Современное состояние в правовом регулировании арендных отношений

Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель связывает момент заключения договора, важно напомнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая из сторон договора при уклонении  контрагента от государственной  регистрации договора аренды недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с  которой если сделка, требующая государственной  регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение  о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда²³

Глава 2. Субъекты и объекты договора аренды. Права и обязанности сторон

В целях  изучения договора аренды условия этого  договора могут быть разделены на две группы: первую группу представляют собой условия, регулирующие по преимуществу обязанности арендодателя, вторую –  определяющие основные обязанности  арендатора. Указанным основным обязанностям соответственно арендодателя и арендатора противостоят права требования контрагента. Важное значение имеют также предусмотренные  законом последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения со стороны арендодателя или арендатора соответствующих условий договора.

Субъектами  договора аренды являются арендодатель и арендатор.

Арендодателем имущества по договору аренды может  быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником  сдавать имущество в аренду. Формулируя это положение, законодатель, конечно  же, принимал во внимание, что сдача  имущества в аренду представляет собой форму распоряжения этим имуществом. Отсюда арендодателем выступает  тот, кто вправе распоряжаться соответствующим  имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку  субъективное право собственности  включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом²⁴.

Обязанности арендодателя. Основная обязанность арендодателя по договору аренды – предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендатору в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии – в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор получает право истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать от арендодателя возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. Если же арендатор в результате задержки в передаче имущества потерял интерес к исполнению договора аренды, он может поступить иным образом: заявить требования о расторжении договора и о возмещении арендодателем убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств²⁵.

Передаваемое  арендатору имущество должно соответствовать  условиям договора и назначению этого  имущества. Поэтому арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые  были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее  известны арендатору, не отвечает арендодатель также и за те недостатки, которые  арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или  проверки его исправности при  заключении договора или передаче имущества  в аренду.

Во всех остальных случаях ответственность  за недостатки сданного в аренду имущества  возлагается на арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые  препятствуют использованию арендованного  имущества по его назначению как  полностью, так и частично.

В подобных случаях арендатор может воспользоваться  предоставленными ему гражданским  кодексом РФ способами защиты нарушенного права, а именно: потребовать от арендодателя либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещение расходов, произведенных им для устранения недостатков арендованного имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов по устранению таких недостатков из причитающихся арендодателю арендных платежей при условии предварительного уведомления об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора²⁶.

Арендодателю  предоставлена единственная возможность  избежать отмеченных негативных последствий. Для этого он, получив соответствующее  уведомление арендатора, должен без  промедления заменить предоставленное  арендатору имущество другим аналогичным  имуществом в надлежащем состоянии  или безвозмездно устранить недостатки сданного им в аренду имущества.

Гражданский кодекс РФ не исключает возможности  сдачи в аренду имущества, обремененного  правами третьих лиц, которые  сохраняют свою силу и в период действия договора аренды.

Кроме того, при определенных условиях, а именно: когда для арендатора имеется  реальная опасность утратить свое право  аренды на имущество должника вследствие обращения третьим лицом –  кредитором арендодателя взыскания  на сданное внаем имущество, - арендатор  может за свой счет удовлетворить  соответствующие требования кредитора  без согласия должника – арендодателя. В этом случае права кредитора  по обязательству, в котором арендодатель выступает в роли должника, перейдут к арендатору в порядке суброгации.

Обязанности арендодателя не исчерпываются передачей  арендатору сданного внаем имущества. До окончания срока действия договора аренды данное обязательство сохраняет  двусторонний характер.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного внаем имущества и принимая во внимание временный характер.

Распределяя между сторонами договора аренды обязанности по содержанию сданного в наем имущества и принимая во внимание временный характер владения и пользования арендатора арендованным имуществом, обязанности по осуществлению  капитального ремонта сданного в  аренду имущества законодатель возложил на арендодателя; иное может быть предусмотрено  законом или договором. Капитальный  ремонт должен производиться арендодателем  за свой счет в срок, установленный  договором, а если такой срок в  договоре не указан либо имеется неотложная необходимость, арендодатель должен производить  капитальный ремонт в разумный срок. В случае невыполнения арендодателем  данной обязанности капитальный  ремонт может быть осуществлен арендатором, который вправе потребовать от арендодателя возмещения произведенных затрат либо зачесть их в счет подлежащей внесению арендной платы²⁷.

