Земельные реформы в России

В соответствии со ст. 16 Земельный Кодекс Российской Федерации государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

В ст. 17 Земельный  Кодекс Российской Федерации говорится  о том, что в федеральной собственности  находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами;
• право собственности Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно ст. 18 Земельный Кодекс Российской Федерации в собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами;
• право собственности субъектов Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• которые приобретены субъектами Российской Федерации   по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 19 Земельный Кодекс Российской Федерации в муниципальной собственности находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами;
• право собственности субъектов Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• которые приобретены субъектами Российской Федерации     по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Согласно ст.  65 Земельный Кодекс Российской Федерации  использование земли в Российской Федерации является платным. Формами  платы за использование земли  являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельный Кодекс Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Для установления кадастровой стоимости земельных  участков проводится государственная  кадастровая оценка земель. В случаях  определения рыночной стоимости  земельного участка кадастровая  стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В Земельный  Кодекс Российской Федерации говорится  о землеустройстве. Землеустройство  включает в себя мероприятия по изучению состояния земель, планированию и  организации рационального использования земель и их охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства, а также по организации  территорий, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации.

Документы, подготовленные в результате проведения землеустройства, используются при ведении государственного земельного кадастра и мониторинга земель.

Землеустройство проводится по инициативе уполномоченных исполнительных органов государственной  власти, органов местного самоуправления. Собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев или по решению суда (Земельный Кодекс Российской Федерации ст. 69).

Сведения о  землеустройстве носят открытый характер, за исключением сведений, относящихся к личности собственников  земельных участков, землепользователей, землевладельце или арендаторов земельных участков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ПРАКТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВОК АРЕНДНЫХ ПЛАТЕЖЕЙ И ЦЕН НА ЗЕМЛЮ

Стоимость участка  определяют, исходя из ставки земельного налога и коэффициента, применяемого при расчете нормативной стоимости земли. Например, если размер земельного налога за 1 га сельскохозяйственных   угодий составил за 1994 год 1837 руб.:

41 867 тыс. руб.

22 796 га = 1837 руб.,

то нормативная  стоимость 1 га будет равна 367,4 тыс. руб.:

1837

200 = 367,4 тыс. руб.

Стоимость мероприятий  по уходу и улучшению земли (производственные затраты на растениеводство в  предыдущем сельскохозяйственном году) в расчете на 1 га составили 80,52 тыс. руб.:

1 835 647 тыс. руб.

22 796 га = 80,52 тыс. руб.

Величина накопленной амортизации определяется по данным бухгалтерского учета и отчетности (ф. № 6-АПК). В данном примере она будет равна 5,14 тыс. руб. на 1 га:

117 184 тыс. руб.

22 796 га = 5,14 тыс. руб. на 1 га.

Следовательно, остаточная стоимость улучшений  будет 75,38 тыс. руб. на 1 га:

80,52 — 5,14 = 75,38 тыс. руб. на 1 га.

Стоимость 1 га земельной доли, находящегося в собственности работника сельскохозяйственного товарищества, общества или производственного кооператива, определяется как сумма нормативной стоимости земли и остаточной стоимости улучшений 442,78 тыс. руб. на 1 га:                             67,4 + 75,38 = 442,78 тыс. руб. на 1 га.

Стоимость земельной доли (9,9 га) рассчитывается как произведение цены 1 га земельного участка на размер земельной доли 4383,52 тыс. руб.:

442,78

9,9 = 4383,52 тыс. руб.

Оптимальный срок сельскохозяйственного использования  арендованной земли составляет 25 лет, а договор аренды земельной доли заключается на срок не менее 3 лет, поэтому арендная плата за пользование участком в течение всего срока аренды составит 526,02 тыс. руб.:

4383,52

25 3 = 526,02 тыс. руб.

В некоторых случаях при расчетах используются методы нормы капитализации и дисконтирования стоимости.

Суть метода капитализации прибыли заключается  в делении среднегодовой чистой прибыли на норму капитализации. Для ведения расширенного сельскохозяйственного производства в условиях инфляции рентабельность должна быть не ниже 76%. Совокупные производственные затраты определяют по данным бухгалтерского учета и статистического анализа (например 124 201 руб. на 1 га). Нормативная прибыль будет равна 94393 руб. на 1 га:

124201

76% = 94393 руб. на 1 га.

Доля земли  в структуре земледельческого капитала составляет      54-55%; значит, на остальные средства приходится 45%. Следовательно, общий нормативный  доход с 1 га пашни составит 209762 руб.

94393

45% = 209762 руб.

Чистый доход  преобразуется в расчетную стоимость  земельной доли при помощи нормы  капитализации (1 ), где i — банковский процент по кредитам, предоставляемым Центральным банком Правительству РФ (10%), t — минимально приемлемый срок аренды земельных участков для сельскохозяйственных нужд (15 лет).

