Договор аренды

МИНИСТЕРСТВО  ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РОССИЙСКИЙ  ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ТОРГОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ  УНИВЕРСИТЕТ

ФАКУЛЬТЕТ УПРАВЛЕНИЯ

 

Кафедра  информационного, предпринимательского и торгового права

РЕФЕРАТ

по дисциплине

«Хозяйственное право»

на тему:

«Договор  аренды»

 
 
 

                                    Исполнитель: 

                                    студент 3 курса факультета

                                    управления  34 группы заочного обучения

                                    МОРДВИНОВ Г.В. 

                                    Преподаватель: 

                                    доцент  Макаров А.И. 
 
 
 
 
 
 

Москва 2011 

СОДЕРЖАНИЕ 

 
 
 
 
 

Введение 

     Интересы  сторон, участвующих в экономических  отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередко купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся только во временном использовании имущества. Эти экономические причины и породили арендные отношения. Договор аренды широко применяется в предпринимательской и иных сферах, включая бытовую.

     С переходом России к рыночной экономике  арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

     Направленность  договора аренды на передачу имущества  во временное пользование является главным признаком, выделяющим аренду в системе гражданских договоров. Этот признак позволяет отграничить договор аренды от обязательств, имеющих иную направленность (передача имущества в собственность, выполнение работы, оказание услуги).

     Актуальность  и цель данной работы заключены в  том, что каждый образованный гражданин, не говоря уже о специалистах, должен знать и понимать права и обязанности по договору аренды как в быту, так и в профессиональной коммерческой и предпринимательской деятельности.

     В приложении указаны перечни дополнительных соглашений и дополнительных приложений к договору аренды, а также в качестве примера приведен типовой бланк договора аренды транспортного средства с экипажем.  
 
 
 
 
 
 

1. Понятие, предмет и цель договора аренды для хозяйствующих            субъектов. Форма договора аренды

 

1.    Понятие, предмет и цель договора аренды

 

     Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров. Он определен в ст. 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ) как обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из определения общего договора аренды следует, что он является консенсуальным, двусторонним и возмездным. В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины «аренда» и «имущественный наем» употребляются как тождественные.

     Согласно договору аренды основная обязанность собственника – передача имущества во временное владение и пользование арендатору. Наличие в арендном правоотношении условия, предусматривающего выкуп имущества путем внесения арендной платы, не меняет правовой сути договора аренды.

     Предметом договора аренды или объектом договора аренды является любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.  В ст. 607 ГК РФ определены объекты аренды, такие как земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

    Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендодателя, и в роли арендатора по договору аренды могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - и коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в качестве сторон договора аренды должны выступать специальные субъекты, обладающие определенной ответственностью по договору аренды. Особенно много дополнительных требований установлено при заключении договоров аренды государственного и муниципального имущества, то есть в случаях, когда в качестве стороны договора аренды, в качестве арендодателя выступает государство, в данном случае стороны приобретают дополнительную ответственность по договору аренды.

    Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества по договору аренды или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Из данного определения следует, что сдача имущества в аренду - один из способов осуществления принадлежащего данной стороне договора аренды права собственности на имущество. Любое лицо не являющееся собственником должно иметь распорядительные полномочия на сдачу имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

    Арендатор - лицо, заинтересованное в получение имущества в пользование по договору аренды. По общему правилу, законы РФ никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Лишь при заключении договора аренды отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов, данная сторона договора аренды должна иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, предусмотренные законодательством. 

     Арендодателями  являются собственники или иные лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

     В арендном правоотношении передача имущества  во временное пользование всегда является возмездной. Поэтому правовое регулирование аренды обусловлено также платным характером временного пользования.

     Арендатору, как правило, передается не только право  пользования (т.е. извлечения из вещи ее полезных свойств), но и право владения (фактического обладания) арендованным имуществом. Однако возможны правоотношения, при которых арендодатель передает арендатору только право пользования, сохраняя за собой право владения.

    Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а, следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.

    Цель  такого соглашения - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет желания или возможности приобрести его в собственность. Арендодателю же передаваемое имущество в аренду не нужно, или он преследует цель извлечения прибыли.

     Аренда  имущества схожа с наймом жилого помещения. Оба типа договора принадлежат к группе обязательств, направленных на передачу имущества во временное пользование. Однако жилое помещение передается внаем исключительно для проживания. Поэтому аренда и наем жилого помещения законодательно определены как самостоятельные типы договоров, каждый со своей нормативно-правовой базой. 

2.    Форма договора аренды

 

     Договоры  аренды могут заключаться в устной и письменной форме. Устная форма допускается только для договоров между гражданами при сроке аренды не более года (п. 1 ст. 609 ГК). Для некоторых видов договора аренды законом установлена обязательная письменная форма независимо от субъектного состава и срока аренды (например, прокат – ст. 626 ГК, аренда транспортных средств – ст. 633 и 643 ГК, аренда зданий или сооружений – ст. 651 ГК, аренда предприятий – ст. 658 ГК).

     Несоблюдение  установленной законом простой  письменной формы влечет недействительность договора аренды лишь в случаях, прямо указанных в законе или договоре (п. 2 ст. 162 ГК РФ). Такие последствия установлены для аренды зданий или сооружений (ст. 651 ГК РФ) и аренды предприятий (ст. 658 ГК РФ). В остальных случаях несоблюдение простой письменной формы только лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Особая значимость договоров аренды зданий (сооружений) и предприятий обусловила необходимость введения правила о том, что такие договоры должны заключаться не просто в письменной форме, а путем составления и подписания сторонами одного документа (ст. 651 и 658 ГК РФ).

     «Иное»  предусмотрено, в частности, ст. 633 и 643 ГК РФ, из которых следует, что договоры аренды транспортных средств, в том числе и являющихся недвижимостью (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания), не должны проходить государственную регистрацию. Кроме того, согласно ст. 651 ГК  РФ договоры аренды зданий и сооружений подлежат регистрации лишь в том случае, если заключаются на срок не менее одного года. Порядок государственной регистрации определен Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. Запись о регистрации вносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для государственной регистрации договоров аренды некоторых объектов могут быть установлены дополнительные специальные правила. 

1.3. Условия договора  аренды 

    Содержание  любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

      Существенные условия договора аренды.

    Существенные  условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) - это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.