Управление многоквартирными домами

Управление  многоквартирным домом управляющей компанией

Данный способ также предполагает различные варианты. К наиболее прогрессивному относится передача организованным в доме товариществом части функций управления управляющей компании (УК). Преимущества такого варианта заключаются в возможности привлечь на объект профессиональных операторов недвижимости, располагающих более мощными финансовыми и лоббистскими возможностями, а также техническими ресурсами. При этом само ТСЖ не закрывается, а контролирует деятельность коммерческой организации и в случае недобросовестной работы УК меняет подрядчика.

Управление  многоквартирным домом управляющей  компанией без предварительного создания ТСЖ рассматривается как один из регрессивных способов. К главным его недостаткам следует отнести следующие:

- управляющая компания является коммерческой организацией, заинтересованной не столько в сохранности чужого имущества, сколько извлечении из него прибыли;

- собственники без наличия в доме ТСЖ, не будучи специалистами, не способны контролировать и объективно оценивать качество работы управляющей компании, досконально разбираться в насущных потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых работ.

Еще одним регрессивным способом является конкурсное управление многоквартирным домом управляющей компанией. В данном случае власти назначают УК жильцам, не выбравшим форму управления МКД.

3.2 Непосредственное  управление собственниками помещений  в многоквартирном доме

Форма непосредственного  управления собственниками помещений  МКД применяется в тех многоквартирных домах, где не созданы жилищные кооперативы, и товарищества собственников жилья (ТСЖ), либо в домах, где большинство жилых помещений не находятся в собственности граждан этого дома.

В этой форме  управления МКД основным и единственным органом управления многоквартирным домом, является общее собрание собственников многоквартирного дома, правила проведения, и полномочия которого, мной было описано во втором разделе дипломной работы.

В случае избрания непосредственной формы управления, собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального жилья, напрямую заключают договоры с ресурсоснабжающими организациями. Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять ресурсы до установленных в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или «задвижки» — то есть люка), а не в квартиры.

Обслуживание  жилья в случае выбора непосредственного  способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций. В роли последних может выступать и одна управляющая компания. Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

Преимущество непосредственного способа управления многоквартирным домом можно выделить следующие факторы:

Техническое обслуживание небольшого многоквартирного дома жильцы могут осуществлять собственными руками, что позволяет снизить расходы  на коммунальные платежи;

При непосредственном способе управления многоквартирным  домом каждый из собственников жилья заключает договор с ресурсоснабжающей организацией и не несет ответственности по задолженности в оплате жилищно-коммунальных услуг управляющей организации или своих соседей;

Если все  местные управляющие компании предоставляют  услуги низкого качества, а собственники жилья отличаются высокой сознательностью, непосредственное управление многоквартирным домом может стать единственной панацеей улучшения качества проживания;

Во многих сельских районах, где преобладает малоэтажная  застройка, такой вариант является единственным способом управления многоквартирными домами, поскольку создание в подобных объектах товариществ собственников жилья экономически проблематично, а управляющих компаний здесь не существует.

У непосредственного  способа управления многоквартирным  домом есть и недостатки: В домах, избравших такой вариант, не предусмотрено выполнение капитального ремонта за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ ⁸⁷;

При непосредственном способе управления между собственниками и ресурсоснабжающими организациями отсутствует посредник в лице юридического лица, способный наиболее эффективно защищать интересы жильцов.

Для подведения итога описываемых форм управления многоквартирными домами, следует провести сравнительный анализ между существующими в Российской Федерации правовых форм управления многоквартирными домами.

Для наглядного анализа разных форм управления МКД, Марковой И.В., в своей книге «Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения» был предложен многоуровневый способ управления МКД, в зависимости от наличия полномочных функций по управлению МКД. Марковой И.В. предлагает управленческие функции разделить на подсистемы и понятие управление дифференцировать на составляющие ступени управленческих функций.

