Управления землями

Субъекты  правоотношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения в широком смысле. Выделение их в таком аспекте обусловлено следующими мотивами. 

1. Они являются  субъектами чисто земельных правоотношений в силу наделения их титулом на право использования земель. Это собственники земель в их разновидности: землевладельцы, землепользователи, как постоянные, так и временные, арендаторы. Их правовой статус удостоверяется специальными документами — свидетельством на право собственности; пожизненного наследуемого владения; бессрочного или постоянного пользования, а также договорами на право временного пользования и аренды.

Данные лица подлежат обязательной регистрации  государством в силу обретения ими  особых правомочий в отношении земельных  участков, регистрация осуществляется в органах местного самоуправления и их администрации.  
2. Они должны обладать определенной земельной правоспособностью. Например, земельный участок не может быть предоставлен для ведения фермерского хозяйства, если гражданин не обладает необходимой квалификацией или опытом работы в сельском хозяйстве. Работать же на земле вправе и лица, не обладающие земельной правоспособностью. Так, если главой крестьянского (фермерского) хозяйства может быть лишь лицо, достигшее 18-летнего возраста, то работать на крестьянском поле могут и несовершеннолетние.  
3. Право на получение титула землевладения и землепользования имеют не всякие лица, а только те, которым это разрешено законом, и лишь для тех целей, которые в нем определены. Например, не может обладать титулом землепользования подразделение предприятия, не обладающее правами юридического лица; если оно получило такие права, то не вправе получить титул землепользования для использования земель сельскохозяйственного назначения в несельскохозяйственных целях (для строительства промышленного предприятия, для образования свалки, захоронений отходов и т.п.).  
Субъекты правоотношений по использованию земель в узком смысле — это любые лица, осуществляющие непосредственную хозяйственную эксплуатацию земельных участков на законных основаниях без обладания титулом на право собственности, владения, пользования, аренды. Их можно подразделить на две группы. Первая — лица, осуществляющие непосредственную хозяйственную эксплуатацию земельных участков. К их числу относятся:

- работающие  у землевладельцев, землепользователей, собственников земли и арендаторов в качестве наемных работников по трудовому договору. Такие работники несут ответственность перед землевладельцами как за результаты своего труда, так и за соблюдение порядка исполнения трудовых обязанностей;  
- лица, работающие у арендаторов, землевладельцев, землепользователей, собственников земли по гражданско-правовым договорам подряда, капитального строительства и т.п. Данная категория лиц ответственна лишь за результаты выполнения работ на полях при условии соблюдения требований рационального использования земли. Недопустимо, к примеру, расторгать договор возведения строения с работником по причине выполнения им этой работы в нетрезвом состоянии, если данного основания расторжения не предусмотрено в договоре. 

Вторая —  лица, осуществляющие деятельность по хозяйственной эксплуатации земельных  угодий через руководство непосредственными производителями работ на землях сельскохозяйственного назначения.

Функции второй группы работников имеют хотя и косвенный  характер по отношению к использованию сельскохозяйственных земель, но без них невозможна эффективная реализация правового режима этих земель.  
     Большую роль в регулировании владения, пользования и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения должен сыграть закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения призванный решить проблемы совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

1.3. Понятие крестьянского (фермерского) хозяйства и общая

характеристика  его правового положения

     Сельскохозяйственные организации используют в настоящее время основную часть земель сельскохозяйственного назначения, к которым относятся земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.

Земля в сельскохозяйственном производстве является незаменимым  фактором в силу ряда особенностей, среди которых можно назвать  следующие: ограниченность (неизмененность количества); неперемещаемость; невоссоздаваемость; неуничножаемость; практически неисчерпаемость  производительной силы.

Земли сельскохозяйственного  назначения не случайно ставятся на первое место среди выделяемых в законодательстве семи категории земель земельного фонда  страны. Основное их назначение — производство сельскохозяйственной продукции. Иначе  говоря, здесь земля выступает  не только в качестве базиса для  производственной деятельности, но и  производительной силы, главного средства производства. Поэтому при характеристике данных земель выделяется такое важнейшее  их свойство, как плодородие. При  отсутствии плодородия невозможно производство сельскохозяйственной продукции.

