Механизм ипотечного кредитования, проблемы и перспективы развития ипотечного рынка

Таким образом, ипотечным кредитом называют долгосрочную ссуду с обязательством ее возврата в означенный договором срок, с выплатой процента по кредиту и обеспечением выплаты данного обязательства залогом недвижимости.

2.  Механизм ипотечного кредитования

При заключении договора ипотеки применяется стандартная схема, представленная на рисунке 1.

 

 

 

Рисунок 1 - Схема взаимоотношений кредитора и заемщика на первичном рынке закладных

 

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными  доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или  индивидуальные дома) посредством ипотечных  кредитов.

Кредитор проверяет  платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен  тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становится рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные  договоры с кредитором на покупку  выбранной жилой недвижимости. В  договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных банках может колебаться. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит.

В настоящее  время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для  приобретения жилья.

Схема 1. Кредитование с оформлением Договора залога.

Данная схема  являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает  Кредитный договор и Договор  Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента.

Схема 2. Кредитование с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента  и риэлтерской фирмы.

Настоящая схема  по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

1. Кредит выдаётся риэлтерской фирме.
2. Кредит выдаётся клиенту.

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро.

Схема 3. Ипотечное кредитование, разработанное  Центральным Банком России, через  выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема  заключается в следующем:

1) Клиент берёт  в банке ипотечный кредит и  закладывает недвижимость с оформлением  закладной, которая переходит к банку;

2) Банк выпускает  ипотечные облигации, которые  работают на вторичном рынке  (для этого необходимо жёстко  закрепить за ипотечными облигациями  залоговое обеспечение недвижимостью,  при продаже облигации права  на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

3) На вырученные  от реализации облигации средства  банк может выдать очередной  ипотечный кредит и т.д.;

4) Клиент гасит  кредит банку, а банк гасит  соответствующую облигацию её  нынешнему держателю;

5) Ипотечные  облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации.

Далее рассмотрим, какие операции в кредитных организациях проводятся при выдаче ипотечного кредита и как они учитываются с точки зрения бухгалтерского учета.

 

1.3. Учет операций по ипотечному  кредитованию.

 

Ипотечные кредиты, как правило, являются долгосрочными  и предоставляются в безналичной  форме в рублях или в иностранной валюте с последующей конвертацией и аннуитетными платежами, обеспеченными залогом недвижимого имущества.

Предоставление кредитных средств

Предоставление  кредитных средств отражается в  учете проводкой:

Дт 455/457 "Кредиты  и прочие средства, предоставленные физическим лицам"

Кт 40817/40820 "Физические лица".

Аналитический учет на балансовых счетах по учету  кредитных средств, предоставленных  физическим лицам, осуществляется в  разрезе сроков и заемщиков по каждому кредитному договору.

Дата проведения операции соответствует дате предоставления средств согласно условиям кредитного договора. Основанием для проведения операции обычно служит распоряжение на выдачу кредита, подписанное уполномоченным лицом. Оформление операции следует  производить с применением банковского ордера по форме 0401067. Проводка осуществляется на сумму фактически предоставленного кредита.

В случаях целевого ипотечного кредитования выдача кредитных  средств может производиться  в наличной форме, что не запрещено  законодательством. В таком случае операция дополнительно оформляется проводкой:

Дт 40817/40820 "Физические лица"

Кт 202 "Наличная валюта и чеки".

Основанием  для проведения операции является договор  банковского счета, а оформляется  она расходным кассовым ордером.

Погашение кредитов оформляется обратными бухгалтерскими записями, где в случае безналичных  платежей через иные кредитные организации  вместо счета кассы кредитной  организации может использоваться счет 30102 "Корреспондентские счета  кредитных организаций в Банке России".

Списание  единовременных комиссионных платежей по кредиту

Списание единовременных комиссионных платежей по кредиту отражается в учете проводкой:

Дт 40817/40820 "Физические лица"

Кт 70601 "Доходы"

Списание (удержание) единовременной платы по кредиту со счета заемщика производится в дату, предусмотренную договором для уплаты такой комиссии. Основанием для проведения операции служат тарифы банка, а оформляется она мемориальным ордером или валютным мемориальным ордером.

Зачастую программы  ипотечного кредитования предусматривают страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщиков, а также страхование заложенного имущества от основных рисков. В зависимости от условий кредитного договора уплата страховых взносов может быть произведена за счет предоставленных кредитных средств. В таком случае оформляется бухгалтерская запись:

Дт 40817/40820 "Физические лица"

Кт 30102 "Корреспондентский  счет банка в Банке России",

Кт 40701 "Расчетный  счет страховой компании" (если у  страховой компании открыт счет в данном банке).

