Товарищества как субъекты хозяйственного права Общие положения о договоре аренды

Учредительный договор коммандиты должен содержать среди других необходимых условий условие о совокупном размере вкладов коммандитистов. Следовательно, в образовании имущества коммандиты должны принимать участие как полные товарищи, так и вкладчики. Закон не определяет соотношения вкладов коммандитистов и полных товарищей, считая это делом самих участников. Полные товарищи должны сами решить, какой дополнительный капитал от коммандитистов потребуется товариществу для его нормального функционирования.

Товарищество  на вере ликвидируется по основаниям ликвидации полного товарищества, а также при выбытии из него всех вкладчиков. В последнем случае оставшиеся полные товарищи вправе вместо ликвидации преобразовать его в полное товарищество (абз. 1 п. 1 ст. 86 ГК).

Полные  товарищи в товариществе на вере образуют по сути полное товарищество внутри коммандиты, их правовое положение определяется нормами законодательства об участниках полного товарищества. Более того, ГК РФ определяет, что к товариществу на вере применяются правила Кодекса о полном товариществе, если это не противоречит специальным нормам о товариществе на вере (п.5 ст.82).

Таким образом, товарищество на вере, в известном  смысле, можно считать разновидностью полного товарищества, в котором  появляется возможность привлечения  капитала сторонних лиц - вкладчиков. Учитывая это обстоятельство, здесь  будет рассмотрено полное товарищество и специфические черты товарищества на вере, отличающие эти организационно-правовые формы предпринимательской

 

2. Общие положения о договоре аренды
1. Понятие и основные признаки договора аренды

Аренда  является одним из видов гражданско-правовых договоров, получивших широкое распространение как в предпринимательской деятельности, так и в иных сферах, включая бытовую. Большинство организаций, не имея возможности приобрести здание или помещение для осуществления своей деятельности, вынуждены арендовать их.

Особенно  распространено использование в  хозяйственной деятельности арендованного  имущества в организациях торговли и общественного питания. Это  касается торговых и складских площадей, зданий, сооружений, а также транспортных средств.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Аренда  дает возможность удовлетворять  потребности граждан и юридических  лиц, нуждающихся во временном пользовании  определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы. Это выгодно для  обеих сторон.

Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ) является основным законодательным актом, регулирующим арендные отношения, возникающие в  результате заключения и исполнения договора. Аренде посвящена глава 34 ГК РФ, в ст. ст. 606 - 625 которой установлены  общие положения для аренды, договора аренды, а в последующих статьях - особенности конкретных видов договоров.

Договоры  аренды можно охарактеризовать следующим  образом.

1. На  основе договора аренды, являющегося по сути соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и, соответственно, к арендатору право собственности не переходит.

2. Договор  аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю  за пользование имуществом.

3. Договор  аренды является срочным, поэтому  по истечении срока, указанного  в договоре, арендатор обязан  вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай - выкуп арендатором имущества,  но в данном случае арендные  отношения между лицами прекращаются  и начинаются отношения купли-продажи.

Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.

По общему правилу имущество передается арендатору в его владение и пользование. Но с развитием гражданско-правовых отношений, охватывающих новые области  экономического партнерства, стала  возможной аренда, при которой  имущество предоставляется арендатору только в пользование: например, при  аренде сложных ЭВМ арендатор  получает право в течение определенного  времени работать с соответствующей  техникой, не владея ею.

Понятия "аренда" и "имущественный наем" используются обычно как тождественные, поскольку при любой аренде имеет  место наем имущества. Употребление в действующем российском законодательстве в одних случаях термина "аренда", а в других - "имущественный  наем" (прокат и т.д.) связано не столько с различиями отдельных  видов таких договоров, сколько  со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах.

Правовое  разграничение между арендой  и наймом проводится лишь в отношении  жилых помещений. При предоставлении жилого помещения гражданину для проживания в нем между сторонами заключается договор найма жилого помещения, который выделен в самостоятельный вид договоров и регулируется нормами главы 35 ГК РФ.

Те же помещения могут сдаваться юридическим  лицам (с условием использования  их для проживания граждан, как правило, работников соответствующей организации). Но в этом случае отношения между  сторонами - арендодателем и юридическим  лицом - будут строиться по правилам договора аренды.

Начавшиеся  в конце 80-х годов прошлого столетия процессы реформирования экономики  страны существенно расширили сферу  применения арендных отношений. Были сняты  ограничения, касавшиеся круга объектов, которые могли быть предметом  аренды. Так, в период плановой экономики  многие объекты, в том числе производственно-хозяйственные  комплексы, были исключены из гражданского оборота. Кроме того, необходимо было расширить права участников арендных отношений, предоставить им большую  свободу в выборе партнеров, согласовании условий договоров. Договоры аренды использовались как правовая форма разгосударствления предприятий, находившихся в собственности государства, и передачи их в аренду трудовым коллективам в лице хозяйственных товариществ и обществ. Преобразование государственных предприятий в арендные широко проводилось на начальном этапе реформирования экономики.

