Функции государства

 Введение 
I. Возникновение и развитие ипотеки как института гражданского права 
   1.1 Возникновение института 
   1.2 Ипотека в римском праве 
II. Ипотека - способ обеспечения обязательства.  
   2.1 Понятие и предмет ипотеки, основания возникновения и сфера     применения 
   2.2 Содержание и форма договора об ипотеке 
   2.3 Государственная регистрация ипотеки 
   2.4 Права и обязанности сторон  

 2.5 Особенности ипотеки земельных участков 
   2.6 Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений 
   2.7 Особенности ипотеки жилых домов и квартир 
III. Перспективы развития ипотеки на современном уровне в России

Заключение 
Библиография 
 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

В Конституции  Российской Федерации от 12 декабря 1993 года сказано, что Российская Федерация  – социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь  и свободное развитие человека. Достойная  жизнь, это удовлетворение как минимум  первичных потребностей – потребности  в пище, комфорте, жилище. А какая  может быть достойная жизнь без  своего собственного жилища. Поэтому  гарантия права на жилище так же есть в конституции. И именно ст. 40 гласит, что органы государственной  власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают  условия для осуществления права  на жилище, причем малоимущие граждане и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище, имеют право  на его бесплатное предоставление или  за доступную плату из государственных  фондов.

В условиях современной  российской действительности так уж сложилось, что для большинства  граждан рассчитывать в вопросах решения своих жилищных проблем  на государство не приходится, ведь не всех можно подвести под категорию  малоимущих граждан или иных указанных  в законе граждан. Именно поэтому  инструмент ипотеки был призван  решить эту проблему. На сегодняшний  день ипотека является одним из способов улучшения жилищных условий для  большинства граждан. Граждане берут  в банках кредиты на покупку недвижимого  имущества, при этом сама приобретаемая  недвижимость поступает в ипотеку  банку как гарантия возврата кредита (ипотека в силу закона).

  Рассматривая ипотеку как элемент экономики, можно выделить следующие её характерные черты.

Во-первых, залог недвижимости выступает в роли инструмента  привлечения необходимых для  развития производства финансовых ресурсов.

Во-вторых, ипотека способна обеспечить реализацию имущественных  прав на  объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

И в-третьих, создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (закладной).

Сказанное выше является отправной  точкой в дальнейшем разговоре о  дистанции между тем, что есть и тем, что хотелось бы иметь. 

В современных условиях ипотека  занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств. Учитывая состояние нашей экономики, которой присущи падение уровня производства, инфляция, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные  услуги, широкое применение ранее  популярных способов обеспечения исполнения обязательств теряет практический смысл. Ипотека же обладает несомненными преимуществами.

Любые операции с недвижимостью, в том числе и ипотечные, приносят большой доход, поскольку цены на землю и строения в некоторых  районах России значительно выше мировых. Однако пока особого развития сфера ипотечного кредитования получить не может, прежде всего из-за отсутствия реального рынка земли и недвижимости. И это при том, что интерес к ипотечному кредитованию постоянно растёт, поскольку снижается доходность других финансовых инструментов. Практика показывает, что невозвращение ипотечных кредитов минимально. Однако почему-то наши банки не смущает большая доля невозвращённых кредитов, выданных юридическим лицам, а небольшая доля невозврата ипотечных - смущает. В какой-то степени, здесь есть определённые психологические барьеры.

Несмотря на повышенный интерес  субъектов экономической деятельности к кредитованию под залог недвижимости можно сказать, что ипотека в  России заблокирована. В приоритетный пакет законов, принятие которых позволит обеспечить полноценные правовые условия функционирования рынка недвижимости в России входят Земельный кодекс РФ, Закон “Об оценочной деятельности в РФ”, Закон “О риэлтерской деятельности”, Закон “О государственных ценных бумагах, ценных бумагах субъектов Федерации и муниципальных образований” и, конечно, самое главное - Закон “Об ипотеке”, который стал одним из законов-старожилов за всю постперестроечную историю  России по срокам рассмотрения (более трёх лет) и одним из наиболее переработанных по количеству внесённых поправок (более девятисот). Более того, по мнению газеты “Коммерсантъ-Daily” для создания реально работающего закона об ипотеке необходимо подвергнуть серьёзной переработке более двадцати статей первой части Гражданского кодекса Российской Федерации от 30 ноября 1994 года.¹

Зарубежный опыт показывает, что система ипотечного кредитования одновременно служит решению как  социальных, так и экономических  проблем, поэтому введение в России нормально функционирующего механизма  залога недвижимого имущества будет  способствовать её социально-экономической  стабилизации.

Актуальность  настоящей работы обусловлена, с  одной стороны, большим интересом  к теме «Ипотека в гражданском  праве» в современной науке, с  другой стороны, ее недостаточной разработанностью. Рассмотрение вопросов связанных с  данной тематикой носит как теоретическую, так и практическую значимость.

Цель настоящей работы состоит  в том, чтобы рассмотреть ипотеку  как один из способов обеспечения  исполнения обязательств одну из важнейших  составляющих правоотношений, возникающих  в сфере предоставления кредита, а также чтобы на основе системного анализа действующих в Российской Федерации нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере оборота объектов недвижимого имущества, выявить недостатки и пробелы в правовом регулировании ипотеки, попытаться определить перспективы развития этого способа, обозначить основные направления работы по совершенствованию соответствующей законодательной базы.

