Механизм ипотечного кредитования, проблемы и перспективы развития ипотечного рынка

Списание обеспечения  оформляется обратными проводками.

Далее рассмотрим основные показатели ипотечного кредитования на современном этапе в России.

 

 

 

 

1.4 Современный рынок ипотечного кредитования в России

Рынок ипотечного кредитования в России активно развивается. На долю ипотеки в российском ВВП приходится 3%. Это небольшой показатель в сравнении с экономически развитыми странами, где этот показатель составляет 10-30%.

По данным Центробанка, в прошлом 2012 году россияне получили 690,7 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 1 029 млрд. руб. Это в 1,3 раза больше, чем в 2011 году, в количественном и в 1,4 раза — в денежном выражении. Итоги развития рынка ипотечного кредитования в январе – августе 2013 года свидетельствуют о сохранении темпов роста выдачи кредитов, несмотря на приостановку экономического роста.

В январе – августе 2013 года было выдано 485 430 ипотечных кредитов на общую сумму 784,9 млрд. рублей, что в 1,16 раза превышает уровень января – августа 2012 года в количественном и в 1,28 раза в денежном выражении. Наглядно это видно на рисунке 2.

Рисунок 2 – Динамика выдачи ипотечных кредитов

Такой рост объемов  выдачи происходил на фоне небольшого снижения среднемесячной ставки по рублёвым кредитам, которая достигла уровня 12,4%, что на 0,1 п.п. ниже значения июля 2013 года (но на 0,1 п.п. выше прошлогоднего значения). В последние три месяца ставки, по которым были выданы кредиты, незначительно, но снижались. Этому способствовало снижение ставок предложения.

При этом доля ипотечных  сделок в общем объеме сделок с жильем растет. По данным Росреестра, в 2012 году каждый пятый объект (20,9%), зарегистрированный в сделках с жильем, приобретался с использованием ипотечного кредитования. Это самый высокий показатель за всю историю российской ипотеки. И это несмотря на то, что средневзвешенные ставки по жилищным кредитам в рублях и валюте, выданным в РФ за 2012 год, выросли по сравнению с 2011 годом на 0,3 и 0,1 процентного пункта, составив 12,3% и 9,9% соответственно. Динамику средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам можно проследить на Рисунке 3.

Рисунок 3 – Средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, помесячно

Кроме того, активное развитие в этот период получило предложение так называемых «социальных» ипотечных программ, направленных на льготные категории населения, в частности «Военной ипотеки», что способствовало оживлению спроса.

Среднегодовая ставка выдачи ипотечных кредитов в  рублях по итогам восьми месяцев 2013 года снизилась до 12,6%, что на 0,5 п.п. превышает уровень восьми месяцев 2012 года. В текущем году Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) не прогнозирует снижение ставок до уровня среднегодовой ставки 2012 года (12,3%).

Продолжается  рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 01.09.2013 года он составил 2 396,8 млрд рублей, что на 39,1% превышает уровень соответствующего периода 2012 года.

Абсолютный  прирост портфеля с 01.09.2012 по 01.09.2013 составил 640 млрд. рублей.

При этом качество ипотечного портфеля остается на стабильно высоком уровне: доля ипотечных ссуд, не имеющих просроченной задолженности, на 01.09.2013 составила 96,45% от всего объема ипотечного портфеля, доля кредитов с просроченной задолженностью более 30 и менее 90 дней составила 0,52% по сравнению с 0,54% на 01.09.2012, доля дефолтной задолженности (с просроченными платежами от 90 дней и более) – 1,51% по сравнению с 3,11% годом ранее. Важно, что снижение уровня просроченной задолженности происходит не только в относительном, но и в абсолютном выражении. С начала 2013 года он снизился с 59,1 до 48,7 млрд. рублей, в то время как совокупный ипотечный портфель банков вырос с 2 до 2,4 трлн. рублей. Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010‐2013 годах представлена на Рисунке 4.

Рисунок 4 - Структура просроченной задолженности по срокам задержки платежей в 2010‐2013 гг., %

Из рисунка  видно, что доля просроченных платежей в общем объеме накопленной ипотечной задолженности на 01.09.2013 составила 1,77%. Доля просроченных платежей по рублевой задолженности составила 1,2% по сравнению с максимумом в 2,8% в конце 2010 года. Доля просроченных платежей по валютной задолженности составила 12,52%, а объем просроченных валютных платежей – 15,1 млрд. рублей (36% от общего объема просроченных платежей, при этом доля валютной задолженности в ипотечном портфеле банков составляет всего 5%).

