациями, обладающими лицензиями на осуществление строительных работ, и сам факт выполнения работ такими строительными организациями, не свидетельствуют о соответствии самовольно возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам (дело № А28-4205/2007) .

Необходимо сказать еще, что отсутствие указанных выше нарушений и угрозы должно подтверждаться определенными доказательствами, а именно: разрешениями и заключениями соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, свидетельствующими о соответствии объекта установленным градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным и другим нормам и правилам.

Обязательному выяснению при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольную постройку подлежит вопрос о соответствии возведенного объекта экологическим нормам и правилам, поскольку законодательство об охране окружающей среды содержит более чем недвусмысленные требования об обязательном соблюдении экологических норм и правил при проектировании, строительстве, реконструкции и вводе в эксплуатацию зданий, строений и сооружений.

Согласно ст.37 Федерального закона от 10.01.2002 № 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" Строительство и реконструкция зданий, строений, сооружений и иных объектов должны осуществляться по утвержденным проектам с соблюдением требований технических регламентов в области охраны окружающей среды.

При осуществлении строительства и реконструкции зданий, строений, сооружений и иных объектов принимаются меры по охране окружающей среды, восстановлению природной среды, рекультивации земель, благоустройству территорий в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Указанные положения позволяют сделать вывод, что соблюдение требований в области охраны окружающей среды должно обязательно проверяться судом при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки. Это приобретает особую важность в случаях, когда объектами самовольной постройки являются объекты производственного назначения (гаражи, производственные цеха, авто - и газозаправочные станции и др.), эксплуатация которых может причинить значительный ущерб окружающей среде.

Невыяснение или ненадлежащее выяснение судом вопроса о соблюдении названных требований свидетельствует о неполном исследовании судом всех обстоятельств дела, в том числе фактов ненарушения самовольной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц, отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, поскольку к правам и законным интересам других лиц, которые не должны нарушаться сохранением самовольной постройки, относится в том числе и право каждого человека на благоприятную окружающую среду, на ее защиту от негативного воздействия, вызванного хозяйственной и иной деятельностью (ст.42 Конституции РФ, ст.11 ФЗ "Об охране окружающей среды") .

Анализируя практику арбитражных судов в части признания права собственности на самовольные постройки, следует заметить, что в большинстве случаев иски не удовлетворяются. Скорее исключением, нежели правилом, являются споры, где суд признает право собственности на самовольные постройки, если спорные строения угрозы для жизни и здоровья не представляют и не нарушают права и законные интересы других лиц или надлежащим образом в свое время (до изменений Федерального закона № 93-ФЗ) был оформлен землеотвод. Так, например, по делу № А28-7481/2008 было удовлетворено требование сельскохозяйственного производственного кооператива о признании права собственности на здание теплой стоянки. А так же по делу № А28-6391/2009 удовлетворено требование Общества о признании права собственности на производственное здание, т.к. доказано, что оно является самовольной постройкой (не было необходимых разрешений), право собственности Общества на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка подтверждено материалами дела, целевое назначение земельного участка не противоречит размещению производственного здания. Исходя из представленных документов, суд приходит к выводу, что истцом доказаны отсутствие нарушения интересов третьих лиц и безопасность постройки.

Открытым остается вопрос об узаконивании самовольной постройки, когда застройщиком и собственником земельного участка выступает одно и то же лицо. Думается, в этом случае применим лишь административный порядок узаконивания самовольной постройки, четкая регламентация которого в действующем законодательстве отсутствует.

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является, вопреки мнению заявителя, законным владельцем.

2.2 Институт  самовольной постройки как санкция  за осуществление строительства  с нарушением закона

Гражданское законодательство предусматривает наступление следующих неблагоприятных последствий для лица, осуществившего самовольную постройку:

невозможность распоряжаться самовольно возведенным строением;

обязанность застройщика осуществить ее снос;

привлечение к административной ответственности по ст.9.5 КоАП РФ.

В силу п.2 ст.222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, когда право собственности на самовольную постройку может быть признано судом.

Подобное решение представляется весьма недостаточным. В ГК РСФСР 1964 года по этому вопросу предлагался некий механизм осуществления сноса, в частности, указывалось на то, что решение о сносе самовольной постройки принимает исполнительный комитет районного, городского Совета народных депутатов трудящихся (в современной терминологии - администрация района или города). Судебного порядка разрешения спора между органом местного самоуправления и гражданином осуществившим самовольную постройку, в отношении ее сноса не требовалось. Представляется, что в настоящее время при отсутствии соглашения о сносе самовольной постройки, к которому могут во внесудебном порядке прийти застройщик и владелец земельного участка, решение о сносе должен принимать только суд.

Положения, касающиеся сноса самовольной постройки, содержатся не только в ГК РФ. В соответствии с п.3 ст.25 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в РФ", лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние. Согласно земельному законодательству, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в данных земельных правонарушениях, или за их счет (п.3 ст.76 ЗК РФ).

2.2.1 Постройка  должна быть самовольной

При рассмотрении исковых требований о сносе самовольной постройки суд обязан, в первую очередь, установить, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, т.е. отвечает хотя бы одному из трех признаков самовольной постройки:

возведение постройки (жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество) на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом и иными правовыми актами порядке;

возведение постройки без получения на это необходимых разрешений;

возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Если суд спорный объект недвижимости не признает самовольной постройкой, он отказывает в удовлетворении исковых требований.

Такой пример: индивидуальный предприниматель К. обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Н. о признании железнодорожного подъездного пути самовольной постройкой и его сносе. Как следует из документов, представленных в материалы дела, железнодорожный подъездной путь ответчика создан на земельном участке, отведенном для этих целей в установленном законом порядке, о чем свидетельствуют: Распоряжение Администрации о предоставлении земельного участка в аренду; договор аренды земельного участка. Получено разрешение на строительство. Объект в установленном порядке принят в эксплуатацию. Право собственности зарегистрировано в установленном порядке. Вышеуказанное свидетельствует о том, что железнодорожный подъездной путь самовольной постройкой не является.

Другой пример: индивидуальный предприниматель Д. (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу (далее - ответчик) о сносе незавершенного строительством объекта. Ответчик представил договор аренды земельного участка для размещения группы жилых домов со встроенными помещениями общественного назначения. Таким образом, довод истца о том, что объект создается на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, является несостоятельным. Более того имеется разрешение на строительство, выданное Администрацией города. Довод истца о том, что вышеуказанный объект создается с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, отклоняется судом, поскольку истец, в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо доказательств этого не представил. Вышеизложенное позволяет сделать вывод о том, что данный жилой дом не является самовольной постройкой.