Современное состояние в правовом регулировании арендных отношений

ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  КОЛЛЕДЖ

 

 

 

 

 

 

 

РЕФЕРАТ

по дисциплине «Деятельность  кредитно-финансовых институтов»

Современное состояние в  правовом регулирование арендных отношений

 

 

 

 

 

Проверил:

преподаватель кафедры

«Финансы и кредит»   _________________ М. М. Малюткина

 

Выполнил:

студент группы 13-Э _________________  В.В.Казмалов

 

 

 

 

 

 

 

Ижевск 2012

Содержание

 

1. Существенные условия договора аренды                           3
2. Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанности

сторон                                                                           21

Список литературы         37

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Существенные условия договора аренды

 

Суждение  о существенных условиях в гражданско-правовых договорах сводится к тому, что  существенным условием договора аренды является его предмет, под которым  понимается имущество, передаваемое в  аренду.

Пункт 1 статьи 432 ГК содержит определение существенных условий договора, к каковым относятся  условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или  иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров  данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По нашему мнению, само понятие «существенные  условия договора» определяется путем указания на последствия отсутствия таких условий в договоре. Кроме  того, содержание и само существование  одной из важнейших категорий  договорного права ставится в  зависимость от техники законодательной  работы.

Для выяснения  сути понятия «существенные условия  договора» необходимо ответить на вопрос, о каком аспекте понятия «договор»  идет речь, когда мы анализируем  проблему существенных условий договора. В тексте гражданского кодекса как  тождественное договору используется понятие соглашение. Чаще всего соглашением  называется договор, обеспечивающий исполнение основного договора либо уточняющий одно из его условий, либо изменяющий его содержание. Применяются также  другие термины для обозначения  гражданского договора-протокола о  результатах торгов, передаточный акт, государственный контракт. Понятие  договора раскрывается через его  содержание, т.е. совокупность составляющих его условий, без закрепления прав и обязанностей сторон по поводу условий договор теряет свои функции.¹

Принимая  во внимание легальное определение  договора аренды, а именно: по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование  или во временное пользование, можно  сделать вывод о том, что условия  о сроке аренды и об арендной плате, безусловно, относятся к существенным условиям договора аренды. Другое дело, что Гражданский кодекс РФ включает в себя диспозитивные нормы, позволяющие  определить данные условия договора на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих  пунктов, однако данное обстоятельство отнюдь не означает, что условия  о сроке аренды и арендной плате  не являются существенными условиями  всякого договора аренды.

В Гражданском  Кодексе п. 1 ст. 432 указано существенное условие характерное для всех гражданско-правовых договоров. Речь идет о предмете договора. При этом следует  учитывать, что предмет рассматривается  не только в юридическом аспекте  в соответствии с юридической  терминологией, но и приобретает  другое значение, так как вытекает из обязательств. По мнению «Договор, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная  сторона или, соответственно, воздержаться от их совершения»².

Предмет договора является существенным условием договора аренды. В договоре аренды должны быть указаны  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Если арендодатель не предоставил  арендатору сданное внаем имущество  в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать  от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и  потребовать возмещения убытков, причиненных  задержкой исполнения, либо потребовать  расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Вторая  группа существенных условий включает в себя условия, необходимые для  договоров данного вида. Необходимо отметить, что ранее действовавшее  законодательство выводило необходимость  соответствующих условий из характера  самого договорного правоотношения, независимо от того, что указано  в законе, то есть признавало необходимость  данного условия для данного  вида договоров в качестве самостоятельного источника определения существенных условий договора. Иными словами, наряду с существенными условиями  договора, которые были признаны таковыми по суду, традиционно выделялись в  качестве самостоятельных существенные условия договора, которые хотя и  не признаны таковыми по закону, но необходимы для договоров данного вида. Исходя из буквального прочтения нормы, содержащейся в п. 1 ст. 432 ГК, теперь к существенным относятся только те условия, которые названы в  законе или ином правовом акте либо как существенные, либо как необходимые  для договоров данного вида³.

К третьей  группе существенных условий относятся  условия договора, которые названы  в законе или иных правовых актах  как существенные для договоров  данного вида. Например, в соответствии с п. 4 ст. 15 Федерального закона от 29 октября 1998 г. «О лизинге»⁴ договор лизинга должен содержать следующие существенные положения: точное описание предмета лизинга; объем передаваемых прав собственности; наименование места и указание порядка передачи предмета лизинга; указание срока действия договора лизинга; порядок балансового учета предмета лизинга; перечень дополнительных услуг, предоставленных лизингодателем на основании договора комплексного лизинга; указание общей суммы договора лизинга и размера вознаграждения лизингодателя; порядок расчетов; определение обязанности лизингодателя или лизингополучателя застраховать предмет лизинга от связанных с договором лизинга рисков, если иное не предусмотрено договором⁵.

