Самовольная постройка как предмет спора в арбитражном суде

.2.2 Кто  вправе обращаться с иском  о сносе самовольной постройки?

Исходя из толкования положений ст.4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.222, гл.17 Гражданского кодекса Российской Федерации, гл. III, IV Земельного кодекса Российской Федерации, круг лиц, которые вправе заявить требование о сносе самовольной постройки, законом определен. Ими являются лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которых находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Обладая абсолютным правом на земельный участок, они вправе требовать как устранения незаконного владения, так и полного восстановления своего нарушенного права, опираясь на соответствующие нормы гл.20 ГК РФ о защите права собственности. Земельные участки в Российской Федерации могут находиться как в частной собственности, так и в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Согласно ст.125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации выступать в суде могут органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Нередко возникают ситуации возведения самовольных построек самим законным владельцем земельного участка, который конечно же не заинтересован в обращении в суд с иском о сносе. В связи с этим возникает вопрос: кто в данном случае имеет право инициировать процедуру сноса самовольной постройки, обратившись в суд?

Ни один из федеральных законов прямо не предусматривает права какого-либо органа на предъявление иска о сносе самовольной постройки. Но, исходя из смысла статьи, можно сделать вывод о том, что с подобным требованием вправе обратиться орган, наделенный полномочием контролировать соблюдение строительных норм и правил. Государственный строительный надзор в Российской Федерации осуществляет Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору. Поэтому именно эти органы должны представлять интересы Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, инициируя снос самовольных построек в суде по делам о нарушении градостроительных норм и правил.

На практике наибольшее количество подобных судебных споров инициируют администрации муниципальных образований. Как предусмотрено ст.125 ГК РФ, от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории, что дает возможность администрации муниципального образования (либо органу муниципального управления, обладающему специальной компетенцией) предъявить иск о сносе самовольной постройки. Таким образом, администрация муниципального образования как уполномоченный орган местного самоуправления вправе в судебном порядке потребовать сноса самовольной постройки.

Таким образом, вправе обратиться в арбитражный суд с иском о сносе самовольной постройки орган исполнительной власти на основании ст.222 ГК РФ, т.к. он уполномочен осуществлять контроль в сфере строительства.

В случае если земельный участок под строительство не выделялся, с иском о сносе обращается собственник земли.

Если же земельный участок под строительство выделен, надзор за строительством производит не собственник земельного участка, а другой орган, который может обратиться с иском о сносе объекта в случае нарушения строительных норм и создания угрозы жизни и здоровью граждан.

По нашему мнению, нельзя включать в круг субъектов, имеющих право обращаться с иском о сносе самовольной постройки, лицо, осуществившее ее. В противном случае получится странный казус: лицо, нарушившее право владельца земельного участка, требует в качестве мер защиты своих прав в отношении материального объекта данного правонарушения (самовольной постройки) применить к себе меры гражданско-правовой ответственности - снос.

Также в качестве лиц, заинтересованных в сносе самовольных построек, ст.222 ГК РФ указывает лиц, полагающих, что в результате возведения самовольной постройки нарушены их права и охраняемые законом интересы, причиняется вред или создается угроза причинения вреда их жизни, здоровью и иным благам. Но, я думаю, что данные лица не имеют права инициировать снос самовольной постройки в порядке ст.222 ГК РФ. Защищать свои права они должны, используя иные правовые механизмы, предусмотренные ГК РФ (возмещение вреда, устранение препятствий к пользованию имуществом и т.д.).

Для примера приведем дело из практики Арбитражного суда Кировской области: "Кировгазосиликат" обратилось в суд с иском об обязании индивидуального предпринимателя снести строения, являющиеся самовольными постройками: одноэтажную бревенчатую баню и здание столовой с открытой верандой. В обоснование иска ссылается на то, что у ответчика отсутствует разрешение на строительство указанных объектов и документы, подтверждающие выделение земельного участка под строительство. Требование о сносе самовольной постройки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права собственника или другого лица, обладающего вещными правами на земельный участок, на территории которого возведена самовольная постройка. Из материалов дела следует, что ОАО "Кировгазосиликат" собственником или титульным владельцем земельного участка, на территории которого ответчиком возведены спорные строения, не является. Более того, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что постройки предпринимателя расположены за пределами границ горного отвода, предоставленного ОАО "Кировгазосиликат", - на земельном участке, не имеющем с территорий горного отвода общих границ. При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ОАО "Кировгазосиликат" не является лицом, обладающим правом требования сноса возведенных ИП строений и отказывает в иске.

Открытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о сносе самовольных построек - двух капитальных надземных гаражей, расположенных на земельном участке истца. При рассмотрении спора суд установил, что для строительства спорного объекта ответчик получил разрешение органа местного самоуправления на возведение постройки. Под строительство данного объекта недвижимости распоряжением администрации города выделен земельный участок. Согласно проекту границ, являющемуся приложением к распоряжению администрации города, часть земельного участка, ранее закрепленного за истцом, должна была отойти к ответчику. Именно на этой части земельного участка осуществлено строительство спорных гаражей.

Помимо указанного разрешения, ответчик перед строительством спорного объекта согласовал размещение автостоянки и спорных гаражей с руководителем истца, что подтверждается соответствующей записью на рабочем проекте. Решением суда в удовлетворении иска отказано в соответствии с п.2 ст.222 ГК РФ, где установлено, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, признания права собственности на самовольную постройку за лицом, которому принадлежит земельный участок, где она возведена. Из смысла приведенной нормы следует, что юридическое значение для рассматриваемого спора имеет вопрос получения разрешения собственника земли на строительство объекта недвижимости.