 «Систему  управления общим имуществом  в многоквартирном доме можно разделить на три ступени управления многоквартирным домом (в том числе общим имуществом в многоквартирном доме): первая ступень - распорядительное управление, вторая ступень - финансово-хозяйственное управление, третья ступень - техническое управление.

Раскроем содержание каждой ступени управления, распределив  по группам все предусмотренные Жилищным кодексом РФ функции управления многоквартирным домом (включая функции по управлению общим имуществом дома и по обслуживанию проживающих в доме граждан), с учетом ранее предложенных в настоящей работе изменений и дополнений в законодательство.

Первая ступень (группа функций) - распорядительное управление:

а) имущественно - правовые функции - предусмотренные в ч. 2 ст. 44 и предложенные дополнительно в данную статью полномочия по принятию решений ОСС;

б) организационные  функции - полномочия на принятие решений: предусмотренные нормами ( ч. 3 ст. 161; ч. 1 ст. 45, ч. 2 ст. 135, ч. 1 ст. 136 ЖК РФ).

Вторая ступень (группа функций) - финансово-хозяйственное  управление:

а) имущественно-правовые функции, предусмотренные нормами (ч. 3-5 ст. 36; п. 1, 5 ч. 2 ст. 137, п. 3 ч. 2 ст. 152; ч. 3 ст. 36; п. 2 ч. 2 ст. 137; п. 3 ч. 2 ст. 137; п. 4 ч. 2 ст. 137; ч. 1 ст. 162; п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 4 ст. 148; ч. 2 ст. 158; п. 2 ч. 1 ст. 137, п. 8 ч. 2 ст. 145, п. 3 ст. 148; ч. 7 ст. 156; ч. 8 ст. 156, п. 3 ч. 1 ст. 137, п. 4 ч. 2 ст. 145; п. 5 ч. 1 ст. 137, п. 6 ч. 2 ст. 145, п. 2 ч. 1 ст. 165; п. 2 ч. 1 ст. 165; ч. 3 ст. 152; п. 7 ч. 2 ст. 145, ч. 3 ст. 152; п. 1 ч. 1 ст. 137, п. 6 ст. 148; ст. 162; ч. 8 ст. 155; п. 6 ч. 1 ст. 137, ч. 5 ст. 155; ч. 7 ст. 155 ЖК РФ);

б) организационные  функции (только при наличии ТСЖ: общее собрание членов ТСЖ - ч. 2 ст. 145).

Третья ступень (группа функций) - техническое управление:

а) содержание и  развитие общего имущества в многоквартирном  доме: предусмотренные нормами (ч. 1 ст. 164; п. 1 ч. 2 ст. 152; ст. 162; п. 2 ч. 2 ст. 152; ст. 162 ЖК РФ);

б) обслуживание граждан, проживающих в многоквартирном  доме (собственников и пользователей помещений): предусмотренные нормами ч. 2 ст. 164; п. 1 ч. 1 ст. 137; ст. 162; п. 4 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ).

Представляется, что в целях практического применения возможно построение определенного количества вариантов моделей управления многоквартирным домом, в которых функции управления будут разделены между управляющими субъектами путем распределения вышеуказанных групп функций в различных сочетаниях. Все вероятные варианты условно могут быть отображены в виде таблицы 1 ⁸⁸.

Таблица 1- Варианты моделей управления многоквартирным  домом

Номер модели управления	Субъект (формы) управления
	ОСС (I)	ТСЖ, ЖК(II)	УО (III)
1	1, 2, 3*	-	-
2	1*	2, 3*	-
3	1*	-	2, 3*
4	1, 2*	-	3*
5	1*	-	2, 3*
6	1*	2*	3*

 

Условные обозначения:

1) группы субъектов управления

- ОСС – общее собрание собственников;

- ТСЖ – товарищество собственников жилья;

- УО – управляющая организация;

2) * - группы функций по управлению многоквартирным домом:

- 1 - распорядительное управление;

- 2 - финансово-хозяйственное управление;

- 3 - техническое управление.

Таким образом  можно коротко охарактеризовать модели управления, сделать выводы по разным формам управления МКД.

