Понятие закладной. Права держателя закладной

Содержание:

1. Понятие закладной. Права держателя закладной. 3

2. Содержание закладной. 10

3. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства 17

4. Восстановление прав на утраченную закладную 20

Список использованной литературы: 22

1. Понятие закладной. Права держателя закладной.

Развитие ипотечного кредитования в современной России имеет небогатую  историю. Несмотря на то, что кредитору  в счёт обеспечения обязательств перед ним по возврату кредита  могло предоставляться обеспечение  в виде залога недвижимого имущества, данный механизм не получил широкого распространения из-за сложности  его применения. Кредитные организации, выдававшие кредиты под залог  недвижимости, не могли бесконечно накапливать у себя такие кредиты, а уступать права по ним было практически  некому.

Однако рынок недвижимости требовал развития новых механизмов и способов выдачи и рефинансирования таких  кредитов. И такой механизм был  найден – ипотека, с помощью которой  многие развитые на сегодняшний день страны решили свои жилищные проблемы.

В России для решения проблемы обеспечения  граждан жильём за счёт собственных  и привлечённых средств был принят федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-фз «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Однако, просто принятие Закона об ипотеке не позволяло в полной мере решить проблемы оборотоспособности ипотечных кредитов. Поэтому, Закон об ипотеке, помимо порядка и условий передачи недвижимости в ипотеку, ввел в гражданский оборот новую именную ценную бумагу - закладную, которая призвана была удостоверить право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предъявления других доказательств существования этих обязательств, и право залога на имущество, обремененное ипотекой. Согласно ст. 13 ФЗ «об ипотеке», права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству. Однако, в Законе имеется ряд случаев, когда существует запрет на удостоверение прав залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке закладной.

   Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

• право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств;
• право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Следовательно, закладная является, прежде всего, ценной бумагой. В соответствии с п. 2 ст. 147 ГК РФ отказ от исполнения обязательства, удостоверенного ценной бумагой, со ссылкой на отсутствие основания обязательства либо на его недействительность не допускается. Таким образом, осуществление прав, удостоверенных ценной бумагой реализуется независимо от обязательства, лежащего в основании выдачи ценной бумаги.

Самостоятельность закладной и  её независимость от договоров закреплена в положениях Закона об ипотеке, регламентирующих вопросы отчуждения и правила  пользования третьими лицами заложенного  имущества. В частности, в ст. 37 и 40 Закона об ипотеке закреплено, что  в случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества, а равно  предоставление такого имущества в  пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного  ипотекой обязательства либо для  целей, не соответствующих назначению имущества, допускается, если право  залогодателя на это предусмотрено  в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

В части независимости закладной  как ценной бумаги по отношению к  договорам, которые находились в  основе её появления, придерживаются и  судебные органы. Так, Федеральный арбитражный  суд Московского округа своим  постановлением от 25 декабря 2003 г. N КГ-А40/10251-03 по конкретному разбирательству, касающемуся признания недействительности передаточной надписи на закладной в связи с недействительностью кредитного обязательства, а также обеспечивающей его исполнение ипотеки, указал, что в соответствии с частью 2 статьи 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей имущественные права ее законного владельца. В соответствии с пунктом 2 статьи 147 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от исполнения обязательства, удостоверенного ценной бумагой, со ссылкой на отсутствие основания обязательства либо на его недействительность не допускается.

Таким образом, суд сделал вывод, что  осуществление прав, удостоверенных ценной бумагой, реализуется независимо от обязательства, лежащего в основании  выдачи ценной бумаги.¹.

Напомним, что именная ценная бумага принадлежит названному в ценной бумаге лицу. Отчуждение имущественных  прав, удостоверяемых закладной, осуществляется путем составления на самой закладной  передаточной надписи и фактического вручения закладной ее продавцом покупателю (приобретателю прав). Передаточная надпись на закладной оформляет собой состоявшуюся уступку права требования по закладной с наступлением последствий, предусмотренных п. 2 ст. 146 ГК РФ. Передаточная надпись на закладной не является индоссаментом. Сделка купли-продажи закладной (пула закладных) не является сделкой с недвижимым имуществом.²

В целях снижения риска наступления  неблагоприятных имущественных  последствий Федеральная служба по финансовым рынкам рекомендует инвесторам, а также профессиональным участникам рынка ценных бумаг обращать внимание на текст и обязательные реквизиты  закладных, содержание которых может  свидетельствовать о степени  риска таких ценных бумаг³. К высоко рискованным закладным Федеральная служба по финансовым рынкам относиться следующие:

