Механизм ипотечного кредитования, проблемы и перспективы развития ипотечного рынка

5) Высок и уровень транзакционных издержек. Наряду с единовременной уплатой части суммы за приобретаемый объект из собственных средств (в российской практике в среднем 30% от стоимости) и первого ежемесячного взноса заемщик несет расходы, связанные с оплатой услуг посредника, оформлением документов, оценкой и страхованием объекта. Также единовременными расходами являются оплата нотариального удостоверения договора об ипотеке, плата за регистрацию, оформление кредита, а в некоторых случаях  еще и приобретение полиса страхования жизни, здоровья и трудоспособности заемщика. Следовательно, население психологически не настроено брать долгосрочные ссуды и в большинстве своем рассматривает их как экономически убыточные.

6) Россия пока входит в число стран с низким уровнем обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. Для решения данной проблемы, необходимо обеспечить доступность ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и ясной для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования. Исключительно важным аспектом государственно политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю над уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, развитию нормативно-законодательной базы, а также снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот. Кроме того, государственная поддержка граждан, не располагающих достаточными доходами для получения ипотечных кредитов на стандартных банковских условиях, может осуществляться через систему предоставления субсидий для оплаты первого взноса при получении кредита и сокращения тем самым необходимого размера кредита. Немаловажно и то, что, несмотря на значительный интерес, проявляемый всеми слоями общества к ипотечному рынку и рынку жилья, среднестатистический потребитель по-прежнему знает об ипотеке очень мало. Доступная полноценная информация, широко освещаемая в средствах массовой информации, отсутствует.

    7) Не меньшее значение имеет проблема сроков ипотечного  кредитования.  Из опыта зарубежной  практики  следует,  что наиболее  рациональными сроками кредитования в форме ипотеки являются 20-30 лет. В России средним сроком ипотечного  кредитования  является 15-20 лет.

Таким образом, решение проблем ипотечного кредитования – это комплексная задача, затрагивающая  макроэкономику страны, социальную и  миграционную политику, строительный сектор, развитие банковских продуктов  и многое другое. Такие цели не могут быть достигнуты сразу, для этого требуется длительное время. Однако рано или поздно экономика страны обязательно дойдет до того уровня, когда ипотечное кредитование в равной степени будет выгодно и банкам, и самому широкому кругу их клиентов.

2.  Перспективы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

В настоящее  время ставки по ипотеке довольно высоки, однако у многих покупателей  нет другого способа решить квартирный вопрос, поэтому ипотека пользуется спросом.

В начале 2013 года эксперты фиксировали повышение ставок по ипотечным кредитам, которое началось еще в конце 2012 года. Ситуация изменилась весной, в апреле была сломлена тенденция на постоянный рост ставок — среднерыночная ставка выдачи ипотеки снизилась с 12,9% в марте до 12,7% в апреле. В дальнейшем эксперты прогнозируют колебание процентной ставки по ипотечному кредиту на 0,25-0,5% в ту или иную сторону – в зависимости от ситуации на международных рынках финансирования.

В течение года ожидается снижение ставки рефинансирования ЦБ, что вызовет за собой сопоставимое снижение ставок по ипотеке (ориентировочно, 0,25-0,5%). В России на текущий момент основной проблемой видится слабая оптимизация бизнес процессов банков и низкая конкуренция (которая отчасти смягчена лоббированием государства своей политики через госбанки), из-за чего спрэд между ставкой рефинансирования и ставкой по ипотеке создает ощущение высокой стоимости кредита. Стоит помнить, что двухзначные цифры воспринимаются несколько иначе, чем однозначные (т.е. разница между 9% и 10% кажется потребителю существеннее, чем это есть на самом деле). В 2014 году, скорее всего, снижение ставок продолжится, но темпы будут небольшими. Достижение низких ставок по ипотечному кредитованию – долгосрочная задача, решить которую можно в перспективе 3-5 лет.

Все предпринимаемые  усилия АИЖК станут в большей степени  заметными населению, когда граждане убедятся, что ипотека доступна. Когда снизятся ставки по кредитам, уменьшатся первоначальный взнос и  ежемесячные платежи. Основные параметры  этих изменений заложены в разработанный и утвержденный указом Президента РФ документ «Долгосрочная стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г.» Целью настоящей Стратегии является обеспечение к 2030 году доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей.

Настоящую Стратегию  предполагается реализовать в 3 этапа.

На первом этапе (2010 - 2012 годы) необходимо исходить из того, что в этот период благодаря реализации антикризисных мер экономика России начнет выходить из кризиса, рынок ипотеки начнет восстанавливаться и к концу этого периода ключевые показатели достигнут или превзойдут докризисные значения. Основными задачами первого этапа являются восстановление доверия к рынку ипотечного жилищного кредитования у заемщиков, кредиторов и инвесторов, а также стимулирование жилищного строительства с помощью развития механизмов кредитования жилищного строительства под залог недвижимости и поддержки платежеспособного спроса на приобретение жилья на первичном рынке. Данный этап в настоящее время успешно завершен.

