Функции государства

В государственной регистрации  ипотеки может бать отказано в  случаях, если ипотека указанного в  договоре недвижимого имущества  не допускается и если содержание договора или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует  требованиям государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При принятии решения об отказе в регистрации залогодателю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа. Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Регистрация ипотеки является публичной. Орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав на недвижимость и  сделок с ней, обязан предоставлять  сведения, содержащиеся в Едином государственном  реестре прав любому лицу независимо от места совершения регистрации.

Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании  заявления залогодержателя или  заявления залогодателя с приложением  документов об исполнении основного  договора либо на основании вступившего  в силу судебного решения.

Государственная регистрация  ипотеки может быть приостановлена на срок до одного месяца (в проекте  закона об ипотеке - 15 дней) для получения  дополнительных сведений или подтверждения  подлинности документов.

Орган, осуществляющий государственную  регистрацию прав на недвижимость и  сделок с ней, обязан по ходатайству  правообладателя удостоверить произведённую  регистрацию путём выдачи документа  о зарегистрированной сделке либо совершением  надписи на закладной.

В соответствии с п.16 Указа  №293 от 28.02.96 ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество  и сделок с ним возлагается  на Федеральную комиссию по недвижимому  имуществу и оценке недвижимости. Создание системы учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должно быть завершено к 1 января 2000 года, а сам закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” вводится в действие 30 января 1998 года. До этого момента применяется действующий порядок регистрации. Сейчас в России существует три разные системы регистрации, что сильно тормозит развитие ипотечного кредитования. Например в Москве земля регистрируется в Москомземе, нежилые помещения - в Москомимуществе или фонде имущества, а жилые - в Комитете муниципального жилья. Такая ситуация просто неприемлема и единая система учёта всех объёктов недвижимости и единая система регистрации прав на них необходима.

2.4 Права и обязанности сторон

Одна из особенностей ипотеки  заключается в том, что заложенное имущество всегда остаётся у залогодателя. Он сохраняет за собой право владеть  и пользоваться предметом ипотеки  в соответствии с его назначением. По общему правилу за залогодателем  сохраняется право самостоятельно распоряжаться полученными от предмета ипотеки плодами, продукцией и доходами. В договоре об ипотеке не могут  предусматриваться какие-либо ограничения  права залогодателя или третьих  лиц по пользованию заложенным имуществом. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Соглашение, ограничивающее это право залогодателя, является ничтожным.

С согласия залогодержателя  залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в хозяйственное товарищество или общество либо паевого взноса в производственный кооператив, иным способом, передавать его другому  лицу в хозяйственное ведение, аренду или временное безвозмездное  пользование, если иное не предусмотрено  договором об ипотеке. Срок, на который  имущество предоставляется в пользование не должен превышать срока ипотеки.

При пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать  его ухудшения и уменьшения его  стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом.

Если договором об ипотеке  не предусмотрено иное, залогодатель обязан:

- застраховать за свой  счёт заложенное имущество в  полной его стоимости (а если  полная стоимость имущества превышает  размер обеспеченного ипотекой  требования, - на cумму не ниже размера требования) от рисков утраты и повреждения;

- принимать меры для  обеспечения сохранности заложенного  имущества, в том числе для  защиты его от посягательства  и требований со стороны третьих  лиц;

- поддерживать имущество,  заложенное по договору об  ипотеке, в исправном состоянии  и нести все расходы по содержанию  этого имущества, а также производить  его текущий и капитальный  ремонт;

- немедленно уведомлять  залогодержателя о возникновении  угрозы утраты или повреждения  заложенного имущества;

- истребовать предмет  ипотеки из чужого незаконного  владения.

На залогодателе лежит  риск случайной гибели или повреждения  имущества - предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором.

Поскольку предмет залога остаётся у должника, залогодержатель  имеет ограниченные обязательства. Залогодержатель вправе: 

- проверять по документам  и фактически наличие, состояние  и условия содержания имущества,  в том числе если оно передано во владение третьих лиц;     

- требовать от залогодателя  принятия мер к сохранности  предмета ипотеки;

- требовать от любого  лица прекращения посягательства  на предмет ипотеки.

При предъявлении третьими лицами к залогодателю иска о признании  за ними права собственности или  иных прав на заложенное имущество, о  его изъятии или обременении  либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого  имущества, залогодержатель имеет  право участвовать в деле. В  том случае, если залогодатель отказался  от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет её, залогодержатель вправе использовать все способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и требовать от залогодателя возмещения понесённых в связи с этим необходимых расходов. Он также имеет право, действуя от своего имени, истребовать заложенное имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

При залоге права аренды на недвижимое имущество залогодатель имеет своего должника и сам является должником залогодержателя, поэтому  в договоре о залоге прав отражаются дополнительные права и обязанности  сторон. В частности залогодатель должен своевременно вносить арендную плату, а залогодержатель вправе требовать в суде перевода заложенного  права на себя, если залогодатель не исполняет свои обязанности.