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие в процессе обеспечения  исполнения обязательств залогом недвижимого  имущества (юридическая природа, содержание, субъектный состав, права и обязанности  сторон); также нормы действующего российского законодательства, осуществляющего  правовое регулирование ипотеки  в России; правоприменительная деятельность по реализации этих норм.

Предметом исследования являются юридическая  природа ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения обязательств, специфика договора залога недвижимого  имущества, нормы действующего законодательства, лежащие в плоскости гражданского, жилищного, предпринимательского права, применяемые в правовом регулировании  ипотечных правоотношений;; тенденции  в развитии института ипотеки  в России.

 Методологической основой исследования  является общенаучный метод познания  — диалектический, а также специальные  методы — системно-структурный,  исторический, технико-юридический,  логический, метод сравнительного  правоведения. Применение указанных  способов позволило провести  комплексный анализ ипотечных  правоотношений и возникающих  в процессе обеспечения исполнения  кредитных обязательств проблем.

I. Возникновение  и развитие ипотеки как института  гражданского права 

1.1 Возникновение института

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательства, взятого на себя одной из сторон в договоре, а также создать  более доверительные отношения  между сторонами. Как известно, договор основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога.

Смысл отношений, которые  устанавливаются между должником  и кредитором в обязательстве, обеспеченном залогом, очень точно выразил  М. Брагинский. Он пишет: “В отличие  от таких способов обеспечения обязательства, как неустойка и поручительство, при которых кредитор в конечном счёте “верит должнику”, в обязательстве, обеспеченном залогом, редитор “верит вещи”.² Первоначально, когда залогового права не было, способом обеспечения обязательства была ответственность (взыскание). Причём ответственность не только имущественная, но и личная.

Если проследить историческое развитие залога, то  можно увидеть следующую закономерность, о которой пишет Д. Майер: Законодательства народов всегда строги к должнику неплатящему, о праве же залога едва в них упоминается”, а затем “законодательства стран ослабляют меры взыскания и развитием права залога стараются их употребление сделать лишним, или по крайней мере более редким”.³

 

 

 1.2 Ипотека в римском праве

В Римском праве было выработано немало институтов и правил, гарантирующих  исполнение обязательств. Кроме словесных  укреплений обязательств (например, присяга), были и вещные обеспечения. К ним  относились поручительство и залог. Первое представляло преимущественно  нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу как  удобнейшему и наиболее надёжному  способу укрепления обязательства.

В Риме существовали три  вида залога: fiducia, pignus, hypotheca.

Исторически первой возникла fiducia. Установленный в этом виде залог представлял для кредитора более чем полное обеспечение, так как переходил в собственность кредитора. “Становясь, одновременно с возникновением залога, собственником предмета, его кредитор имел право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению; он имел возможность отчуждать его без предварительного согласия должника и, не дожидаясь времени, когда требование будет подлежать исполнению”.⁴

Должник же лишался права  собственности на предмет залога ,а следовательно, лишался права на плоды, приносимые этим имуществом и кроме того права отыскания его из рук третьих лиц. Наконец, даже удовлетворив требования кредитора, должник не мог быть в полной уверенности, что ему будет возвращено имущество, бывшее предметом залога, так как его могло уже не быть у кредитора или оно было обременено правами в чью-то пользу. В этом случае должник мог получить с кредитор только компенсацию за вред и убытки.

Наряду с fiducia римское право выработало другую форму залога- pignus. В этом случае предмет, отданный в залог, поступал не в собственность, а во владение кредитора с обязанностью возврата после получения удовлетворения. Однако и этот вид залога имел существенные недостатки, которые были связаны, во-первых, с тем, что кредитор считался лишь владельцем заложенного имущества и не имел для защиты своего права вещного иска, а значит не мог отыскать заложенного имущества у третьих лиц; а во-вторых, кредитор не имел права продать предмет залога с целью получения удовлетворения. И только при империи это право в случае просрочки долга  стало признаваться.

Кроме того, fiducia и pignus имели ряд общих недостатков, которые вытекали прежде всего из того, что установление залога связывалось с передачей имущества должника кредитору. Л.В. Гантовер выделял следующее: 1. “как бы незначителен ни был долг, обеспеченный залогом на имущество должника, кредитоспособность этого имущества оказывалась исчерпанною”, 2. “с передачей залога кредитору, в особенности когда предмет этот составлял недвижимое имущество, должник нередко лишался единственного источника к содержанию себя и своего семейства и возможности удовлетворить долг из доходов этого имущества”.⁵

Римские юристы сумели освободиться от указанных недостатков в другом, наиболее позднем по времени возникновения, виде залога -  hypotheca, сложившегося под влиянием восточного греко - египетского права и развивавшегося на почве найма сельскохозяйственных участков.

Ипотека - такая форма  залога, при которой заложенная вещь остаётся во владении залогодателя. Кредитор, в пользу которого установлено залоговое право, является уже не собственником и не владельцем вещи, а обладателем права требования удовлетворения долга из заложенного имущества, то есть в случае неисполнения обязательства он имел право истребовать заложенную вещь, у кого бы она к тому времени не находилась, продать её и из вырученной суммы покрыть своё требование к должнику. Должник при ипотеке остаётся собственником и владельцем заложенного имущества и не лишается возможности извлекать из него выгоду, а также отчуждать его и обременять новыми залогами.