Понятие закладной. Права держателя закладной

Каждый документ, составляемый любым  лицом, приобретает юридическую  силу, когда на нём есть все необходимые  атрибуты, в том числе подпись составителя. Это относится и к закладной. Закладная должна быть подписана залогодателем, а если он не является заёмщиком по кредитному договору или иному денежному обязательству, также и должником.

13) сведения о государственной  регистрации ипотеки, предусмотренные  п.2 ст.22 ФЗ «об ипотеке», а именно государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона - на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

   14) указание даты выдачи закладной залогодержателю и даты выдачи закладной ее владельцу, если осуществлялись аннулирование закладной и составление новой закладной с указанием даты аннулирования предыдущей закладной.

После оформления закладной и внесения необходимых сведений о регистрации  права и ипотеки государственным  регистратором на закладной проставляется  дата выдачи закладной первоначальному  залогодержателю. Закладная должна быть подписана государственным  регистратором и удостоверена печатью  органа государственной регистрации.

Хотелось бы обратить внимание, что  в закладной все печати, которые  должен проставлять государственный  регистратор, удостоверяя вносимые сведения, должны быть только печатью  с изображением Государственного Герба  Российской Федерации.

Все изложенные выше 14 пунктов являются обязательными к внесению в закладную. Законодатель установил, что «Документ, названный "закладная", в котором  тем не менее отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1 - 14 настоящего пункта, не является закладной  и не подлежит выдаче первоначальному  залогодержателю».

К сожалению, на практике встречаются  случаи, когда закладные, составленные с нарушением предъявляемых к  документу требований, всё-таки выдаются первоначальному залогодержателю, что влечёт для него неблагоприятные  последствия. Права по такому документу  не могут быть переданы другому лицу, документ под названием «закладная» не может быть положен в ипотечное покрытие при выпуске ипотечных ценных бумаг.

Ещё одна проблема возникает в связи  с этим в том, что в этот документ нельзя даже внести никаких изменений, приведя его в соответствие с  требованиями закона. Дело в том, что  изменить можно только условия закладной. Если данный документ не является закладной, то, следовательно, нельзя изменить и  его условий. В такой ситуации документ под названием «закладная»  подлежит только аннулированию с  выдачей новой закладной.¹¹

  Несмотря на то, что законом предусмотрены обязательные условия, которые должна содержать закладная, по соглашению между залогодателем и залогодержателем в закладную могут быть включены также данные и условия, не предусмотренные статьёй 14 Закона об ипотеке. Отдельные условия закладной могут определяться примерными условиями, разработанными для закладных, размещенными на сайте в сети "Интернет" и опубликованными в периодическом печатном издании, распространяемом тиражом не менее десяти тысяч экземпляров. В этом случае при составлении закладной в нее вместо таких условий включается указание на источник, в котором опубликованы такие условия. А в случае, если стороны предусмотрели в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, данное условие должно быть включено в закладную. В случае, если стороны предусмотрели в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, способы и порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда, соответствующие положения также должны быть включены в закладную.

Закладная как именная ценная бумага является самостоятельным инструментом, позволяющим её владельцу решать свои вопросы по получению удовлетворения только на основании закладной. Несмотря на то, что закладная является производным  инструментов из кредитного договора или иного денежного обязательства  и договора об ипотеке, после выдачи её первоначальному залогодержателю  закладная приобретает статус приоритета по отношению к договорам. Это  означает, что для приобретателя  закладной устанавливается аксиома, согласно которой при несоответствии закладной договору об ипотеке или  договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.

Кроме того, согласно статье 15 Закона об ипотеке к закладной могут  быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые  для осуществления залогодержателем своих прав по закладной.

При этом в законе закреплено положение, согласно которому если документы, прилагаемые  к закладной, не названы в ней  с такой степенью точности, которая  достаточна для их идентификации, и  в закладной не сказано, что такие  документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны  для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

3. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства

В ст.17 ФЗ «об ипотеке» содержаться нормы, регулирующие отношения по поводу осуществления прав по закладной и исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Так, в соответствии с данной статьей, при осуществлении своих прав владелец закладной обязан предъявлять закладную обязанному лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право, по его требованию. Владелец закладной не предъявляет свою закладную в случае, если:

• при залоге закладной она передана в депозит нотариуса;
• закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной;
• на закладной до или после ее выдачи сделана отметка о ее депозитарном учете, обязанное лицо об этом было уведомлено и уведомление о прекращении такого учета не поступило.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, должник вправе потребовать  от владельца закладной в подтверждение  его прав выписку по счету депо, заверенную подписью уполномоченного  лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право  действовать от имени депозитария  по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной.