Закон предусматривает прекращение  права собственности залогодателя на предмет ипотеки вследствие выкупа (например - бесхозяйственно содержимых культурных ценностей) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции (ст.242 ГК РФ) или национализации (ст.235 ГК РФ) предмета ипотеки. В таких случаях залогодатель получает другое имущество или соответствующую компенсацию и право залога будет распространяться на это имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы полученной залогодателем компенсации. В случаях, когда предмет ипотеки изымается у залогодателя по виндикационному  иску в пользу законного собственника имущества (ст.301 ГК РФ) либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог в отношении этого имущества прекращается.

В приведённых выше случаях  залогодержатель вправе потребовать  от должника досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой. Залогодержатель  имеет право требования досрочного исполнения обязательства и в  том случае, если предмет залога погиб или повреждён либо право собственности или хозяйственного ведения на него прекращено и залогодатель в разумный срок не восстановил его или не заменил другим равноценным имуществом. Замена предмета залога допускается только с согласия залогодержателя, если законом или договором об ипотеке не предусмотрено иное.

Залогодержателю принадлежит  право преимущественного удовлетворения своего требования по основному обязательству  из страхового возмещения за утрату или  повреждение предмета ипотеки, независимо от того, кто является выгодоприобретателем по договору страхования. 

2.5 Особенности ипотеки земельных участков  

Земля - это самый надёжный объект залога, так как при её рациональном использовании она  со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а напротив, её стоимость постоянно растёт. Парадокс заключается в том, залог земли  в Российской Федерации практически  отсутствует. Несмотря на введение в 1993 году в Конституции Российской Федерации  понятия “частная собственность  на землю” это важнейшее условие  существования рынка как такового в России сегодня фактически отсутствует, а ведь без частной собственности  полноценное функционирование ипотеки  наталкивается на массу препятствий.

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 года “О регулировании  земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”⁹ граждане и юридические лица - собственники земельных участков и собственники земельных долей (паёв) получили право отчуждать земельный участок (его долю), в том числе - передавать в залог. ГК РФ расширяет возможности залога земельных участков не только в качестве самостоятельных объектов, но и как принадлежность главной вещи - передаваемых в залог зданий и сооружений. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. То есть, если заложена главная вещь (здание), то заложенной считается и принадлежность - земельный участок. Именно такой порядок, предусматривающий невозможность ипотеки зданий и сооружений, в том числе жилых домов и предприятий, без одновременного залога и земельного участка (его части), на котором находится это здание или сооружение и функционально обеспечивающим закладываемый объект, установлен в п.3 ст.340 ГК РФ. В случае если земельный участок находится не в собственности владельца здания, а в аренде, то в залог передаётся право аренды этого участка или его соответствующей части.

Предусмотрен и обратный случай, когда предметом ипотеки  является земельный участок, на котором  находится здание или сооружение При ипотеке земельного участка право залога не распространяется на находящиеся или взводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие. При отсутствии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (иначе говоря - сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в том случае, если между ними возникает спор - судом. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. Стоит отметить, что сам сервитут не может быть предметом залога.

В соответствии с п.3 Указа  Президента № 293 от 28.02.96 право залога не распространяется на принадлежащее  залогодателю право постоянного  пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение. При обращении  взыскания на такое имущество  лицо, которое приобретает его  в собственность, приобретает и  право пользования земельным  участком, на тех же условиях и в  том же объёме, что и прежний  собственник недвижимого имущества.

И наконец, третье правило  касается случаев, когда ипотека  установлена на земельный участок, на котором находятся здания или  сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу. Суть этого правила  заключается в том, что при  обращении залогодержателем взыскания  на этот участок и его продаже  с публичных торгов к приобретателю  участка переходят права и  обязанности, которые в отношении  этого лица имел залогодатель.

Анализируя механизм залога земельных участков В.А. Горемыкин  обращает внимание на следующий момент: “Земля, как основное средство производства...выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами...Они могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого, объектом залога в зависимости от условий может быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В зарубежной практике, - отмечает В.А. Горемыкин, - принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая”.¹⁰

Можно выделить ещё несколько  особенностей залога земельных участков.

1. Залог земель сельскохозяйственного  назначения допускается только  для обеспечения кредитов, направляемых  на развитие сельскохозяйственного  производства (целевой характер  ипотеки).

2. Не допускается ипотека  части земельного участка, которая  в соответствии с земельным  законодательством с учётом её  размера

и назначения земель соответствующей  категории не может быть использована в качестве самостоятельного участка.

3. Не допускается ипотека  земельных участков из состава  земель запаса, земель особо охраняемых  территорий либо входящих в  зоны с особыми условиями использования.

4. Не могут быть сданы  в залог городские земли, на  которых по градостроительным  правилам запрещено строительство  (земли общего пользования в  населённых пунктах: парки, коммуникации, площади, пляжи, набережные и  т.д.)

5. При общей совместной  собственности на землю залог  может быть установлен только  на принадлежащий гражданину  земельный участок, выделенный  в натуре.