Методы оценки собственности

Из заданного отношения площадей отдельных элементов оцениваемого комплекса определяем площадь каждого (М:П:С – 1:4:4);

если х = 1, тогда х + 4х + 4х = 4500; 9х = 4500; х = 500.

S магазина = 500 м2 ;

S павильона = 2000 м2 ;

S склада = 2000 м2 ;

Рассчитываем полную восстановительную стоимость оцениваемого комплекса путем расчета полной восстановительной стоимости каждого элемента объекта оценки и суммированием полученных значений.

Расчет полной восстановительной стоимости каждого объекта недвижимости, входящего в оцениваемый комплекс:

СВС.магазина = 300 * 500 = 150000 у.е.

СВС.павильона = 240 * 2000 = 480000 у.е.

СВС.склада = 160 * 2000 = 320000 у.е.

СВС.ОК = 150000 + 480000 + 320000 = 950000 у.е.

Алгоритм определения остаточной стоимости оцениваемого комплекса будет иметь следующую форму.

Определяем совокупный износ оцениваемого объекта, если:

ЭВОК – 15 лет;

ТСэжОК – 75 лет;

Неустранимое функциональное устаревание (НФУ) – 5000 у.е., что составляет 0,53% потери стоимости от полной восстановительной стоимости объекта оценки:

НФУ = 1 - * 100%;

Внешний износ – 5%.

Расчет физического износа:

ФИ = * 100%;

ФИ = * 100% = 20%;

Расчет совокупного износа:

 

СИ = 1 – (1 – ФИ) * (1 – НФУ) * (1 – ВИ) * 100% ;

 

СИ = 1 – (1 – 0,2) * (1 – 0,05) * (1 – 0,0053) * 100% = 24% ;

СОК = 950000 – (1 – 0,24) = 722000 у.е. ;

Определяем рыночную стоимость земельного участка, входящего в состав оцениваемого комплекса, используя методику сравнения продаж :

Так как, имеется необходимый объем информации по сопоставимому земельному участку, необходимо путем внесения корректировок, рассчитать рыночную стоимость оцениваемого земельного участка.

 

Таблица 2.4

Расчет стоимости земельного участка как свободного методом сравнения продаж с учетом основных элементов сравнения

Элемент сравнения	Рыночная корректировка (корректирующий коэффициент) (%)	Корректировка цены
Первая группа элементов сравнения
Цена земельного участка как свободного		410000
Корректировка на рыночные условия	1	+ 4100
Скорректированная цена		414100
Вторая группа элементов сравнения
Местоположение	- 6	- 24846
Показатель стоимости объекта оценки		389254

 

Расчет корректировок:

а) Корректировка на дату продажи: в следствие роста цен на рынке недвижимости на 1 % ежемесячно, необходимо привести стоимость сопоставимого земельного участка на дату оценки, приняв во внимание то, что СЗУ был продан 1 месяц назад, т.е.;

Корректировка = СЗУ * 0,01 = 410000 * 0,01 = 4100 у.е.

б) Корректировка на местоположение: так как аналог лучше оцениваемого объекта на 6%, цена аналога должна уменьшиться на 6%, т.е. необходимо скорректировать стоимость СЗУ, исходя из предположения, что местоположение сопоставимого объекта и объекта оценки было бы идентичным.

Корректировка = СЗУ * - 0,06 = - 24846.

Таким образом, рассчитав остаточную стоимость улучшений оцениваемого комплекса и рыночную стоимость земельного участка, находим рыночную стоимость единого объекта недвижимости:

Се.о.н. = 722000 + 389254 = 1111254 у.е.

Стоимость оцениваемого объекта с использованием затратного подхода составляет 1111254 у.е.

Рассчитаем стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода. Опираясь на имеющиеся данные, выбираем методику определения рыночной стоимости объекта оценки.

Метод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения.

Исходя из условий задания, определяем величину ежегодного денежного потока, генерируемого объектом недвижимости, в течение трехлетнего прогнозного периода владения, при ежегодном приросте 4% :

1-й год ЧОД – 167000 у.е.

2-й год ЧОД  – 167000 * 1,04 = 173680 у.е.

3-й год ЧОД  – 167000 * (1 + 0,04)2 = 180627,2 у.е.

Дисконтируем рассчитанные денежные потоки (дисконтирование осуществляется по факторам, рассчитанным на середину периода, т.к. объектом оценки является имущественный комплекс) и приводим их к дате оценки по следующей формуле :

 

 где,

 

R – ставка дисконтирования;

n - анализируемый прогнозный период.

Рассчитываем рыночную стоимость объекта недвижимости, как сумму дисконтированных денежных потоков, используя базовую формулу :

Сн = + Сr * где,

 

Сн - стоимость объекта недвижимости на дату оценки;

ДПn - денежный поток;

R – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

Сr - стоимость реверсии в конце прогнозного периода.

Сн = + + + = 1649981

Стоимость оцениваемого комплекса, полученная методом дисконтированных денежных потоков, равна 1649981 у.е..

Таким образом, метод дисконтированных денежных потоков при оценке недвижимости требует:

- моделирования денежных поступлений с учетом динамики их изменения;

- составления прогноза относительно изменения стоимости недвижимости в течение установленного прогнозного периода;

- оценки риска, присущего объекту;

- расчета ставки доходности.