Основанием  для проведения операции служит наличие  договора страхования. Проводка формируется  на сумму страхового взноса. Основанием для совершения операции является платежное  поручение клиента.

Конвертация кредитных средств

Во многих случаях ипотечные ссуды предоставляются в иностранной валюте, а расчеты с продавцами недвижимого имущества осуществляются в российских рублях. В таком случае на основании поручения клиента на продажу иностранной валюты необходимо оформить продажу иностранной валюты следующими проводками.

В дату предоставления денежных средств, согласно условиям кредитного договора, на основании поручения  клиента на продажу иностранной  валюты оформляется проводка:

Дт 40817/40820 "Физические лица"

Кт 47408 "Расчет по конверсионным операциям и срочным сделкам".

Операция на сумму, указанную в поручении  на продажу, оформляется валютным мемориальным ордером.

Зачисление  конвертированных средств оформляется  проводкой:

Дт 47407 "Расчет по конверсионным операциям и  срочным сделкам"

Кт 40817/40820 "Физические лица".

Проводка формируется  на сумму рублевого эквивалента, сконвертированную по курсу банка  валюты:

Дт 47408 "Расчет по конверсионным операциям и  срочным сделкам"

Кт 47407 "Расчет по конверсионным операциям и  срочным сделкам".

По дебету - на сумму кредита в валюте, по кредиту - на сумму в рублях после конверсии. При этом учет положительных и отрицательных курсовых разниц соответственно оформляется проводками:

Дт 47408 "Расчет по конверсионным операциям и  срочным сделкам"

Кт 70601 "Доходы", символ 12201 "Доходы от купли-продажи иностранной валюты в наличной и безналичной форме";

Дт 47408 "Расчет по конверсионным операциям и  срочным сделкам"

Кт 70606 "Расходы", символ 22201 "Расходы по купле-продаже  иностранной валюты в наличной и  безналичной форме",

47408 "Расчет  по конверсионным операциям и  срочным сделкам".

Формирование  резервов

Бухгалтерский учет создаваемых резервов для всех описанных в статье кредитных  продуктов ведется по одним правилам.

Создание резервов на возможные потери по условным обязательствам кредитного характера, процентам и комиссиям оформляется проводками:

Дт 70606 "Расходы"

Кт 47425 "Резервы  на возможные потери".

Восстановление  резервов оформляется обратными  проводками.

Оплата  дополнительных комиссионных вознаграждений

Программами ипотечного кредитования обычно предусмотрены различного вида сопутствующие комиссионные услуги, предлагаемые банком, такие как, например, предоставление в аренду индивидуального банковского сейфа, услуга по пересчету купюр и др. Комиссии за такие услуги обычно отражаются следующими бухгалтерскими записями:

Дт 20202 "Касса  кредитных организаций"

Кт 70601 "Доходы"

Операция оформляется  приходным кассовым ордером.

Постановка  на учет обеспечения по предоставленным ипотечным кредитам

Постановка  на учет обеспечения, удостоверенного закладной, осуществляется на основании поручения в депозитарий кредитной организации, которое должно помещаться в документы дня депозитария:

Дт 98000 "Ценные бумаги на хранении в депозитарии"

Кт 98050 "Ценные бумаги, принадлежащие депозитарию".

Проводка формируется  в дату приема закладной в хранилище  депозитария на основании оформленного акта приема/передачи и оформляется  мемориальным ордером. Учет ведется  в штуках, на количество принятых закладных.

Одновременно  сумма обеспечения отражается на счетах внебалансового учета проводкой:

Дт 99998 "Счет для корреспонденции с пассивными счетами при двойной записи"

Кт 91311 "Ценные бумаги, принятые в обеспечение по размещенным средствам".

Проводка формируется  в дату приема закладной в хранилище депозитария (но не ранее даты предоставления кредита) на сумму закладной на основании распоряжения уполномоченного лица и оформляется мемориальным ордером.

При наличии  поручительств по ипотечным кредитным  договорам суммы поручительств  отражаются на счетах внебалансового учета следующими записями:

Дт 91414 "Полученные гарантии и поручительства"

Кт 99999 "Счет для корреспонденции с активными  счетами при двойной записи".

Проводка формируется  на основании распоряжения уполномоченного  лица на дату заключения договора поручительства и оформляется мемориальным ордером. Существует несколько подходов к определению суммы поручительства, отражаемого на счетах внебалансового учета, однако наиболее часто банки учитывают поручительства в сумме, указанной в договоре поручительства.