Современное состояние в правовом регулировании арендных отношений

Вторая  основная обязанность арендатора состоит  в своевременном внесении арендной платы за пользование арендованным имуществом. Более того, из определения  договора аренды следует вывод, что  условие об арендной плате относится  к существенным условиям всякого  договора аренды.

Однако  договор, в котором отсутствует  указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие  от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан не заключенным. Это стало  возможным благодаря специальному правилу, установленному Гражданским  кодексом РФ на случай, когда договором  аренды не определены порядок, условия  и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что  стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых  обстоятельствах. Нетрудно заметить, что  это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско-правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора.

Арендная  плата может быть установлена  в договоре как в отношении  арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Предусмотрены  следующие основные формы арендной платы: определенные платежи в твердой  сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в  результате использования арендованного  имущества продукции, плодов, доходов; определенные услуги, предоставляемые  арендатором арендодателю; передача арендатором арендодателю в собственность  или в аренду обусловленной договором  вещи; возложение на арендатора обусловленных  договором затрат по улучшению арендованного  имущества.

Следует подчеркнуть, что приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающем либо императивным. Стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания  нескольких из названных форм, так  и вовсе в иной форме, не предусмотренной  Гражданским кодексом РФ.

Изменение размера арендной платы может  производиться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. По требованию одной из сторон, а именно арендатора, размер арендной платы может быть пересмотрен в сторону уменьшения, если в силу обстоятельств, за которые  он не отвечает, в период действия договора аренды существенно ухудшаются условия  пользования арендованным имуществом или состояние этого имущества³³.

Практика  свидетельствует, что при возникновении  споров, связанных с изменением арендной платы, решающее значение имеет то, как стороны урегулировали порядок  изменения арендной платы при  заключении договора аренды. Наглядным  примером сказанному выше может служить  следующий пример.

Общество  с ограниченной ответственностью –  арендатор – обратилось в арбитражный  суд с иском к комитету по управлению имуществом города о взыскании денежной суммы, составляющей излишне уплаченную арендную плату за определенный период.

Решением  арбитражного суда исковое требование удовлетворено, однако постановлением апелляционной инстанции решение  было отменено и в иске отказано. В связи с принесением протеста дело было рассмотрено Президиумом  высшего Арбитражного Суда РФ.

Как усматривалось  из материалов дела, комитет по управлению имуществом города и общество с ограниченной ответственностью заключили договор  на аренду недвижимого муниципального имущества. В соответствии с договором  арендная плата должна была перечисляться  арендодателю ежемесячно в размере, согласованном сторонами в приложении № 1 к данному договору. Расчет арендной платы осуществляется в соответствии с методикой расчета ставок арендной платы за пользование недвижимым имуществом, утвержденной постановлением главы администрации города.

Согласно  этой методике размер арендной платы  определялся по формуле, элементами которой являются: базовая ставка арендной платы за 1 кв. м в год  и ряд коэффициентов, учитывающих  ценность объекта. В том числе коэффициент потребительских качеств. Рассчитанная названным способом и согласованная ставка по условиям договора действовала до принятия городской администрацией решения об изменении базовой минимальной ставки арендной платы арендодатель обязан был довести это решение до арендатора за 10 дней до окончания месяца, с которого вводится новая ставка арендной платы. В случае такого изменения после получения уведомления арендатор самостоятельно должен был произвести перерасчет уплачиваемой арендной платы по новой ставке с момента её утверждения.

Регулярно извещая истца об изменении базовой  минимальной ставки арендной платы, ответчик, однако, не сообщил ему  об уменьшении в соответствии с постановлением главы администрации города коэффициента потребительских качеств занимаемых истцом помещений с 1,25 до 0, 75. Арендатор  продолжал вносить арендные платежи, рассчитанные им с применением старого  коэффициента.

Согласно  п. 2 ст. 424 ГК изменение цены после  заключения договора допускается в  случаях и на условиях, предусмотренных  договором, законом либо в установленном  законом порядке.

При таких  обстоятельствах суд первой инстанции  пришел к правильному выводу о  том, что по условиям договора в случае корректировки элементов формулы  расчета ставок платежа внесения соответствующих изменений в  договор не требуется. Перерасчет производит арендатор самостоятельно. Вывод  суда апелляционной инстанции о  необходимости внесения изменений  в договор и согласования новых  ставок арендной платы в связи  с уменьшением того или иного  коэффициента при сохранении минимальной  базовой ставки противоречил условиям договора.

Требование  истца о возврате излишне уплаченных сумм арендной платы было признано правомерным, поскольку договором  не предусмотрено зачета излишне  уплаченной суммы в счет следующих  периодов расчетов.

Принимая  во внимание данные обстоятельства, Президиум  Высшего Арбитражного Суда РФ отменил  постановление апелляционной инстанции  и оставил в силе решение арбитражного суда о взыскании с арендодателя излишне полученной сумы арендной платы³⁴.