И, наконец, четвертую группу существенных условий  договора составляют все те условия, относительно которых по заявлению  одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На практике можно встретить  такие случаи, при которых к  существенным условиям могут относиться не все условия договора, которые  при заключении договора содержались  в оферте или акцепте. Рассмотрим случай из судебной практики. Арендодатель обратился в арбитражный суд  с иском к арендатору о взыскании  задолженности по арендной плате, стоимости  затрат по уборке территории, прилегающей  к арендуемому зданию, а также  неустойки за просрочку платежа.

Возражая против заявленного  иска, ответчик сослался на то, что требования истца относятся к периоду  до заключения договора аренды, в связи, с чем не подлежат удовлетворению.

Принимая решение, суд  руководствовался пунктом 3 статьи 425 ГК РФ, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей  к арендуемому зданию. За просрочку  платежа предусмотрена неустойка.

Данное здание было передано ответчику по акту приема – передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого  времени.

В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема – передачи здания.

Учитывая изложенное, суд  первой инстанции признал иск  подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции  решение в части взыскания  договорной неустойки отменил, а  в части взыскания арендной платы  и расходов по уборке территории за период фактического использования  ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в  силу и становится обязательным для  сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами  соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей  к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование  им здания и расходы, понесенные арендодателем  в этот период на условиях, предусмотренных  договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность  по их исполнению возникла у ответчика  ранее заключения самого договора⁶.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований  признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели  место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании  договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора⁷.

В этом случае, отношения, которые  возникли до заключения договора содержали  существенные условия о предмете договора по поводу передачи имущества  и его оплаты, которые по своему существу не были отнесены к существенным условиям, поскольку не был подписан акт приема-передачи, свидетельствующим  о фактическом переходе права  на пользование имуществом, подтверждающим это право, несмотря на использование  здание и выполнение иных обязательств, предусмотренных законом. Соответственно можно сделать вывод, что у  арендодатель направил предложение (оферту) заключить договор на аренду здания, арендатор принял данное предложение, дав согласие (акцепту) на выполнение обязательств по арендной плате и  возмещению расходов по уборке территории прилегающей к арендованному  зданию. Согласно Гражданскому Кодексу  определение существенных условий  договора, относятся условия все  те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В данном случае по этим условиям: по арендной плате, и возмещению расходов по уборке территории прилегающей к арендованному  зданию было достигнуто соглашение, отсюда следует, что они являются существенными. После заключения договора аренды здания, условия которые содержались  в оферте и акцепте перестали  являться таковыми, поскольку соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора.

В законодательных  актах, действовавших в России непосредственно  до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия  договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его  действия договор считался незаключенным.

Гражданский кодекс РФ предусматривает, что договор  аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указаний в нем  срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться  заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются  в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем  порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца.

Законом могут быть предусмотрены  предельные сроки договора в отношении  отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В  этом случае, независимо от того, указали  ли стороны какой-либо срок аренды в  договоре. По истечении установленного законом предельного срока договор  аренды будет считаться прекращенным. Например, Сызранская дума Самарской  области вынесла постановление  о сроках для объектов недвижимого  имущества из постановление ст. 6 «Договор аренды может быть заключен на любой срок, определенный сторонами. Предельный срок аренды ограничивается 49 годами, если иное не предусмотрено  законодательством Российской Федерации. Для объектов недвижимого имущества  договор заключенный срок от 1 года до 3-х лет является краткосрочным, от 3-х до 10-среднесрочным, свыше 10 и  до 49 лет - долгосрочным»⁸.

Особое  внимание следует уделить вопросу  о праве арендатора на возобновление  арендных отношений. Согласно гражданскому законодательству стороны сами определяют временной аспект правоотношений, исключая случаи установление сроков законодательством. При окончании договорных обязательств, если стороны не имеют претензий  по отношению друг к другу, то договор  считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее договором. Арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности, при прочих равных условиях было предоставлено преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора аренды.

Данные законоположения  активно применялись в арбитражно - судебной практике в целях защиты прав и законных интересов добросовестных арендаторов, в чем можно убедиться, ознакомившись с одним из разъяснений  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Действующим законодательством  не запрещено проведение конкурса на право заключать договор аренды нежилого помещения до истечения  срока действия ранее заключенного арендного договора. Однако при проведении арендодателем такого конкурса в  условиях его проведения должно быть указано, что новый договор может  быть заключен только после истечения  срока действия первоначального  договора. Если же на конкурс выставлено имущество, обремененное соответствующими обязательствами, но без этой оговорки, арендатор вправе предъявить в суд  требование о признании конкурса недействительным⁹.