В отличие  от ранее действовавшего законодательства, которое четко выделяло две основные формы сельскохозяйственного производства — колхозы и совхозы, и довольно подробно определяло правовой режим  земель сельскохозяйственного назначения, действующее законодательство и  практика свидетельствуют о наличии  многих неопределенностей в этой сфере.

Отсутствует прочная нормативная база, определяющая правовой режим земель сельскохозяйственных предприятий. Так, Указом Президента Российской Федерации от 24.12.1993г. № 2287 “О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации” отменены многие статьи Земельного кодекса 1991г., в том  числе и те, которые затрагивают правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, а взамен не приняты соответствующие акты. В Федеральном Собрании Российской Федерации обсуждались два конкурирующих проекта федерального закона о земле (один из них внесен Правительством, а другой — фракцией Выбор России”).

На их базе разработан объединенный проект Земельного кодекса РФ, последний вариант  которого принят в мае 1996г. Государственной Думой в третьем чтении. Президент РФ наложил на Кодекс вето.

Традиционно интересы сельского хозяйства в  области землепользования обставлялись особыми гарантиями. И ныне действующее  законодательство, и указанный законопроект устанавливают приоритет сельскохозяйственного  землепользования, строго ограничивают возможность изменения целевого назначения этих земель, в том числе  изъятие их из сельскохозяйственного  оборота. Земли, пригодные для сельскохозяйственного  использования, должны предоставляться, прежде всего, для сельскохозяйственных целей. Иначе говоря, при наличии нескольких претендентов на определенный участок предпочтение должно быть отдано тому, кто будет использовать участок для сельскохозяйственных целей. Правда, при предоставлении участка для сельскохозяйственных целей закон не предусматривает каких-либо преимуществ для тех или иных форм ведения хозяйства. Закон исходит из необходимости обеспечения свободы выбора форм использования земли. Поэтому при решении вопроса о том, кому конкретно должен быть предоставлен участок для сельскохозяйственных целей, по смыслу закона необходимо учитывать не форму ведения хозяйства, а то обстоятельство, насколько умело и рачительно будет использовать участок соответствующий претендент.

Приоритет сельскохозяйственного  землепользования выражается и в  тех требованиях, которые должны учитываться при изъятии земель для несельскохозяйственных нужд. Ранее  действовавшее земельное законодательство особо жесткий режим охраны земель при их изъятии устанавливало в отношении пашни, орошаемых и осушенных земель. Действующее законодательство (ст. 24 ЗК РСФСР) применительно к изъятию земель для государственных и муниципальных (несельскохозяйственных) нужд выделяет наиболее продуктивные земли двух видов по другим признакам:

1) сельскохозяйственные  угодья с кадастровой оценкой  выше среднего районного уровня;

2) особо ценные  для данного района продуктивные  угодья (в том числе опытные  поля).

Изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой  выше среднерайонного уровня с целью  их предоставления для несельскохозяйственных нужд допускается лишь в исключительных случаях, связанных с выполнением  международных обязательств, разработкой  месторождений ценных полезных ископаемых, строительством объектов культуры истории, здравоохранения, образования, дорог, магистральных трубопроводов , линий  связи, электропередачи и других линейных сооружений при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Изъятие особо  ценных для данного региона продуктивных земель в том числе опытных  полей (участков) научно-исследовательских  учреждений и учебных заведений, а также других особо охраняемых территорий, не допускается. Перечень участков таких земель устанавливается  органами власти субъектов Российской Федерации.

В случае изъятия  земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд, кроме  убытков, причиненных таким изъятием, возмещаются потери сельскохозяйственного  производства.

Последние возмещаются  также при ограничении использования  земель сельскохозяйственного назначения, вызванного деятельностью каких-либо предприятий и организаций.