Еще одной  основной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества  по истечении срока его аренды либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. В силу ст. 622 ГК в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой  имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть  арендодателю сданное ему последним  в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил. С  учетом нормального износа или в  том состоянии, которое предусмотрено  договором, если данная обязанность  не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за всё  время просрочки возврата имущества  арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

Судьба  произведенных арендатором улучшений  арендованного имущества определяется Гражданским кодексом РФ в зависимости  от их характера. Все отделимые от арендованного имущества улучшения  являются собственностью арендатора. Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. Правда, стоимость таких улучшений, произведенных арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, подлежит возмещению арендодателем. Улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений от этого имущества, во всех случаях являются собственностью арендодателя.³⁵

Особого рассмотрения, по моему мнению, заслуживает  вопрос о выкупе арендованного имущества. Гражданский кодекс РФ предусматривает, что условие о выкупе арендованного  имущества по истечении срока  аренды до его истечения при условии  внесения арендатором всей обусловленной  договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором  аренды, но и законодательством.

Правом  на приобретение арендованных нежилых  помещений, зданий, сооружений наделены: физические и юридические лица, ставшие  собственниками приватизированных  государственных и муниципальных  предприятий в результате приобретения их по конкурсу, на аукционе либо в результате выкупа государственного или муниципального имущества, ранее сданного в аренду; акционерные общества открытого  типа, созданные путем преобразования государственных и муниципальных  предприятий в процессе приватизации, при условии продажи в установленном  порядке не менее 75 % их акций; граждане и их объединения.

Осуществляющие  предпринимательскую деятельность, в случае, если договор аренды был  ими заключен по результатам конкурса или аукциона; предприятия (юридические  лица), не более 25 % уставного капитала которых находится в государственной  или муниципальной собственности, в случае, если договор аренды был заключен ими на основании конкурса или аукциона объектов нежилого фонда; акционерные общества, созданные на основе аренды государственного имущества, выкупившие его и фактически использующие объекты нежилого фонда в процессе своей деятельности.

Необходимо  отметить, что право на выкуп арендованного  государственного или муниципального имущества, в том числе и нежилых  помещений, несет в себе не столько  гражданско-правовые, сколько публично-правовые элементы³⁶. Данное обстоятельство нашло отражение и в Гражданском кодексе РФ, который наряду с общими положениями о праве собственности содержит специальное правило о приватизации государственного и муниципального имущества. Согласно ст. 217 ГК имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Более того при приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные Гражданским кодексом РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное³⁷.

Объектом  аренды может быть любое имущество, которое в процессе использования  не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные  комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которых в аренду не допускается  или ограничивается. Так, например, некоторые ограничения для сдачи в аренду природных объектов установлены непосредственно федеральными законами. В соответствии со ст. 11 Федерального закона «О недрах»³⁸ участки недр могут предоставляться в пользование на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами. Аналогичные требования установлены Водным кодексом Российской Федерации³⁹ в отношении предоставления в пользование водных объектов. Участки лесного фонда также могут передаваться в аренду только на основе лицензий (ст. 34 Лесного кодекса Российской Федерации)⁴⁰. Объектом договора аренды не может выступать имущественное право, которое по определению не может быть передано в аренду и денежных средств, поскольку весь смысл пользования ими состоит в их употреблении.

Условие договора аренды об объекте недвижимости должно соответствовать  требованиям Гражданского кодекса  РФ, а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается  не согласованным сторонами, а соответствующий  договор не считается заключенным⁴¹.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. №5. Ст. 410. Автаева Н.Е. Участие милиции в защите права собственности (Гражданско-правовые способы). Лекция. М.: МВШ МВД СССР, 1983. -33с.
2. Агафонов Ю.А., Лукин В.Н., Сотская Т.В. Аренда в системе сельскохозяйственных отношений: учебное пособие. Краснодар, 1996. -104с.
3. Борзенко А.А. Русское гражданское право. Ярославль: Губ. правл.,, 1875,- 134с.
4. Брагинский М.И., Вишрянский ВВ. Договорное право: Общие положения. М.: Статут, 1998. - 682с.
5. Брагинский М.И., Вишрянский В.В., Договорное право. Книга вторая: договор о передаче имущества. М.: Статут, 2000. - 800с.
6. Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. Вып. 2. СПб.: Н.К. Мартыновъ, 1896. - 188с.
7. Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Курс лекций, читанных в 1888/9 г.-М,. 1889.-875с.
8. Гражданское и торговое право капиталистических государств. Учебник. Отв. ред. Е.А. Васильев. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Международные отношения, 1993. - 355с.
9. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: курс лекций. Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: БЕК, 1997. - 704с.
10. Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник. Под ред. Е.А. Суханова. М.: БЕК, 1993. - 432с.
11. Гражданское право. Учебник для вузов. Часть 1. Под общ. ред. Т.И. Илларионовой, Б.М. Гонгало, В.А. Плетнева. М.: НОРМА-ИНФРА-М, 1998.-464с.