Однако  со второй половины 1992 года активизировался  процесс приватизации государственных  и муниципальных предприятий  с созданием на их основе акционерных  и иных хозяйственных обществ. После  чего применение договора аренды предприятий  в качестве способа разгосударствления экономики постепенно сошло на нет.

В регулировании  арендных отношений Гражданский  кодекс РФ является актом прямого  действия, но также предусматривает  возможность применения в определенных случаях и других законодательных, иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений. Так, в п. 2 ст. 607 ГК РФ определено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Аренда  земельных участков.

Порядок аренды земельных участков урегулирован в главе 17 ГК РФ и в Земельном  кодексе РФ. В соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ, гражданам  и юридическим лицам земельные  участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Вводным законом к Земельному кодексу РФ установлено, что юридические лица, имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками (за исключением государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления), обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право срочного безвозмездного пользования до 1 января 2010 года. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести подобные земельные участки в собственность до 1 января 2013 г.

Сдача в  аренду земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, осуществляется, как  правило, путем проведения конкурсов  и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными  Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года N 808 "Об организации  и проведении торгов по продаже находящихся  в государственной или муниципальной  собственности земельных участков или права на заключение договоров  аренды таких земельных участков".

По результатам  торгов, на которые выставляется право  на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для  заключения договора аренды с победителем  конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение 5 дней после  подписания протокола (п. 26 Правил).

За арендатором  земельного участка закреплены следующие  права по распоряжению им в период действия договора аренды: сдача в  субаренду без согласия собственника (но с уведомлением его), если иное не предусмотрено договором; передача прав и обязанностей по договору другому  лицу; внесение в качестве вклада в  уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т.д.

Для таких  договоров характерна повышенная защита интересов арендатора. Так, досрочное  расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем  на пять лет, возможно только на основании  решения суда при существенном нарушении  договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные  объекты недвижимости, определяются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся  к государственной или муниципальной  собственности, земельный участок  может быть предоставлен ему аренду на срок до 49 лет.

Передача  в пользование (в том числе  на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется следующими актами: Законом РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (далее - Закон "О  недрах"), Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ.

Самостоятельным видом аренды является аренда транспортных средств (§ 3 главы 34 ГК РФ). Транспортными  уставами и кодексами могут быть установлены особенности аренды отдельных видов таких средств (ст. ст. 641, 649 ГК РФ). Такие особенности связаны с условиями эксплуатации, технического обслуживания, повышенными требованиями к профессиональной подготовке лиц, управляющих теми или иными транспортными средствами и т.д.

Так, специальные  правила, регулирующие аренду отдельных  видов транспортных средств, содержатся в Воздушном кодексе РФ, Кодексе  торгового мореплавания РФ, Кодексе  внутреннего водного транспорта РФ.

Виды  договора аренды.

ГК РФ предусмотрены следующие виды договора аренды:

- прокат (ст. ст. 626 - 631 ГК РФ);

- аренда  транспортного средства (с предоставлением  услуг по управлению и технической  эксплуатации (ст. ст. 632 - 641 ГК РФ) и  без предоставления таких услуг (ст. ст. 642 - 649 ГК РФ);

- аренда  зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ);

- аренда  предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ);

- финансовая  аренда (лизинг) (ст. ст. 665 - 670 ГК РФ).

Ниже  будут рассмотрены отличительные особенности этих договоров

 

2. Объекты аренда

Объектом  аренды выступает имущество, а именно непотребляемые вещи. Имущественные права не могут быть объектом аренды (ст. 607 ГК РФ).

К непотребляемым относятся вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В связи с этим объектом аренды не могут быть денежные средства. Данное требование к объектам аренды обусловлено тем обстоятельством, что по истечении срока аренды арендуемая вещь должна быть возвращена арендодателю.

Непотребляемые вещи, в свою очередь, могут быть разделены на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ). К недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (земельные участки, здания, сооружения). Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иные объекты, отнесенные к недвижимости законом. Все остальные вещи являются движимыми.

Таким образом, объектами аренды могут выступать:

- земельные  участки;

- обособленные природные объекты;

- предприятия  и другие имущественные комплексы;

- здания, сооружения, нежилые и жилые помещения;

- оборудование;

- транспортные  средства;

- инвентарь,  инструмент и другие непотребляемые вещи.

В некоторых  случаях законодательством устанавливаются  определенные требования в отношении  объектов, которые могут передаваться в аренду. Так, например, по договору проката в пользование арендатору может быть передано только движимое имущество (п. 1 ст. 626 ГК РФ). Объекты  недвижимости не могут стать предметом  проката.