Методы оценки собственности

Инвесторы вкладывают свой капитал в объекты недвижимости для того, чтобы они обеспечивали ожидаемый ими уровень дохода. Поэтому, принимая решение о покупке доходного объекта недвижимости, инвестор должен основываться на результатах оценки по доходному подходу.

Доходным подходом (Income Approаch) называется совокупность методов оценки объекта недвижимости, приносящего доход, основанных на выявлении чистого дохода, который он генерирует, и преобразовании дохода в стоимость с использованием ставок капитализации или дисконтирования, соизмеримых по уровню риска с альтернативными издержками привлечения капитала. Задача оценщика при использовании данного подхода состоит в том, чтобы определить, каким методом выполнить оценку стоимости объекта, рассчитать чистый доход, который является ключевым показателем стоимости, и преобразовать его в стоимость путем капитализации или дисконтирования. Ключевым в данном исследовании является анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости. Если оценщик использует в процессе оценки метод дисконтирования денежных потоков, то он в полной мере должен применять в расчетах теорию стоимости денег во времени.

Капитализация дохода – процесс приведения (пересчета) ожидаемого потока будущих доходов к единой величине, равной их суммарной текущей (сегодняшней) стоимости, которая учитывает:

- величину будущего дохода;

- время, когда должен быть получен доход;

- продолжительность периода получения дохода.

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, т.е. такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания (на величину стоимости недвижимости в настоящий момент влияет ожидание будущих доходов);

- принцип замещения (максимальная стоимость объекта недвижимости ограничена сверху минимальной ценой, по которой может быть приобретен другой идентичный объект эквивалентной полезности, характеризующийся той же степенью риска получения будущих доходов в данной рыночной зоне).

При этом следует учесть, что доходность капитала в других сферах влияет на требования доходности в сфере недвижимости.

Определение стоимости недвижимости доходным подходом проходит в два этапа:

- прогнозирование будущих доходов;

- капитализация будущих доходов в текущую стоимость.

Доходный подход основан на предположении о том, что стоимость объекта недвижимого имущества определяется текущей стоимостью будущих доходов от его использования, т.е. фактически инвестор приобретает право получения будущих доходов. Однако деньги, полученные в будущем, не равны аналогичной сумме, полученной сегодня. Для определения стоимости имущества, приносящего поток доходов в будущем, необходимо последние привести к текущему (сегодняшнему) значению. В общем случае для этого используется процедура дисконтирования, которая может быть применена к любой модели доходов и стоимости объекта (если они спрогнозированы в абсолютных (денежных) величинах). Но специфика оценки стоимости недвижимого имущества такова, что необходимо учитывать, как меняются доходы и стоимость с течением времени. Капитализация в отличие от дисконтирования учитывает не только возврат на капитал, но и возврат капитала.

Существует два основных метода доходного подхода:

- метод прямой капитализации(Direct capitalization) (МПК)

- метод дисконтирования денежных потоков (Discounted cash flow analysis) (МДДП).

Метод прямой капитализации представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодовго) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален, позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых потоков доходов и остаточной стоимости (реверсии).

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

 

1.4 Законодательно-правовые основы

 

Законодательными основами оценочной деятельности в Российской Федерации являются:

1) Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2) Федеральный стандарт  оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению  оценки» (ФСО № 1), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256. Основные положения.

3) Федеральный стандарт  оценки «Цель оценки и виды  стоимости» (ФСО № 2), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255. Основные положения.

4) Федеральный стандарт  оценки «Требования к отчету  об оценке» (ФСО № 3), утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254. Основные положения.

Согласно Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Оценка имущества производится лицензированными оценщиками на основании договора о проведении оценки объекта имущества при обязательном использовании всех трех классических подходов к оценке имущества - доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Изменения, внесенные в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», устанавливают передачу значительной части контроля за деятельностью в этой сфере от государственных органов саморегулируемым организациям оценщиков, что связано с отменой лицензирования оценочной деятельности. Оценщик принимается в члены саморегулируемой организации оценщиков решением ее коллегиального органа управления. За нарушение законодательства и федеральных стандартов оценки оценщик может быть исключен из числа членов организации также решением ее коллегиального органа.

Согласно ст. 8 ФЗ-135, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.

 

II. Расчет стоимости объекта недвижимости

2.1 Расчет стоимости  объекта недвижимости на примере «Комплекса Зданий Н» с использованием методов  сравнительного, затратного и доходного подходов

 

В качестве объекта оценки был использован объект недвижимости «Комплекс Зданий Н», состоящий из нескольких зданий и представляющий собой имущественный комплекс.