Таким образом, проведя необходимые расчеты, согласно используемым методикам, получили три итоговых величины стоимости объекта оценки в рамках сравнительного, затратного и доходного подходов. Для определения рыночной стоимости объекта оценки необходимо провести согласование полученных результатов с использованием метода интерполяции.

Метод интерполяции на базе Наегли - расчет итоговой стоимости этим методом отличается от других методик согласования результатов тем, что в данном случае не определяется удельный вес стоимостных результатов оценки. При наличии более двух результатов (что соответствует нашему примеру) согласование проводится в несколько этапов. В основе такого согласования лежит суждение оценщика о том, какой из трех полученных результатов является наименее достоверным. Два других результата, признанных более достоверными, поочередно сопоставляются с наименее объективным с целью определения степени (процента) отклонения. Расчетная величина отклонения используется для выбора формулы согласования двух анализируемых результатов. Таким образом, оценщик получает две величины, которые сравниваются между собой для аналогичного согласования в окончательную итоговую стоимость по базовой формуле Наегли.

Для расчета отклонения оценщиком экспертно, с учетом всех обстоятельств оценки устанавливается:

- определяющий результат – величина стоимости, полученная методом оценки, опирающимся на максимально качественную информацию и обоснованные расчеты и обоснования;

- поправочный результат – величина стоимости, полученная методом оценки, информация, обоснования и расчеты которого менее качественны и достоверны.

 

Таблица 2.5

Формула базового расчета итоговой стоимости

Отклонение	Формула базового расчета
Менее 10%	(Vопр. + Vпопр.)÷2
От 10% до 20%	(Vопр. × 2 + Vпопр.)÷3
От 20% до 30%	(Vопр. × 3 + Vпопр.)÷4
От 30% до 40%	(Vопр. × 4 + Vпопр.)÷5
Более 40%	(Vопр. × 5 + Vпопр.)÷6

 

Процедура согласования результатов стоимости оцениваемого объекта недвижимости (ОК).

Итоговые величины стоимостей указаны в таблице 2.6

 

Таблица 2.6

Подход	Метод	Расчетная стоимость,$
Затратный	Разбивки для зданий и сравнительного анализа продаж для земельного участка	1111254
Сравнительный	Сравнительного анализа продаж	1375200
Доходный	Дисконтированных денежных потоков	1649981

 

Проранжируем полученные результаты по степени достоверности:

1) наиболее объективный – результат сравнительного подхода;

2) среднедостоверный – результат доходного подхода;

3) наименее объективный – результат затратного подхода.

Рассчитаем степень отклонения более достоверных результатов доходного и сравнительного подходов от наименее объективной стоимостной оценки затратного подходов:

Согласуем результаты сравнительного и затратного подходов:

- определяющий – полученный методом сравнительного подхода – 1375200;

- поправочный – полученный методом затратного подхода – 1111254.

 

Таблица 2.7

Согласование результатов сравнительного и затратного подходов

Подход	Стоимость, $	Степень отклонения	Согласование результатов, $	Скорректирован-ная стоимость, $
Затратный	1111254	(1375200-1111254)÷1111254×100%=23,8%	(1375200×3+1111254)÷4=1305588,5	1309213,5
Сравнительный	1375200

 

 

Согласуем результаты доходного и затратного подходов:

- определяющий – полученный методом доходного подхода – 1649981.

- поправочный – полученный методом затратного подхода – 1111254.

 

Таблица 2.8

Согласование результатов доходного и затратного подходов

Подход	Стоимость, $	Степень отклонения	Согласование результатов, $	Скорректированная стоимость, $
Затратный	1111254	(1649981-1111254)÷1111254× 100% = 48,5%	(1649981×5+1111254)÷6=1557776,5	1560193,2
Доходный	1649981

 

 

Согласуем скорректированные результаты стоимости. Поскольку на первом этапе согласования было вынесено экспертное суждение о приоритетности результатов оценки сравнительного подхода над доходным, то для окончательного согласования ранжируем результаты предварительной корректировки:

- определяющий – полученный на первом этапе согласования - 1309213,5;

- поправочный – полученный на втором этапе согласования - 1560193,2.

 

Таблица 2.9

Определение итоговой стоимости оцениваемого объекта

Этап согласования	Стоимость, $	Степень отклонения	Согласование результатов, $	Скорректированная стоимость, $
Первый	1309213,5	(1309213,5-1560193,2)÷ 1560193,2×100%=16,1%	(1309213,5×2+1560193,2)÷3=1389651,2	1392873,4
Второй	1560193,2

 

 

Таким образом, итоговая стоимость, рассчитанная методом интерполяции на базе Наегли, учитывающим экономические, определяющие достоверность результатов, и математические – степень расхождения полученных величин стоимости по оцениваемому объекту, составила округлено 1392873 у.е.. В нашем случае, исходя из предоставленной информации, отражающей те или иные параметры(качественного или количественного характера), показатели доходности, величину затрат на строительство с учетом всех недостатков как объекта, предложенного для проведения оценочной процедуры, так и сопоставимых, конкурентных объектов-аналогов, недавно проданных в данном сегменте рынка, при определении степени достоверности того или иного стоимостного результата, Оценщик исходил из следующих суждений:

Результат, полученный методом сравнительного подхода(наиболее объективный) – допуская, что предоставленная информация о сделках с аналогичными, нашему, объектами является качественной и отражает наличие активного и стабильного рынка инвестиций для данного типа собственности, можно сказать, что именно сравнительный подход дает наиболее объективную оценку, максимально учитывающую рыночную ситуацию.