Из представленных доказательств следует, что строительство объекта недвижимости согласовано с собственниками земли, на которой осуществлено строительство (дело № А28-9571/06) .

Но бывают на практике ситуации, когда все условия требования сноса самовольной постройки соблюдены, и суд выносит положительное решение.

Громким было дело А28-8085/2008, рассмотренное Арбитражным судом Кировской области в марте 2009 года о сносе пяти двухэтажных коттеджей в кирпичном исполнении. С иском обратилось Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Кировской области.

Ответчик считает, что истцом не доказано размещение спорных объектов на указанном земельном участке, который находится в федеральной собственности.

Из этого земельного участка при межевании сформированы три участка. Однако судом эти доводы не принимаются, т.к. ЕГРП подтверждает титул Российской Федерации на данный земельный участок, причем это право не оспорено, а права на вновь образованные земельные участки за кем - либо не зарегистрированы. Кроме того ответчиком не представлено доказательств, опровергающих доказательства истца по месторасположению самовольных построек.

Как следует из материалов дела, в установленном законом порядке отвод земельного участка для строительства индивидуальных жилых домов не осуществлен, разрешительные документы для осуществления строительства у ответчика отсутствуют, какими либо правами на земельный участок ответчик не обладал и не обладает, т.е. постройки являются самовольными.

Абзац 2 пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу осуществившим её лицом.

Поскольку факт самовольной постройки подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, сведения об объекте землеустройства позволяют определить его индивидуальность, суд считает, что требование истца о сносе самовольных построек, возведенных ответчиком, является законным, обоснованным и подлежит удовлетворению.

Снос самовольной постройки несомненно затрагивает имущественные гражданские права, защита которых по общему правилу осуществляется в судебном порядке. Согласно п.2 ст.11 ГК РФ защита гражданских прав в административном порядке осуществляется лишь в случаях, предусмотренных законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть оспорено в суде.

В этой связи статью 222 ГК РФ целесообразно дополнить правилом о механизме решения вопроса о сносе самовольной постройки, указав на то, что владелец земельного участка может в судебном порядке потребовать от застройщика самовольной постройки ее сноса и приведения земельного участка в первоначальное состояние.

Такое решение вопроса предпочтительнее и в свете оценочного характера одного из критериев самовольной постройки, а именно существенного нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Решение о сносе может быть принято, если к этому моменту никто из управомоченных лиц не заявит требование о признании права собственности на самовольную постройку. Удовлетворение этого требования будет означать сохранение самовольной постройки и преобразование ее правового режима в режим здания или сооружения.

Заключение

Следует отметить, что строительство, а уж тем более покупка самовольной постройки являются делом весьма рискованным. По крайней мере, это не самый удачный способ вложения денежных средств. Право собственности на такой объект у покупателя не возникает, так как нет такого права и у продавца. В данном случае не будет иметь значения даже тот факт, что покупатель такой постройки являлся добросовестным приобретателем. Необходимо сказать, что даже надлежащее оформление прав на земельный участок (как минимум заключение договора аренды с местной администрацией) вовсе не гарантирует в дальнейшем спокойной жизни.

Надеяться на то, что в дальнейшем удастся очень легко легализовать приобретенную самовольную постройку, неразумно. И все же справедливости ради отметим: судебная практика подтверждает, что легализовать самовольные постройки при соблюдении определенных условий все же возможно. Кроме того, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, то ни в каких случаях не допускается признание права собственности на самовольную постройку. Так стоит ли рисковать?

Хотелось бы посоветовать гражданам воспользоваться так называемой "дачной амнистией" и в упрощенном варианте оформить свои "неучтенные" объекты недвижимости. Кто знает, может быть государство больше такой возможности не предоставит. Конечно, после такой "легализации" своего объекта придется платить установленные законом налоги.

Литература

1.Конституция Российской  Федерации (принята на всенародном  голосовании 12 декабря 1993 г.) (с учетом  поправок, внесенных Законами РФ  о поправках к Конституции  РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Российская газета от 21.01.2009 № 7.

2.Гражданский кодекс Российской  Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета от 08.12.1994. № 238-239. - Режим доступа - КонсультантПлюс.

.Арбитражный процессуальный  кодекс Российской Федерации  от 24.07.2002 № 95-ФЗ // Российская газета  от 27.07.2002 № 137. - Режим доступа - КонсультантПлюс.

.Земельный кодекс Российской  Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Российская  газета от 30.10.2001 № 211-212. - Режим доступа - КонсультантПлюс.

.Градостроительный кодекс  Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ. // Российская газета от 30.12.2004. № 290. - Режим доступа - КонсультантПлюс.

.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним" // Российская газета от 30.07.1997. № 145. - Режим доступа - КонсультантПлюс.

.Федеральный закон от 17.11.1995 № 169-ФЗ "Об архитектурной  деятельности в Российской Федерации" // Российская газета от 29.11.1995 № 231. - Режим доступа - КонсультантПлюс.

.О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ // Российская газета от 07.07.2006. № 146.

.Комментарий к Гражданскому  Кодексу РФ. Часть первая / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М., 2002.

.Постановление Президиума  ВАС РФ от 09.11.2004 № 9515/04 // Вестник  ВАС РФ. 2005. № 3.

.Постановление Президиума  ВАС РФ от 26.07.2005 № 665/06 // Вестник  ВАС РФ. 2005. №11.

.Постановление Президиума  ВАС РФ от 03.09.2002 № 4544/02 // Вестник  ВАС РФ. 2002. №12.