Исходные данные задания на оценку указаны в таблице 2.1

Таблица 2.1

Количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов – аналогов

Параметры	ОК	Аналоги
		А1	А2	А3
Цена продажи, $ тыс.		1400	1300	1100
Дата продажи		2 месяца назад	6 месяцев назад	4 дня назад
Местоположение	хор.	отл.	хор.	удов.
Общая площадь, м2	4500	4600	4200	4000
Наличие стоянки	есть	нет	есть	нет
Прибыль, $ тыс.	220	230	208	190
Рост цен в месяц, 1%		+2%	+6%	-
Дополнительно
Поправка на наличие автостоянки, $	+5000
Поправка на местоположение, $	удов.	хор.	отл.
	-	+4000	+3000
Данные по оцениваемому комплексу
Базовая стоимость 1м2, $	М – 300 П – 240 С - 160
Отношение площадей М:П:С для ОК	1:4:4
ЭВ ОК, год	15
ТС эж ОК, год	75
Неустранимое функциональное устаревание, $	5000
Внешний износ	5%
ЧОД ОК за 1-й год, $ тыс.	167
Прирост ЧОД в год	4%
Период владения ОК, лет	3
Размер реверсии, $ тыс.	2100
Ставка дисконтирования	19%
Данные по сопоставимому земельному участку
Стоимость СЗУ, $ тыс.	410
Время продажи СЗУ	1 месяц назад
Местоположение СЗУ	на 6% лучше
Физические характеристики СЗУ	на 4% хуже

 

Исходя из объема предоставленной информации об объекте оценки и объектах-аналогах, рассмотрим определение рыночной стоимости оцениваемого объекта в рамках сравнительного подхода с использованием метода прямого сравнительного анализа продаж.

Метод прямого сравнительного анализа продаж (МСП) в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и ее доступности при проведении индивидуальной оценки недвижимости.

Расчет стоимости объекта оценки методом прямого сравнения продаж, с учетом основных элементов сравнения.

Информация об объектах-аналогах приведена в таблице 2.2

Таблица 2.2

№ п/п	Параметры	ОК	Аналоги
			А1	А2	А3
Первая группа элементов сравнения
1	Цена продажи, $		1400000	1300000	1100000
2	Дата продажи		2 месяца назад	6 месяцев назад	4 дня назад
3	Корректировка на рыночные условия ($.)		+28140	+79976	-
4	Скорректированная цена ($)		1428140	1379976	1100000
Вторая группа элементов сравнения
5	Местоположение	хор.	отл.	хор.	удов.
6	Корректировка на местоположение ($)		-3000	-	+4000
7	Стоянка	есть	нет	есть	нет
8	Корректировка на наличие стоянки		+5000	-	+5000
9	Итого по корректировкам 6,8		+2000	-	+9000
10	Скорректированная цена ($)		1430140	1379976	1109000
11	Общая площадь, 1м2	4500	4600	4200	4000
12	Цена 1м2		310,9	328,6	277,3
13	Средневзвешенная цена 1м2		305,6
14	Цена оцениваемого объекта ($)	1375200

 

Определение стоимости оцениваемого объекта, в рамках сравнительного подхода, методом соотнесения цены и дохода.

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода приносимого недвижимостью, является цено-образующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (GRM) и общей коэффициент капитализации (OAR).

Валовой рентный мультипликатор (Gross rental multiplier,GRM)(или мультипликатор валовых рентных платежей, МВРП):

 

GRM(МВРП)= Цена продажи ÷ ПВД (или ДВД)

 

Таблица 2.3

Определение величины среднего валового рентного мультипликатора

№ п/п	Цена продажи, ($)	ПВД, ($)	МВРП
1	1400000	230000	6,09
2	1300000	208000	6,25
3	1100000	190000	5,80
Средний МВРП			6,05

 

Рассчитаем средний МВРП по аналогам:

(1400000÷230000 + 1300000÷208000 + 1100000÷190000)÷3 = 6,05

 

МВРП не корректирует на различия между объектом оценки и сопоставима аналогами, т.к. в основу расчета МВРП положены фактические арендные платежи и цены продаж, в которых уже учтены указанные различия.

Стоимость оцениваемого объекта с использованием метода соотнесения цены и дохода: 220000 * 6,05 = 1331000 у.е.

Проведем расчет стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода с использованием метода разбивки.

Метод разбивки главным образом применяют для разбивки общей суммы износа в соответствии с вызвавшими ее причинами. Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продаж (что соответствует нашему варианту) или метода срока службы и предполагает следующие этапы:

1) расчет физического износа здания;

2) расчет функционального устаревания;

3) расчет внешнего устаревания;

4) определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического износа, функционального и внешнего устаревания.