Российские  банки продолжают демонстрировать  внушительные темпы роста по выдаче ипотечных кредитов населению. В Таблице 1 представлен рейтинг крупнейших ипотечных банков России, их объемы и количество выданных кредитов по состоянию на 01.072013 года.

 

 

 

 

 

Таблица 1 – Рейтинг российских банков по выдаче ипотечных кредитов за первое полугодие 2013 года

N	Банк	Объем выданных ипотечных  кредитов, млн руб.	Количество выданных ипотечных кредитов, штук	Доля (по объему) кредитов, выданных на первичном рынке	Прирост/снижение объема выданных кредитов по отношению 1 полугодию 2012 года, %	Прирост/снижение количества выданных кредитов по отношению к 1 полугодию 2012 года, %
1	Сбербанк	234 203	167 881	29,3	21,8	8,9
2	ВТБ 24	97 669	60 553	37,7	64,0	47,0
3	Газпромбанк	36 032	16 742	31,9	34,8	24,8
4	Дельтакредит	11 650	4 208	10,8	13,8	17,2
5	Росбанк	8 434	3 981	2,4	16,0	9,0
6	Связь-Банк	8 338	4 242	6,0	49,0	43,0
7	Райффайзенбанк	7 540	2 765	27,2	130,1	103,8
8	Ханты-Мансийский Банк	6 160	2 546	62,2	116,2	90,3
9	Абсолют Банк	6 064	2 871	3,4	79,0	66,0
10	Банк Санкт-Петербург	5 875	2 862	80,5	200,0	234,0
11	Уралсиб	5 769	3 783	49,4	-20,8	-24,1
12	Возрождение	5 594	2 542	80,5	14,2	20,9
13	Банк Москвы	5 362	2 525	28,0	1299,0	1351,0
14	Юникредит Банк	4 045	1 351	1,0	18,1	6,3
15	Транскапиталбанк	4 381	1 373	42,5	25,2	36,2
16	Банк Жилфинанс	4 047	1 919	0,3	36,6	15,5
17	Нордеа Банк	3 980	1 292	4,0	66,0	57,0
18	Транскредитбанк	3 851	2 259	-	98,0	101,0
19	Запсибкомбанк	3 600	2 028	11,3	-25,2	-29,5
20	МКБ	3 555	799	39,0	86,2	63,1

 

Из Таблицы  видно, что первое и второе места по размеру портфеля занимают два главных розничных госбанка страны: Сбербанк (234 203 млн. рублей) и ВТБ 24 (97 669 млн. рублей). На третьей позиции оказался Газпромбанк (36 032 млн. рублей).

Из банков, ипотечный  портфель которых больше 1 млрд. рублей, наилучшую динамику с начала года продемонстрировал Банк Москвы. Прирост объема выданных кредитов этого банка составил 1299%, а прирост количества выданных кредитов 1351%. У Банка Санкт-Петербург и Райффайзенбанка портфели за шесть месяцев увеличились на 200% и 130,1% соответственно.

Таким образом, объемы рынка ипотеки в России в этом году растут, несмотря на высокие процентные ставки по кредитам. Цены на жилье пока тоже не отстают от ставок по ипотеке и продолжают расти. Тем не менее, ипотечное кредитование в России развивается, но не заняло в настоящее время того места, которое могло бы, в вопросе решения обеспечения граждан жильем. В следующей главе рассмотрим причины проблем в обеспечении населения недвижимостью и перспективы развития механизма ипотечного кредитования.

 

2. ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ СИСТЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

2.1 Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации

Ипотечное кредитование в России развивается, но не заняло в настоящее время того места, которое могло бы, в вопросе  решения обеспечения граждан  жильем. Это происходит по ряду причин.

Общеэкономические проблемы ипотечного кредитования

По своей  сути ипотека - это длительный кредитный  продукт. Срок, на который кредитные  организации вкладывают свои средства, должен измеряться десятилетиями. Для  того чтобы предлагать такие программы, требуется гарантия экономической стабильности. В то же время экономика России в очень большой степени зависит от мировых цен на сырьевые ресурсы.

В условиях, когда  доходы страны в целом и каждого  гражданина в частности подвержены резким изменениям в связи с волнами мировых кризисов, заключение длительных договоров представляет значительные риски, которые кредитные организации вынуждены компенсировать высокими процентными ставками.

Не последнюю  роль в этой ситуации играют и вопросы  политической стабильности, а также гарантии неизменности юридической базы, что также не всегда может быть обеспечено в РФ.

Инфляционные  проблемы ипотечного кредитования

Несмотря на то, что уровень инфляции в России существенно снизился за последние  годы, он остается на более высоком  уровне, чем в большинстве развитых стран. В результате стоимость привлечения ресурсов для банков не снижается.