Помимо  обязанности по осуществлению капитального ремонта арендодатель должен воздерживаться от любых действий, создающих для  арендатора препятствия в пользовании  сданным внаем имуществом в соответствии с его назначением, предусмотренным  договором.

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа.

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить  в качестве арендодателя государственного имущества лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете.

Вместе  с тем учреждение может выступить  в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской  деятельности.

Государственное имущество, относящееся к собственности  субъектов Российской Федерации, а  также муниципальное имущество, должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта Российской Федерации, а при  отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество  в аренду, арбитражно – судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом²⁸.

Как известно, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, а также муниципальные  образования признаются самостоятельными субъектами права собственности, хотя ранее объекты, охватываемые правом собственности названных субъектов, составляли единый фонд государственного имущества. В связи с этим до настоящего времени не прекращаются споры между указанными субъектами права собственности, касающиеся разграничения правомочий последних на распоряжение имуществом, в том числе путем передачи его в аренду. Такие споры и сегодня разрешаются арбитражными судами на основе постановления Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 года № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»²⁹, а также иных правовых актов, регулирующих порядок отнесения различных объектов к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности.

Вместе  с тем следует учитывать, что  все объекты, относящиеся к государственной  или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которым государство  или муниципальное образование  обладает непосредственно, то есть имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество  составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого  имущества государство, муниципальное  образование в лице уполномоченных органов сохраняет свое право  собственности в полном объеме и  может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем  передачи указанного имущества в  аренду.

Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным  образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. В  отношении этого имущества за государством (муниципальным образованием), а также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе.

Что касается арендатора, то в этом качестве могут  выступать всякий дееспособный гражданин  либо организации, являющаяся юридическим  лицом. Во всяком случае Гражданский  кодекс РФ не содержит каких-либо специальных  правил, ограничивающих права субъектов  имущественного оборота на получение  в аренду имущества³⁰.

Обязанности арендатора. Можно выделить три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Законодатель в этой норме, устанавливая соответствующую обязанность арендатора, делает акцент не на слове «пользоваться», а на том, что такое пользование должно соответствовать договору или назначению имущества. Данный вывод можно подтвердить тем, что отрицательные последствия предусмотрены не на тот случай, когда арендатор фактически не использует арендованное имущество, а как следствие пользования указанным имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, что может повлечь за собой расторжение договора и возмещение убытков.

В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его  в исправном состоянии, производить  за свой счет текущий ремонт и нести  бремя расходов на содержание арендованного  имущества.

Что касается собственно пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать  в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. В качестве же обязанности арендатора, связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения.

В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реализовать  лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование  которых может иметь результатом  распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие  права: сдавать арендованное имущество  в субаренду; передавать свои права  и обязанности по договору аренды другому лицу; предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных  обществ, складочный капитал хозяйственных  товариществ или паевого взноса в производственный кооператив³¹. Очевидно, что согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное им в аренду.

Договор субаренды, может быть заключен арендатором  с третьим лицом лишь при наличии  согласия на то арендодателя. Естественно, срок договора субаренды не может  превышать срока основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются  правила о договорах аренды³².

Вместе  с тем введение в действие части  первой Гражданского кодекса РФ лишило подобную практику права на существование. Дело в том, что согласно п. 3 ст. 308 ГК обязательство не может создавать  обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, т.е. для третьих лиц. Вторая часть Гражданского кодекса РФ включает в себя некоторые положения, обеспечивающие дополнительную защиту прав и законных интересов субарендатора. Досрочное прекращение договора аренды, конечно же, влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Это может быть реализовано субарендатором вплоть до предъявления иска в суд о понуждении арендодателя к заключению договора аренды.