Положения п.2 ст.17 устанавливают правило, в соответствии с которым по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью залогодержатель обязан незамедлительно передать закладную залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме, а в случаях, когда обязательство исполняется по частям, - удостоверить его частичное исполнение способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов или совершением на закладной записи о частичном исполнении обязательства.

Таким образом, нахождение закладной  у залогодержателя предполагает, что обязательство не исполнено. В то же время необходимо указать, что возможны ситуации, когда обязательство  исполняется по частям. В таких  случаях, если на закладной отсутствует  отметка о том, что обязательство  исполнено частично или же исполнение не удостоверено иным образом, достаточным  для залогодателя и очевидным  для возможных последующих владельцев закладной, то есть большая вероятность  впоследствии посчитать, что обязательство  не исполнено и частично.

Нахождение закладной у залогодержателя  либо отсутствие на ней отметки или  удостоверения иным образом частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство  или соответственно его часть  не исполнены. Кроме того в закладной может быть указано, что частичное исполнение обязательства по закладной не удостоверяется. Обязанность по доказыванию неисполнения должником обязательства в таком случае возлагается на кредитора в соответствии с гражданским законодательством.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству  погашает свой долг полностью или  в части надлежащим исполнением  своих обязанностей по закладной  в соответствии с планом погашения  долга ее законному владельцу  или лицу, письменно уполномоченному  законным владельцем закладной на осуществление  прав по ней, а случае передачи закладной в депозит нотариуса при залоге закладной должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство внесением долга в депозит нотариуса. В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, должник вправе потребовать от владельца закладной в подтверждение его прав выписку по счету депо, заверенную подписью уполномоченного лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа депозитария, или иного лица, имеющего право действовать от имени депозитария по доверенности, и печатью депозитария, указанного в закладной.

Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной  в осуществлении им прав по закладной  в трех случаях:

• если судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной передачи прав на данную закладную либо о применении последствий недействительности этой сделки;
• если предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной, либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;
• если должник признается частично исполнившим обязательство. Основания для признания должника частично исполнившим обязательство указаны в п.2 ст.48 ФЗ «об ипотеке». Так, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.

   Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной. Стоит обратить внимание на то, что данная норма находится в определенном противоречии со ст. 386 ГК РФ, в которой сказано, что должник вправе выдвигать против требования нового кредитора возражения, которые он имел против первоначального кредитора к моменту получения уведомления о переходе прав по обязательству к новому кредитору. Закладная, как было рассмотрено выше, является именной ценной бумагой. В этой связи передача прав по закладной, по сути, является уступкой права требования. Следовательно, передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Сказанное означает, что последствия  передачи прав по закладной, в том  числе возможность выдвигать  возражения должника против требования нового кредитора, должны определяться общими правилами ГК РФ. Данная норма  является императивной, а ГК РФ имеет  приоритет над остальными законами, содержащими нормы гражданского права.

Нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц или  в органе, осуществляющем государственную  регистрацию прав, свидетельствует, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено. Лицо, в обладании которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных.

В случаях, когда закладная аннулируется, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, незамедлительно по получении им закладной аннулирует ее путем простановки на лицевой стороне штампа "погашено" или иным образом, не допускающим возможности ее обращения, за исключением физического уничтожения закладной. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, может затребовать и получить в свое распоряжение аннулированную закладную.

4. Восстановление прав на утраченную закладную

В случае утраты закладной, законодательством предусмотрена возможность ее восстановления и порядок его осуществления. По общему правилу (ст. 148 ГК РФ) восстановление прав по утраченным ценным бумагам на предъявителя и ордерным ценным бумагам производится судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.

ФЗ «об ипотеке» устанавливает особый порядок восстановления прав на утраченную закладную. Так, в соответствии со ст. 18 восстановление прав на утраченную закладную производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании:

• заявления в их адрес лица, обозначенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный реестр возможно установить законность восстанавливаемых прав на утраченную закладную, или, если осуществляется депозитарный учет закладной, лица, которое согласно записям по счетам депо является владельцем данной закладной;
• решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение;
• заявления в их адрес лица, утратившего закладную и не означенного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя, если возможно установить законность прав данного лица.