Методы оценки собственности

 

III. Расчет стоимости объекта с использованием методов

3.1 Расчет стоимости объекта недвижимости с использованием методов доходного подхода: метод прямой капитализации, метод инвестиционной группы, техника Эллвуда, традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа

 

Рассчитаем стоимость объекта оценки с использованием методов доходного подхода: метода прямой капитализации, метода инвестиционной группы, техники Эллвуда, традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа.

Информация об объекте оценки приведена в таблице 3.1

 

Таблица 3.1

Показатели	Величина
Потенциальный валовый доход	90000
Потери при сборе платежей	3%
Прочие доходы	2000
Операционные расходы, в % от ПВД	7%
Первоначальная основная сумма ипотеки	560000
Срок ипотеки	32
Ставка процента по кредиту	12%
Ставка дисконтирования	17%
Предполагаемый год продажи собственности	27
Ежегодный прирост стоимости	2%
Первоначальная стоимость собственности	700000

 

Рассмотрим определение стоимости объекта оценки с использованием метода прямой капитализации.

Прямая капитализация – этот метод, используемый для конвертации суммы оцененного годового дохода в показатели стоимости в одно прямое действие – либо путем деления оцененного дохода на соответствующую ставку дохода, либо путем умножения суммы доходов на соответствующий фактор (мультипликатор) дохода.

 

 

Данный метод применяется при следующих условиях:

- наличие активного рынка.

- дата оценки объекта оценки и дата продажи сопоставимого объекта должны совпадать (не более 1-2 месяцев).

- отсутствие задолженности по заемным средствам.

В силу того, что информация, касающаяся объекта оценки не соответствует требуемым условиям для применения метода прямой капитализации, предлагаю отказаться от использования данного метода, поскольку стоимость объекта оценки, определенная с его помощью, не предоставит реальной картины о рыночной стоимости объекта оценки и будет сильно искажена.

В данном случае, более целесообразным, считается применение метода, учитывающего способ финансирования сделки с недвижимостью или метода инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации определяется методом инвестиционной группы как средневзвешенная доходность собственных и заемных средств. Коэффициент капитализации зависит, с одной стороны, от требований инвестора к ставке дохода на вложенный собственный капитал и характера возмещения инвестированного капитала, с другой – от условий кредитования – процентной ставки, срока кредитования, коэффициента ипотечной задолженности, способа погашения основного долга.

Данный метод применяется в том случае, если оцениваемая недвижимость приобретается с участием ипотечного кредита.

C помощью этого метода можно также рассчитать и общий коэффициент капитализации. В этом случае метод называется «инвестиционная группа с амортизацией», поскольку учитывает как возврат собственного капитала, так и возврат (амортизацию) основной суммы ипотечного кредита. Для этого в качестве ставки дохода по кредиту используется не процент по закладной, а ипотечная постоянная, и не ставка дохода на собственный капитал, а коэффициент капитализации собственного капитала. Ипотечная постоянная и коэффициент капитализации собственного капитала взвешиваются соответственно по коэффициенту ипотечной задолженности и по доле собственного капитала в общей структуре капитала объекта недвижимости. Сумма этих средневзвешенных коэффициентов укажет на значение общего коэффициента капитализации.

 

Ro = Rе * Wск + Rm * Wuк, где

 

Re – коэффициент капитализации на собственный капитал;

Rm – ипотечная постоянная(коэффициент капитализации по ипотке);

Wск – удельный вес собственного капитала;

Wuк – удельный вес заемного капитала.

Вышеприведенная формула полностью соответствует условиям задачи, т.к. применяется в случае, когда в течение анализируемого периода заемщик уплачивает только проценты, а возврат основного долга предусматривается в момент перепродажи недвижимости.

Алгоритм решения:

Определяем удельные веса собственного и заемного капитала.

