Товарищества как субъекты хозяйственного права Общие положения о договоре аренды

Важнейшим признаком объектов аренды является их индивидуальная определенность. Передавая  имущество в аренду, стороны исходят  из того, что по окончании срока  аренды арендодателю будет возвращено это же имущество.

Поэтому объектом аренды не может выступать, например, партия товара либо материалов производственно-технического назначения, предназначенных для дальнейшей перепродажи либо использования  в производстве.

Потребляемые  вещи и деньги могут быть предметом  договора займа, основное отличие которого от договора аренды состоит в том, что заемщик возвращает заимодателю  не те же предметы, что получил от него, а аналогичные - в том же количестве.

При составлении  договора аренды стороны должны указать  полные сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные будут отсутствовать, то договор аренды считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Таким образом, условие о предмете (объекте) аренды является существенным условием для  всех видов договоров аренды. Для  отдельных видов аренды предусмотрены  дополнительные условия, отнесенные к  существенным, например размер арендной платы по договорам аренды зданий и сооружений (ст. 654 ГК РФ).

Необходимо  обратить внимание на положения п. 1 ст. 607 ГК РФ, где говорится о том, что законом могут быть установлены  виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается. Так, отдельные предприятия оборонной  промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического  комплекса, а также предприятия  Минобороны России, МВД России, ФСБ  России и некоторые предприятия  других отраслей экономики, специфика  и характер деятельности которых  предопределяют повышенную степень  централизации управления ими, в  аренду передаваться не могут. Конкретные перечни таких объектов установлены отдельными распоряжениями СМ СССР и СМ РСФСР, Правительства РФ.

Федеральным законом от 27 февраля 2003 года N 29-ФЗ определен  перечень объектов железнодорожного транспорта, запрещенных к сдаче в аренду. Определенные ограничения установлены  для сдачи в аренду водных объектов (ст. 11 Водного кодекса РФ).

В договоре аренды нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие сведения, позволяющие определенно  установить объект аренды и его состояние. При невыполнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами  не согласовано, а потому договор не признается заключенным.

Плоды, продукция  и доходы, полученные арендатором  в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью (ст. 606 ГК РФ). Из этого следует, что они  не являются частью предмета аренды и  не подлежат передаче арендодателю по истечении срока аренды, если иное не вытекает из условий договора. Это  правило действует тогда, когда  имущество используется для целей, предусмотренных договором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия для выпуска продукции и т.д.).

При использовании  имущества с нарушением договора арендодатель вправе потребовать от арендатора не только досрочного прекращения  договорных отношений, но и возмещения убытков, в том числе передачи ему арендатором соответствующих доходов, плодов и т.д.

При сдаче  в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к  ней принадлежностями: например, станок сдается в аренду со всеми входящими  в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они  в договоре или нет. Если стороны  намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.

Сдаваемые в аренду оборудование, транспортные средства и иная техника нередко  должны снабжаться технической документацией, входящей в один комплект с оборудованием, свидетельствами (сертификатами), подтверждающими  соответствие его качества установленным  требованиям. Перечень документов должен определяться в договоре, но если он не будет согласован сторонами, а  представление их предусмотрено  обязательными для сторон правилами, передача имущества арендатору может  производиться только при наличии таких документов.

 

3. Стороны в договоре аренды

Участниками договора аренды являются арендатор и арендодатель.

Арендатор - лицо, которое получает во временное  владение и пользование или во временное пользование имущество  и платит за это арендную плату. Арендодатель - лицо, которое передает (обязуется  передать) имущество арендатору в  пользование и получает арендную плату.

В качестве арендатора и арендодателя могут  выступать любые участники гражданского оборота: юридические лица, физические лица (зарегистрированные и не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей), Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования.

Сдача имущества  в аренду является актом распоряжения им. Таким правомочием обладает прежде всего собственник. При этом арендодателем может быть частное лицо (гражданин), которому принадлежит имущество, хозяйственное товарищество или общество, в том числе акционерное, общественная или иная организация и т.д., то есть любое физическое или юридическое лицо, имеющее статус собственника.

Арендодателем объектов железнодорожного транспорта федерального значения является единый хозяйствующий субъект, созданный  при приватизации имущества организаций, относящихся к этой отрасли.

Арендодателями  могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать  имущество в аренду. В основном это касается сдачи в аренду объектов государственной и муниципальной  собственности, хотя не исключена такая  возможность и в других случаях.

Полномочия  по сдаче в аренду объектов государственной  и муниципальной собственности  определяются исходя из того, находятся  они в хозяйственном ведении (у  государственных или муниципальных  предприятий) или в оперативном  управлении (у казенных предприятий, учреждений) либо принадлежат непосредственно  Российской Федерации, субъекту Федерации, муниципальному образованию.

Предприятия, за которыми закреплено имущество на праве хозяйственного ведения, могут  сдавать его в аренду и, следовательно, быть арендодателями: по объектам недвижимости - только с согласия собственника; по объектам, относящимся к движимому  имуществу, - самостоятельно, за исключением  случаев, установленных законом  или иными нормативными актами (ст. 295 ГК РФ).