Земельное законодательство содержит подробный перечень субъектов  сельскохозяйственного землепользования. Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются гражданам и  организациям. В частности, гражданам земли предоставляются для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства и иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства.

Подавляющая часть земель сельскохозяйственного  назначения используется предприятиями  — колхозами и совхозами, которые  упоминаются и в проекте Земельного кодекса, иными государственными, кооперативными, общественными предприятиями, акционерными обществами, совместными сельскохозяйственными  предприятиями, научно-исследовательскими учреждениями и учебными заведениями. В качестве субъектов права сельскохозяйственного  землепользования могут выступать  также несельскохозяйственные предприятия, религиозные организации, использующие земли для ведения подсобного сельского хозяйства. В настоящее  время формы сельскохозяйственных организации приводятся в соответствие с новым Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным  законом от 8 декабря 1995 г. “О сельскохозяйственной кооперации”, т.е. они преобразуются  в хозяйственные общества (акционерные, общества с ограниченной ответственностью), товарищества, кооперативы.

      Основания возникновения прав на землю сельскохозяйственных коммерческих организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств.

Действующее законодательство предусматривает  несколько видов прав, на которых  может базироваться использование  земли сельскохозяйственными предприятиями: собственность, бессрочное (постоянное) пользование, временное пользование, аренда.

Конституция Российской Федерации (ст. 9, 36) затрагивает  только проблему собственности на землю, устанавливая, что “земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной  и иных формах собственности”.

До недавнего  времени единственным субъектом  права собственности на землю  было государство. Сейчас выделяется и  частная собственность на землю, к которой относится не только собственность отдельных граждан, но и юридических лиц. Иначе говоря, всякая земельная собственность, не являющаяся государственной или муниципальной, относится к частной собственности, независимо от того, кто является ее субъектом (граждане или юридические лица).

Государственное сельскохозяйственное предприятие  не может иметь землю на праве  собственности, ибо у государственного предприятия земля может быть только государственной. Другие, т.е. негосударственные  сельскохозяйственные предприятия, могут  использовать землю как на праве  собственности, так и на праве  бессрочного (постоянного) пользования  землей. Собственность и право  бессрочного (постоянного) пользования  землей — это два основных титула, на которых держится право владения и пользования земельными участками сельскохозяйственных предприятий. На праве аренды возможна организация сельскохозяйственного производства. На практике сельскохозяйственные предприятия берут земли в аренду или во временное пользование обычно дополнительно к тем, которые они используют на праве собственности или бессрочного (постоянного) пользования.

Закон “О сельскохозяйственной кооперации” предусматривает, что  при реорганизации сельскохозяйственной организации ее член вправе передать свой участок или свою земельную  долю в паевой фонд кооператива (с  условием возврата или без такового в случае выхода из кооператива) либо передать участок кооперативу в  аренду.

Итак, согласно действующему законодательству, собственником  земельного участка может быть любое  негосударственное сельскохозяйственное предприятие. Теоретически таким собственником  может быть и колхоз. В связи  с принятием нормативных актов  о реорганизации колхозов и совхозов (см. Указ Президента Российской Федерации  от 27.12.1991г. № 323 “О неотложных мерах  по осуществлению земельной реформы  в РСФСР” и постановление Правительства  Российской Федерации от 29.12.1991г. № 86 “О порядке реорганизации колхозов и совхозов”) начался и практически  в основном завершен процесс преобразования колхозов и совхозов в сельскохозяйственные кооперативы, акционерные общества, в другие формы хозяйствования.

Этими актами было предписано завершить преобразование указанных хозяйств и привести их статус в соответствие с Законом  РСФСР “О предприятиях и предпринимательской  деятельности” (ныне отменен) в течение 1992г. Однако постановление Правительства  Российской Федерации от 6.03.1992г. “О ходе и развитии аграрной реформы  в Российской Федерации”  не исключило  сохранение такой формы предприятия, как колхоз, на основе коллективной формы собственности на землю, если этого пожелает общее собрание колхозников.