Функции государства

Залоговое право прекращалось в случае:

гибели предмета залога;

слияния залогового права  и права собственности на заложенную вещь;

прекращения обязательства, в обеспечении которого установлен залог.

II. Ипотека - способ  обеспечения обязательства.

2.1. Понятие и предмет ипотеки. Основания возникновения и сфера применения

Ипотекой, согласно ст. 334 ГК РФ, признаётся “залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир  и другого недвижимого имущества”. Указ №293 от 28.02.96 дополняет этот список нежилыми помещениями.

В соответствии со ст. 42 закона “О залоге”, ипотекой признаётся залог  здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землёй, вместе с соответствующим земельным  участком правом пользования им.

Проектом закона об ипотеке  она определяется как залог любого недвижимого имущества.

При всех отличиях приведённых  определений по существу они идентичны: ипотека - это вид залога, где предметом  выступает недвижимое имущество.

К недвижимому имуществу  закон относит земельные участки, в частности, участки из состава  земель сельскохозяйственного назначение, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые  связаны  с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

В проекте закона об ипотеке  к имуществу, которое может быть предметом ипотеки отнесены и  строения потребительского назначения, в том числе дачи, садовые дома, гаражи. Также предметом ипотеки  могут быть и права арендатора по договору аренды недвижимого имущества, при условии согласия его собственника или лица, имеющего на него право хозяйственного ведения, если законом или договором не предусмотрено иное.

В соответствии с пунктом 2 Указа №293 от 28.02.96 по договору об ипотеке  может быть заложено только недвижимое имущество, которое принадлежит  залогодателю на праве собственности  или на праве хозяйственного ведения  и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого требуется согласие  или разрешение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение требуется для ипотеки этого имущества (ч.7 п.3 Указа №293 от 28.02 96). Если ипотека устанавливается на имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников), в том числе квартиры и нежилые помещения в жилых домах, требуется наличие письменного нотариально удостоверенного согласия на это всех собственников.

Если иное не предусмотрено  договором, вещь, являющаяся предметом  ипотеки, в соответствии со статьёй 135 ГК РФ считается заложенной вместе с принадлежностями как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без  изменения его назначения (неделимая  вещь), кроме квартир в многоквартирных  жилых домах, не может быть самостоятельным  предметом ипотеки. При ипотеке  квартиры в многоквартирном жилом  доме, части которого  находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, наряду с квартирой заложенной считается и соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. На праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном жилом доме принадлежат общие помещения дома, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (ст.290 ГК РФ). С долей в праве собственности на общее имущество жилого дома собственник квартиры не вправе совершать действия, которые могут повлечь её передачу отдельно от права собственности на квартиру. 

Не допускается ипотека  участков недр, особо охраняемых природных  территорий, иного имущества , изъятого из оборота, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а так же имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена (ч.5 п.3 Указа №293 от 28.02.96).

Основанием возникновения  ипотеки является договор. Ипотека  может возникать также и на основании закона при наступлении  указанных в нём обстоятельств, если в законе предусмотрено какое  имущество и для обеспечения  какого обязательства признаётся находящимся  в залоге. Так, согласно пункту 1 статьи 587 ГК РФ при передаче под выплату  ренты земельного участка или  другого недвижимого имущества  получатель ренты в обеспечение  обязательства плательщика ренты  приобретает право залога на это  имущество. Плательщик ренты с предварительного согласия её получателя вправе сдавать  в залог недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания.

Сфера применения ипотеки  довольна широка. Это обеспечение  обязательств по кредитному договору (договору займа), а также обязательств, основанных на договоре купли-продажи, аренды, подряда, перевозки грузов, другом договоре.   

2.2  Содержание и форма договора об ипотеке

Гражданский кодекс РФ не предусматривает  отдельного наименования для договора об ипотеке. Проект закона об ипотеке  предлагает понятие “закладной”.⁶ В данной работе будут употребляться оба  наименования.

В законодательстве предусмотрены  особые требования как к форме договора, так и к его содержанию. Необходимо отметить обширный перечень условий договора о залоге, которые признаются существенными. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор не может считаться заключённым, если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет залога, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой (п.1 ст. 339 ГК РФ).

Указ №293 от 28.02.96 несколько  конкретизирует этот вопрос. Предмет  ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места  нахождения и достаточным для  идентификации этого предмета описанием. Также в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган  государственной регистрации, зарегистрировавший это право залогодателя.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и  указывается в договоре в денежном выражении. Оценка может быть поручена и коммерческой организации оценщиков.⁷ На практике банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, сотрудничают с крупными риэлтерскими компаниями, имеющими собственные отделы оценки недвижимого имущества. Стоит заметить, что сегодня при оценке одной и той же квартиры в разных фирмах разница может достигать 10 - 15 тысяч долларов.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в  договоре об ипотеке с указанием  его величины в денежном выражении, основания его возникновения  и срока исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства  подлежит определению в будущем, должны быть указаны порядок и  другие необходимые условия её определения (ч.7 п.5 Указа №293 от 28.02.96). В том случае, когда обязательство подлежит исполнению по частям, в закладной должны быть указаны сроки соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В договоре об ипотеке может  быть предусмотрено, что ипотека  обеспечивает требования залогодержателя  в том объёме, какой они имеют  к моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества, либо в фиксированной  сумме. Если в закладной указана  общая фиксированная сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объёме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.