На втором этапе (2013 - 2020 годы) необходимо исходить из полного  восстановления рынка в этот период и выхода на устойчивый рост экономики. Период восстановления банковской системы после кризиса завершится, и банки будут активно предлагать ипотечные жилищные кредиты населению, за счет чего концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования снизится. Внедрение новых механизмов жилищного финансирования позволит достичь баланса между спросом и предложением на рынке жилья, что будет поддерживать его постоянный устойчивый рост при низкой волатильности цен и процентных ставок по ипотечным жилищным кредитам. В этот период важнейшей задачей является формирование устойчивой и надежной системы ипотечного жилищного кредитования и других форм жилищного финансирования.

На третьем  этапе (2021 - 2030 годы) необходимо исходить из того, что в этот период рынок  ипотеки приблизится к насыщению, то есть доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет предельных 60 процентов. Доля нуждающихся в улучшении жилищных условий будет сокращаться до постоянной величины, определяемой демографическими и социальными процессами, изменением стандартов жилищного обеспечения и обновлением жилищного фонда. Рынок жилья и ипотеки перейдет к фазе стабилизации. В долгосрочной перспективе основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений.

Основными показателями достижения цели настоящей Стратегии являются показатели, характеризующие:

- доступность ипотеки;

- распространение ипотечного жилищного кредитования;

- качество накопленного портфеля ипотечных жилищных кредитов;

- развитость вторичного рынка ипотеки.

Конкретные  целевые показатели развития рынка  и их значения по этапам реализации настоящей Стратегии представлены в Таблице 2.

Таблица 2 – Целевые показатели развития ипотечного рынка

Промежуточные итоги реализации настоящей Стратегии предполагается подвести в 2015 году. К концу 2015 года доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30 процентов. Доля ипотеки в валовом внутреннем продукте составит около 7,2 процента, а средняя ставка - около 8 - 9 процентов. В 2015 году предусматривается выдать около 740 тыс. ипотечных жилищных кредитов.

К концу 2020 года доля семей, которым будет доступен ипотечный кредит, достигнет 50 процентов. Средневзвешенная ставка по ипотечным  жилищным кредитам на рынке снизится до 6 процентов годовых (при условии, что уровень индекса потребительских цен составит 4 процента годовых), а также увеличится средний срок кредитов до 30 лет.

В настоящее  время ипотека в России по-прежнему имеет огромный потенциал для  дальнейшего развития. Эксперты полагают, что взрывного роста в сфере ипотечных кредитов на элитное жилье ожидать не стоит, поскольку потенциальные покупатели уже имеют достаточно накоплений, чтобы приобрести дома или квартиры без помощи банков. Однако вероятно увеличение количества квартир, приобретаемых на первичном рынке и рост средней стоимости ипотечного жилья.

К «рынкам на перспективу» можно отнести сегменты загородного жилья и коммерческой недвижимости. При этом область жилой  загородной недвижимости можно считать  более перспективной из-за начавшегося бума малоэтажного строительства. Специалисты считают, что со временем ипотека на жилье за городом будет составлять значительную часть всех ипотечных кредитов. А вот нежилые помещения в ближайшее время вряд ли часто будут оформляться в ипотеку, поскольку малое предпринимательство в настоящее время трудно назвать бурно развивающейся сферой деятельности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Несомненно, система  ипотечного кредитования в России должна учитывать имеющийся международный  опыт. Однако она должна быть в первую очередь адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

Создаваемая система  ипотечного кредитования должна носить развивающийся характер, опираться  на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирования со стороны государственного бюджета. Ипотека не может являть собой жестокую одноликую систему, она должна быть многовариантной, ориентированной на конкретные экономические условия, воспроизводима в любом регионе страны.

Можно заключить, что, несмотря на проблемы, прогресс в развитии ипотечного кредитования в определенной степени достигнут. Интерес банков к этим операциям определяется реальным платежеспособным спросом на долгосрочные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов. В настоящее время розничное кредитование переориентируется от краткосрочных кредитов с высокими ставками в сторону залоговых кредитов, прежде всего - ипотеки.

Получить ипотечный  кредит сейчас намного сложнее, чем  еще пару лет назад. Банки ужесточили требования к потенциальным заемщикам, и, чтобы на смену заморозкам пришла долгожданная оттепель, необходимы три условия. Во-первых, стабильная экономическая ситуация в стране и динамично развивающийся рынок труда. Во-вторых, ипотека должна быть доступной - низкие ставки и невысокий первоначальный взнос, длительный (до 50 лет) срок. Наконец, третье обязательное условие - строительство нового доступного жилья.

Конкуренция на ипотечном рынке обостряется  на трех уровнях: между частными банками  и госсектором (Сбербанком, ВТБ24, Газпромбанком и Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК)).