• закладные, по которым залогодателями и должниками по обеспеченным ипотекой обязательствам выступают различные лица, за исключением случаев, когда в качестве залогодателей недвижимого имущества выступают Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования;
• закладные, залогом недвижимого имущества по которым обеспечены не обязательства по возврату полученных кредитов (займов), но иные гражданско-правовые обязательства;
• закладные, законными владельцами и отчуждателями которых являются физические лица;
• закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны физические лица;
• закладные, в качестве первоначальных законных владельцев которых указаны юридические лица, которым законодательством Российской Федерации не предоставлено право осуществлять ипотечное кредитование;
• закладные в отсутствие приложенных к ним договоров кредита и ипотеки, форма и содержание которых соответствуют требованиям гражданского законодательства Российской Федерации, а также законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• закладные, недвижимое имущество по которым принадлежит залогодателям на праве хозяйственного ведения;
• закладные, недвижимое имущество по которым хотя и принадлежит залогодателям на праве собственности, но может являться предметом гражданско-правовых сделок только с согласия третьих лиц, в том числе с согласия уполномоченных государственных органов или органов местного самоуправления;
• закладные, по которым заложенным является право аренды или иное право владения и пользования недвижимым имуществом;
• закладные, по которым заложенными являются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
• закладные, недвижимое имущество по которым находится в совместной (общей или долевой) собственности двух или более залогодателей;
• закладные на жилые помещения (квартиры, индивидуальные жилые дома) без приложенных к ним справок о характеристике жилой площади, справок о количестве и составе зарегистрированных (прописанных) на жилой площади лиц, оформленных в надлежащем порядке документов о землеотводе, планов земельных участков, пообъектных выписок из реестров регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

   Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель. В том случае, если должник и залогодатель не совпадают в одном лице, обязанными по закладной являются оба лица.

В ч. 4 ст.13 ФЗ «об ипотеке» перечисляются  случаи, когда составление и выдача закладной не допускаются. Соответственно и в договор об ипотеке нельзя включать условие о выдаче закладной. Если это все же произойдет, такое  условие должно быть признано недействительным.

Приведенный перечень является исчерпывающим. Итак, составление и выдача закладной  не допускаются, если:

1) предметом ипотеки являются:

предприятие как имущественный  комплекс;

право аренды имущества;

2) ипотекой обеспечивается денежное  обязательство, сумма долга по  которому на момент заключения  договора не определена и которое  не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент.

   Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству.

Государственная регистрация  прав, удостоверенных закладной, требуется  только для регистрации прав первоначального  держателя закладной. Права последующих  держателей закладной должны быть зарегистрированы только в том случае, если это  будет предусмотрено совместным решением бывшего и нового залогодержателя. После государственной регистрации  ипотеки, которая должна осуществляться в соответствии с требованиями Закона о регистрации прав на недвижимое имущество⁴, закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию.

Закладная может быть составлена и  выдана залогодержателю в любой  момент до прекращения обеспеченного  ипотекой обязательства. Если закладная  составляется после государственной  регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление  залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя  в орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут  изменить ранее установленные условия  закладной. Необходимо отметить, что  данное соглашение также как и  договор ипотеки должно быть нотариально  удостоверено. Такая ситуация может  возникнуть, в частности, при передаче в залог строящегося объекта (объекта  незавершенного строительства). Окончательная  цена объекта (квартиры) может подлежать  пересмотру в зависимости от фактического количества квадратных метров в квартире после регистрации объекта в  органах технической инвентаризации.

При заключении указанного соглашения в нем предусматривается либо внесение изменений в содержание закладной путем прикрепления к  ней оригинала такого соглашения и указания должностным лицом  органа, осуществляющего государственную  регистрацию прав, в тексте самой  закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, либо аннулирование закладной и  одновременно с этим выдача новой закладной, составленной с учетом соответствующих изменений.

Государственная регистрация соглашения об изменении содержания закладной  с указанием в тексте самой  закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной, должна быть осуществлена как регистрация  сделки в течение одного дня с  момента обращения заявителя  в орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав, с предъявлением  оригинала закладной и соглашения об изменении содержания закладной.

Запись в закладной о зарегистрированном соглашении об изменении содержания закладной с указанием даты и  номера его государственной регистрации  должна быть осуществлена государственным  регистратором, удостоверена его подписью и скреплена печатью органа, осуществляющего  государственную регистрацию прав. Указанные действия осуществляются без взимания государственной пошлины.

В случае аннулирования закладной  и одновременно с этим выдачи новой  закладной вместе с заявлением о  внесении изменений в записи Единого  государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодатель и залогодержатель передают в  орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав, подлежащую аннулированию  закладную и новую закладную, которая вручается залогодержателю  вместо аннулированной закладной.

Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего  государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной  записи об ипотеке. В случае, если осуществлялся  депозитарный учет (хранение закладных, учет и переход прав на закладные) аннулированной закладной, новая закладная  должна содержать отметку о ее депозитарном учете с указанием  наименования и места нахождения депозитария, в котором учитывались  права на аннулированную закладную.

Закладная может быть передана в депозитарий для ее депозитарного  учета. Депозитарный учет закладных  осуществляется в депозитариях - профессиональных участниках рынка ценных бумаг, имеющих  выданную в порядке, установленном ФЗ "О рынке ценных бумаг"⁵, соответствующую лицензию.