В проекте закона достаточно подробно разработано содержание закладной. Помимо вышеперечисленных условий  закладная должна содержать:

- слово “закладная”,  включённое в название документа;

- наименование залогодателя  и указание места его жительства  либо, если залогодатель - юридическое  лицо, место его нахождения;

- наименование первоначального  залогодержателя и указание места  его жительства либо, если залогодержатель  - юридическое лицо, место его  нахождения;

- название кредитного  договора или иного обязательства,  исполнение которого обеспечивается  по данной закладной, с указанием  всех рек

визитов договора или иного  обязательства;

- данные о должнике  по обеспеченному ипотекой обязательству,  если он не является залогодателем;

- данные о других правах  на это имущество (другие закладные,  аренда, арест, другие обременения  на момент заключения сделки);

- подписи сторон.

Перечисленные выше данные, в концепции проекта закона об ипотеке, являются обязательными; их отсутствие в закладной ведёт к признанию  сделки недействительной.

По моему мнению, целесообразно  включения столь подробной регламентации  содержания закладной в закон, так  как важность договора и необходимость  досконального регулирования его  содержания очевидны.

Кроме того, к закладной  могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или  необходимые для осуществления  залогодержателем своих прав по договору.

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан письменно  предупредить залогодержателя обо  всех известных ему к моменту  государственной регистрации ипотеки  правах третьих лиц на предмет  ипотеки. В противном случае кредитор по основному обязательству вправе потребовать досрочного исполнения обязательства либо изменения условий  договора об ипотеке.

К существенным условиям, включаемым в договор об ипотеке относятся также права, обязанности и ответственность сторон. В договоре не могут предусматриваться передача предмета залога кредитору по основному обязательству, ограничения права залогодателя и третьих лиц по пользованию имуществом, заложенным по договору об ипотеке.

В соответствии с п.2 ст.339 ГК РФ договор об ипотеке должен быть заключён в письменной форме  и подлежит нотариальному удостоверению. Однако статья 55 Основ законодательства Российской Федерации “О нотариате” от 11 февраля 1993года⁸ устанавливает, что договоры о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены при условии представления документов, подтверждающих право собственности на закладываемое имущество. Речь здесь не идёт о праве аренды недвижимого имущества, возможность залога которого предусмотрена в статье 335 ГК РФ и проекте закона об ипотеке. Закладные предоставляются нотариусу не менее чем в двух экземплярах, один из которых остаётся в делах нотариальной конторы. В проекте закона об ипотеке закладная составляется только в двух экземплярах - второй экземпляр вручается залогодержателю после государственной регистрации ипотеки. По желанию сторон нотариус может выдать им необходимое число копий  закладной с отметкой “копия” на каждой из них. Закладная должна содержать сведения о том кем, когда и где она нотариально удостоверена и сведения о государственной регистрации ипотеки. Несоблюдение правил о письменной форме договора об ипотеке, требований нотариального удостоверения и государственной регистрации влечёт недействительность договора.

2.3  Государственная регистрация ипотеки

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для сделок с соответствующим  имуществом (п.3 ст. 339 ГК РФ). Статьи 131 и 164 ГК РФ устанавливают обязательную государственную регистрацию сделок с землёй и другим недвижимым имуществом в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный  реестр прав) учреждениями юстиции.

Государственная регистрация  прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт  признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования  зарегистрированного права. Регистрация  ипотеки возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на закладываемый объект.

В соответствии с п.1 ст.29 Закона “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним” регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации  его вещных прав на недвижимое имущество. К заявлению прилагается договор  об ипотеке вместе с указанными в  договоре документами.

При государственной регистрации  ипотеки указываются данные о  залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость  обеспеченного ипотекой обязательства  или данные о порядке и условиях её определения. В записях Единого  государственного реестра прав об ипотеке  указывается также сумма выданного  кредита. Вместе с заявлением предъявляется  документ об оплате регистрации. Расходы  по уплате государственной пошлины  за регистрацию ипотеки и внесение изменений и дополнений в регистрационную  запись возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и  залогодержателем не установлено иное. Сейчас размер государственной пошлины  за регистрацию ипотеки для физических лиц составляет 3,5 миллиона рублей.

В проекте закона об ипотеке  предлагается установить срок регистрации  в 15 дней с момента поступления  документов в регистрирующий орган. Согласно п.3 ст.13 Закона “О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним” регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи необходимых для  неё заявления и документов.

Государственная регистрация  ипотеки осуществляется по месту  нахождения недвижимого имущества  в пределах регистрационного округа. Регистрационные действия начинаются с момента приёма документов, ипотека  считается зарегистрированной, а  правовые последствия-  - наступившими со дня внесения записи в Единый государственный реестр прав.