 

Wuк = ;

 

Wuк = = 0,8

Wск = 1- 0,8 = 0,2

В качестве ставки дохода на собственный капитал примем ставку дисконтирования, которая количественно равна ставке дохода, величина которой зависит от риска, связанного с оцениваемым объект:

Re = 0,17

Находим ипотечную постоянную, предполагая, что платежи по кредиту осуществляются ежемесячно. Используя таблицы сложного процента находим величину взноса за амортизацию единицы при ежемесячном начислении процентов для периода – 32 года ; 0,010273

 

ИП(Rm) = 0,010273 * 12 = 0,1232803

 

Рассчитываем общий коэффициент капитализации, путем подстановки полученных результатов

 

Rо = 0,17 * 0,2 + 0,1232803 * 0,8 = 0,1326.

 

Определяем годовой действительный валовый доход, через расчет по имеющимся данным годового потенциального валового дохода:

 

ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы;

 

Определяем годовой чистый операционный доход:

 

ЧОД = ДВД – ОР;

 

ДВД = 90000 – (90000*3%) + 2000 = 89300

ЧОД = 89300 – (90000*7%) = 83000

Определив общий коэффициент капитализации и годовой чистый операционный доход, рассчитываем стоимость объекта оценки.

V = = 625943 у.е.

Стоимость объекта оценки, полученная данным методом равна 625943 у.е.

Расчет стоимости объекта оценки с использованием методики Эллвуда. Этот метод предлагает способ определения общего коэффициента капитализации по эмпирически найденной формуле, позволяющей учесть (по сравнению с техникой инвестиционной группы) дополнительные элементы, отражающие трансформацию собственных и заемных средств в составе инвестированного капитала, такие как финансовый леверидж. Он также учитывает прирост собственного капитала за счет амортизации ипотечного кредита и способы возмещения инвестированного капитала:

 

Ro = Ye - m* C ± do * SFF(n;Ye), где

 

Ro – общий коэффициент капитализации;

Ye – ставка дохода на собственный капитал;

m – коэффициент ипотечной задолженности;

С – ипотечный коэффициент Эллвуда;

d – изменение стоимости собственности за прогнозный период;

SFF(n;Ye) – фактор фонда возмещения по ставке дохода на собственный капитал за прогнозный период.

С = Ye + P * SFF(n;Ye) – Rm – называется С – фактором Эллвуда, или ипотечным коэффициентом, где

С – коэффициент Эллвуда;

Ye – ставка дохода на собственный капитал;

P – доля кредита, выплаченная к моменту окончания прогнозного периода;

Rm – ежегодная ипотечная постоянная, рассчитанная на основании ежегодных выплат и текущего остатка долга или же [F6].

Алгоритм решения:

Рассчитываем долю кредита (P), выплаченного к моменту окончания прогнозного периода по формуле:

Р = , где

i – ставка по кредиту;

t – полный срок амортизации кредита;

T – период владения собственностью.

Подставляем имеющиеся по условию показатели в данную формулу:

Р = = 0,555602.

Определяем фактор Эллвуда:

С = Ye + P * SFF(n;Ye) – Rm

С = 0,17 + 0,555602 * 0,00249 – 0,12328 = 0,048103.

Рассчитываем общий коэффициент капитализации:

Ro = Ye - m* C ± do * SFF(n;Ye)

Ro = 0,17 – 0,8 * 0,0481 – 0,54 * 0,00249 = 0,1301

Определяем стоимость объекта оценка путем деления чистого операционного дохода на общий коэффициент капитализации.

V = = 638462 у.е.

Таким образом стоимость объекта недвижимости, полученная с использованием метода Эллвуда равна 638462 у.е.

Рассчитаем стоимость объекта оценки с использованием традиционной техники ипотечно – инвестиционного анализа.

Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа рассчитывается следующим образом ( в нашем случае объект с постоянным доходом):

 

Сн = ИК + (ЧОД – РОД)|PVA|nR с.к. + (C n/n - HKn)|PV|nR c.к. , где

 

Сн – стоимость недвижимости;

ИК – ипотечный кредит;

ЧОД – чистый операционный доход;

РОД – расходы по обслуживанию долга;

C n/n - цена перепродажи в конце анализируемого года;

HKn – остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого

периода;

PVA – фактор текущей стоимости аннуитета;

PV – фактор текущей стоимости;

R c.к. – ставка дохода на собственный капитал;

n – анализируемый период.