Казенные  предприятия могут распоряжаться  закрепленным за ними имуществом во всех случаях только с согласия собственника (ст. 297 ГК РФ). Такие же условия определены для учреждений, которым имущество  передано в оперативное управление либо приобретено ими за счет средств, выделенных по смете (ст. 298 ГК РФ).

Полномочия  некоторых групп учреждений по сдаче  в аренду закрепленных за ними объектов регулируются также отдельными специальными законами, определяющими условия  и порядок распоряжения имуществом. Так, например, в соответствии с п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества.

Статьей 298 ГК РФ установлено, что в случаях, когда учреждению его учредительными документами предоставлено право  осуществлять приносящую доходы деятельность, полученные от этой деятельности доходы и приобретенное на них имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения. Эта норма дает учреждениям право самостоятельно решать вопрос о сдаче в аренду указанного имущества, поскольку оно является его собственностью.

По Конституции  РФ управление федеральной собственностью осуществляет Правительство Российской Федерации (п. "г" ч. 1 ст. 114 Конституции  РФ). Решениями Правительства РФ полномочия по управлению этой собственностью возложены на Министерство имущественных  отношений РФ. До апреля 2004 г. это  Министерство выступало в качестве арендодателя при сдаче в аренду объектов федеральной собственности, не переданных в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным унитарным предприятиям или учреждениям. Оно же являлось уполномоченным органом, с которым соответствующие предприятия должны согласовывать сдачу в аренду закрепленных за ними объектов недвижимости.

В соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре  федеральных органов исполнительной власти" Министерство имущественных  отношений было упразднено. Правительство Российской Федерации приняло Постановление от 8 апреля 2004 г. N 200, согласно которому теперь Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по управлению федеральным имуществом, в том числе в области земельных отношений, функции по оказанию государственных услуг и правоприменительные функции в сфере имущественных отношений. Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом находится в ведении Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации и осуществляет свою деятельность непосредственно и через свои территориальные органы.

Вопросы сдачи в аренду объектов недвижимости, относящихся к собственности  муниципальных органов, решаются этими  органами (ст. 14 ФЗ от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации  местного самоуправления в Российской Федерации").

Арендодателями  земельных участков могут быть:

- лица, имеющие  в собственности земельный участок (ст. 260 ГК РФ);

- уполномоченные  государством органы - при сдаче  в аренду земельных участков, находящихся в государственной  собственности и не переданных в постоянное пользование.

Закон о  приватизации предусматривает, что  при приватизации расположенных  на неделимом земельном участке  частей зданий, строений, сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора (п. 4 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества").

Договоры  на предоставление в аренду водных объектов заключаются между органами исполнительной власти субъектов РФ и водопользователями. Если объект расположен на территории нескольких субъектов РФ, договор заключается  со всеми органами исполнительной власти соответствующих субъектов либо с их согласия с одним из этих органов.

Арендодателями  участков недр выступают уполномоченные на то государственные органы (ст. 11 Закона РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О  недрах"); участков лесного фонда - лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст. 83 Лесного кодекса РФ).

Арендатором имущества может быть любое юридическое  или физическое (дееспособное) лицо. Лишь в случаях, когда для пользования  определенным имуществом (природными объектами и некоторыми другими) требуется лицензия (разрешение), арендатором  его может стать лицо, имеющее  соответствующее разрешение. Заключение договора аренды при отсутствии такого документа (когда лицензия необходима) является основанием для признания  его недействительным (ст. 173 ГК РФ).

Коммерческие  организации в большинстве своем  могут иметь гражданские права  и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом. Поэтому для заключения юридическим лицом договора аренды совсем не обязательно, чтобы данный вид деятельности был записан в его учредительных документах.

 

4. Форма договора аренды

Аренда  имущества рассчитана, как правило, на продолжительный период, поэтому  для большинства договоров аренды закон предусматривает в качестве обязательной письменную форму. Договор  аренды на срок более одного года, а  если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в  письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). В  устной форме могут заключаться  договоры аренды только между гражданами сроком не более года. Вместе с тем есть договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия: например, договор проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоры аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ).

При краткосрочной  аренде с участием только граждан  необходимо достаточно четко определять (фиксировать) предмет аренды, его  качество и т.д., а это, как правило, возможно лишь при заключении письменного договора.

Следует иметь в виду, что, если обязательная письменная форма договора аренды не предусмотрена законом, она всегда может быть установлена соглашением сторон.

Таким образом, устная форма договора аренды приемлема  только тогда, когда договор заключен между физическими лицами и отвечает следующим требованиям:

- заключен на срок менее одного года;

- не является  по своей сути договором проката;

- предметом  аренды не являются транспортные  средства, здания, сооружения, предприятия;

- письменная  форма договора не установлена соглашением сторон.

Например, между физическими лицами на полгода  заключен договор аренды компьютера. Так как специальных требований к его форме законом не установлено, то применяется общее правило, согласно которому такой договор может быть заключен в устной форме.

А вот  если физические лица заключают хотя бы на один месяц договор аренды транспортного средства без экипажа, то в соответствии со статьей 643 ГК РФ стороны обязаны заключить такой  договор в письменной форме