В данной дипломной работе рассмотрим институты (формы) непосредственного управления МКД и управление ТСЖ. Институт непосредственного управления имеет 2 модели управления, которые обладают разным набором управленческих функций. Непосредственное управление МКД может осуществляться моделью № 1 и № 4. При осуществлении полномочий по первой модели собственники помещений обладают всеми управленческими функциями. При использовании модели № 4 собственники МКД передают часть своих управленческих функций подрядным или управляющим организациям, заключая с ними договоры технического обслуживания или договоры содержания общего имущества. Если собственники МКД выберут 3, 5 модель, то управление МКД будет называться: управление МКД управляющей организацией, а договор будет иметь название «Договор управления многоквартирным домом».

Возможные модели управления ТСЖ, предполагают варианты № 2 и 6.

Второй вариант  предполагает, что управленческие функции  финансово-хозяйственные и технического контроля находятся у правления  или председателя ТСЖ, а распорядительные функции находятся у общего собрания участников ТСЖ или ЖК.

Шестой вариант  предполагает передачу функций технического управления, профессиональной организации, управляющей организации, распорядительные функции управления, по закону находятся у общего собрания ТСЖ, финансово-хозяйственное управление в данном случае сосредоточено у председателя или правления ТСЖ, ЖК.

При использовании  этих двух моделей управления, форма  непосредственного управления МКД обладает отличительной особенностью, она имеет статичность в самоорганизации собственников МКД, из за отсутствия воли собственников осуществлять свои права и обязанности, а так же отсутствия в этой форме управления, одного распорядительного субъекта. Данная особенность образует комплекс проблем, возникающих в процессе осуществления непосредственного управления многоквартирным домом. Поэтому считаю необходимым описать комплекс проблем, возникающих в этой форме управления многоквартирными домами.

3.3 Проблемы  управления многоквартирным домом

Виды проблем  возникающих в процессе владения пользования и распоряжения общим имуществом МКД при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом.

Первая проблема: Права пользования и владения общим имуществом, надлежащего и  исправного состояния. На фоне ветшающего жилого фонда в Российской Федерации, возникает проблема невозможности осуществить текущий и капитальный ремонт, сделать реконструкцию оборудования и инженерных коммуникаций, общего имущества многоквартирного дома.

Вторая проблема: Права пользования и распоряжения общим земельным участком собственников МКД. Невозможно совершить процедуру формирования земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома, а так же принять решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

Третья проблема: Распоряжения общим имуществом, собственниками МКД. Невозможно распоряжение общим  имуществом, связанного с передачей  общего имущества собственников МКД, третьим лицам, арендаторам, рекламодателям, и иным пользователям общего имущества, не являющимися собственниками помещений в МКД, предоставление общего имущества для проведения дополнительных инженерных коммуникаций и конструкций.

Четвёртая проблема: Превышение полномочий, представителем собственников МКД, при осуществлении своих представительских функций. Эта проблема имеет место, когда представитель собственников, для осуществления мероприятий по выбору формы управления многоквартирным домом, выбору управляющей организации, для осуществления текущего или капитального ремонта, для получения личной или общественной выгоды, идут на компромисс интересов собственников многоквартирного дома, нарушая при этом процедуру организации общего собрания.

Причинами этих проблем стали обстоятельства: социально - экономического, организационного, правового характера.

Причины социально-экономического характера:

• социально-имущественное неравенство и разное психологическое поведение собственников МКД;
• отсутствие самоорганизации собственников МКД;
• отсутствие правовых знаний большинства собственников МКД.

Причины правового  характера:

• отсутствие единого распорядительного субъекта в лице собственников МКД;
• отсутствие общего расчётного счёта собственников МКД;
• ограничен механизм воздействия на контрагента, собственниками МКД;
• процедура проведения общего собрания имеет недостатки, кворум общего собрания создаёт препятствие в принятии решений, по поводу капитального и текущего ремонта общего имущества МКД.