Алгоритм решения:

Рассчитываем годовой чистый операционный доход:

 

ЧОД = ПВД – Потери + Прочие доходы – Операционные расходы

 

ЧОД = 90000 – (90000*3%) + 2000 - (90000*7%) = 83000 у.е.

Определяем величину месячного платежа по обслуживанию кредита:

 

D S m= ИК* , где

 

ИК – ипотечный кредит

i – ставка по кредиту

t – срок полной амортизации кредита

D S m = 0,10224 * 560000 =5725,43 у.е.

Определяем величину ежегодного платежа по обслуживанию кредита:

DS = DSm * 12

DS = 5725,43 * 12 = 68705 у.е.

Рассчитываем величину ежегодных денежных поступлений:

ЧОД – РОД = 83000 – 68705 = 14295 у.е.

Определяем текущую стоимость ожидаемых денежных поступлений:

(ЧОД – РОД)|PVA|nR с.к. , где n -27 лет; R с.к. – 17%

14295 * 5,79753 = 82876 у.е.

Проводим оценку текущей стоимости выручки от перепродажи в конце анализируемого года:

 

C n/n = P * (1+d)T, где

 

Р – первоначальная стоимость недвижимости;

Т – период владения собственностью;

d – рост стоимости недвижимости в год;

C n/n = 700000 * (1 + 0,02)27 = 700000 * 1,70689 = 1194823 у.е.

Рассчитываем остаток ипотечного долга на дату перепродажи:

HKn = DSm * ;

HKn = 5725,43 *

HKn = 5725,43 * 44,95504 = 257387 у.е.

Рассчитываем ожидаемую выручку от перепродажи (на дату оценки):

(C n/n - HKn)|PV|nR c.к.

(C n/n - HKn)|PV|nR c.к. = (1194823 – 257387) * 0,01442 = 13518 у.е.

Оцениваем текущую стоимость собственного капитала:

 

Сc.к. = (ЧОД – РОД)|PVA|nR с.к. + (C n/n - HKn)|PV|nR c.к.

 

Сc.к. = 82876 + 13518 = 96394 у.е.

Определяем стоимость объекта недвижимости:

Сн = ИК + Сc.к.

Сн = 560000 + 96394 = 656394 у.е.

Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная с использованием традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа равна 656394 у.е.

 

Заключение

 

Используя, вышерассчитанные стоимостные результаты, полученные с использованием различных методик ипотечно-инвестиционного анализа, и информацию, предоставленную в задании на оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, предоставляется возможным провести анализ факторов, оказывающих существенное влияние на величину стоимости оцениваемого объекта.

В процессе определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, объективный отказ от применения метода прямой капитализации, имеющего ограничения в использовании, в случае оценки объектов собственности, обремененных заемными средствами.

Наличие заемного финансирования требует особых методов построения общего коэффициента капитализации.

Метод инвестиционной группы и метод Эллвуда предлагают различные способы определения общего коэффициента капитализации. Применение метода инвестиционной группы, в нашем случае, имеет одно существенное замечание – при нахождении ипотечной постоянной считается, что инвестор владеет недвижимостью в течение всего срока кредита, но на самом деле типичный инвестор владеет объектом недвижимости, как правило, более короткий срок. Не учитывается возможность будущего прироста или уменьшения стоимости активов, что влечет за собой погрешности в определении стоимости объекта оценки. Метод Эллвуда, по сравнению с техникой инвестиционной группы, позволяет учесть; дополнительные элементы, отражающие трансформацию собственных и заемных средств в составе инвестированного капитала, прирост собственного капитала за счет амортизации ипотечного кредита, способы возмещения инвестированного капитала, прирост или падение стоимости объекта недвижимости при его продаже, которая может произойти раньше, чем завершится срок погашения кредита.