Кредитные организации  сталкиваются с ситуацией, когда, с  одной стороны, вкладчики не станут держать деньги на депозитах при  ставках ниже инфляции, а с другой, доходы потенциальных заемщиков растут меньшими, чем этот уровень, темпами. В итоге ипотечное кредитование развивается, но не как массовый продукт, а в форме предложения для избранных и наиболее успешных.

Ипотечные проблемы, связанные со сроками вложений

Как правило, в  сегодняшних условиях банки имеют  короткие деньги - это или вклады на период до года, или счета юридических  и физических лиц до востребования. Альтернативными вариантами финансирования могут быть государственные программы  поддержки. Однако бюджет не всесилен, на все в нем денег не хватит. Альтернативой может быть использование инструментов фондового рынка.

В будущем, допустимо  предположить, станут развиваться схемы  секьюритизации ипотечных кредитных  портфелей. В этом случае кредитные  организации смогут получить источники финансирования на длительный срок, а покупатели таких ценных бумаг сумеют продать их в любой момент, чтобы вернуть свои деньги.

Проблемы  ипотечного кредитования, связанные  с монополиями

Рынок первичного жилья до сих пор непрозрачен. Зачастую возможность строить новые жилые дома имеет узкий круг компаний. Отсутствие конкуренции удерживает стоимость квадратных метров на слишком высоком уровне, чтобы они стали доступными для рядовых потребителей.

Когда рынок  долевого строительства перестанет быть монополизированным, это автоматически приведет к решению целого ряда проблем ипотечного кредитования – цена на недвижимость снизится в соответствии с рыночными условиями.

Проблемы  ипотечного кредитования, связанные  с альтернативой вложения

Коммерческие  банки по своей сути - это предприятия, доход которых складывается за счет разницы привлечения и размещения средств. При формировании кредитного портфеля имеется ряд альтернатив, таких как кредитование бизнеса, потребительское кредитование и т. д. Из всего многообразия банковских продуктов ипотека - наиболее длительный, но не самый выгодный с точки зрения действующих на рынке процентных ставок.

Складывается  парадоксальная для финансовых рынков ситуация: ставки по длительным ипотечным  займам оказываются ниже, чем по краткосрочным кредитам, например под залог того или иного имущества торговым предприятиям.

Ситуация осложняется  еще и тем, что смежные сегменты банковского сектора развиваются  слишком быстрыми темпами. Возможно, когда произойдет насыщение рынка другими продуктами, дойдет очередь и до ипотеки.

Проблемы  ипотечного кредитования, связанные  с миграционной политикой

Займы на строительство  или покупку жилья получают все  большее распространение, но далеко не во всех регионах. До сих пор наблюдается существенная разница в уровне жизни в нескольких крупных городах и других регионах. В результате в условиях свободной экономики в наиболее благополучные центры устремляется поток мигрантов, увеличивая тем самым спрос на недвижимость.

Выравнивание доходов могло бы привести к снижению стоимости жилья, что положительно сказалось бы на расширении ипотечного кредитования.

Несмотря на заметное повышение роли системы  ипотечного кредитования,  пока ее функционирование в нашей стране нельзя назвать  идеальным. Назовем несколько причин, по которым механизм ипотечного кредитования не работает в должной мере:

1) Неотработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного кредитования, юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам инвестиционного жилищного рынка.

          2) Низкая активность банков в области ипотечного кредитования. Недостаток долгосрочных средств при избытке краткосрочных, является главной финансовой причиной этого. На решение данной проблемы было направлено создание АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию). На сегодняшний день банковская система выдает около 700 тысяч кредитов в год. Это немаленький показатель, однако, возможности кредитной системы гораздо больше.

3) Инфраструктура ипотечного кредитования требует доработки. Финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний пока невысок, необходим опыт по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита. Для рефинансирования ипотечных кредитов необходим развитый рынок ипотечных ценных бумаг,  обеспечение банков кадрами, прежде всего способными управлять рискам. Также сказывается отсутствие у банков достаточного опыта долгосрочного кредитования в целом.

4) Отсутствие у населения России устойчивых моделей сберегательного и  кредитного поведения. Причина в различиях в уровне доходов населения и ситуации в области строительства. За последние годы рост номинальных доходов населения стабильно опережает динамику цен на рынке жилой недвижимости, то есть покупательная способность россиян, выраженная в квадратных метрах жилой площади, за указанный период заметно возросла. Однако острая потребность значительной части населения в улучшении жилищных условий, препятствия для наращивания темпов строительства на фоне стимулирования спроса, обусловили в настоящее время ускорение роста цен на жилье.