 

 Соответственно  цена 1 га богарной пашни составит 753274 руб. на 1 га:

Стоимость земельной  доли, находящейся в собственности  работника сельхозпредприятия (пенсионера, работника объекта территории хозяйства), представляет собой произведение цены 1 га пашни на размер участка. Так, участок площадью 9,9 га будет стоить 7,46 млн. руб.:

753274

9,9 га  = 7,46 млн. руб.

Соответственно  величина арендной платы составит 1,49 млн. руб.:

7,46

15 3 = 1,49 млн. руб.

При 25-летнем сроке  использования сельскохозяйственных земель норма капитализации будет равна 10,8 , цена 1 га пашни — 484 тыс. руб., а арендная плата за пользование данным участком в течение всего срока договора составит 574,9 тыс. руб.

Метод дисконтирования  стоимости заключается в определении разницы между суммой ожидаемых в будущем доходов и процентами на капитал.

Сумма ожидаемого дохода с 1 га земельной доки (R) рассчитывается в соответствии с алгоритмом, применяемым при оценке стоимости земли методом капитализации прибыли:

где:

ПЗ — производственные затраты, руб. на 1 га

N — норма рентабельности растениеводческой продукции;

0,45 — удельный  вес земли в структуре земледельческого капитала.

В рассматриваемом примере

Стоимость среднегодового ожидаемого дохода со всей земельной  доли (9,9 га) составит 2076 тыс. руб., а за весь период аренды (3 года) — 6230 тыс. руб.

Исчисленную стоимость  совокупного ожидаемого дохода преобразуем в расчетную стоимость земельной доли, используя величину процента на капитал (М):

где:

А — совокупный доход, руб.;

i — процент по срочным вкладам населения в коммерческие банки (На момент выполнения расчетов — 90% годовых);

t_a — согласованный срок аренды (не менее 3 лет).

В нашем примере  цена земельной доли, рассчитанная методом дисконтирования стоимости, составит:

Тот или иной метод расчета арендной платы  применяется в зависимости от спроса и предложения на земельные участки.

Если предложение  превышает спрос, больше подходит метод нормы капитализации. Он дает относительно более низкую арендную ставку, обычно не превышающую 1/3 стоимости реализованной продукции. Исчисление арендной платы по методу «оценки затрат» может быть использовано в случае превышения спроса над предложением. Даже в условиях инфляции рекомендуемые методы позволяют устанавливать реальную стоимость земли в текущих ценах.

Метод дисконтирования  стоимости также используется в случае, когда спрос превышает предложение. При этом должны быть соблюдены следующие условия: среднемесячный уровень инфляции не более 3%; месячная ставка банковского процента по срочный вкладам населения не выше 7—8% (при более высоких ставках ожидаемый уровень доходов на капитал может превысить совокупный ожидаемый доход от сельскохозяйственного использования земли).

Арендная плата  выплачивается владельцами земельных долей в денежной или натуральной форме. Денежная (фиксированная) плата определяется путем деления стоимости земельной доли на срок аренды. Натуральная рента выплачивается в виде соответствующего количества сельскохозяйственной продукции (определяется как частное от деления годового размера арендной платы на цену реализации). Натуральная плата традиционно используется при производстве культур с высоким коммерческим риском, связанным с колебаниями цен и урожайности   (овощеводство,   виноградарство,   плодоводство). Она может применяться, однако, и на предприятиях, занятых производством зерна, подсолнечника или других культур, сбор, первичная обработка и хранение которых не связано со значительными трудностями.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Земельные отношения, регулируемые Конституцией Российской Федерации, земельным и другим законодательством. В процессе земельных отношений земля рассматривается как общенациональное достояние. Она используется и охраняется как основа жизни, деятельности и благосостояния народов России.

Главная цель земельных  преобразований в Российской Федерации состоит в обеспечении рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, создании правовых, экономических, организационно-технологических и других условий для воспроизводства и повышения плодородия почвы, сохранения сельских, лесных и других земель, улучшения природной среды, развития сельских и городских поселений.

Участниками земельных  отношений являются граждане и юридические лица. Земля в Российской Федерации может находиться в государственной, муниципальной, коллективной, кооперативной, частной и иных формах собственности. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица выступают участниками земельных отношений только в случае аренды земли. Объектом земельных отношений является земля.

Использование земли в Российской Федерации является платным за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за землю являются земельный налог, арендная плата, плата за приобретение земельных участков в собственность, плата за пользование земельным участком при установлении сервитута и т.д.

Все земли Российской Федерации подлежат охране. Охрана включает систему правовых, организационных, экономических, технологических и  других мероприятий, направленных на рациональное использование земель, сохранение почв, предотвращение их от деградации и недопущение необоснованного изъятия ценных сельскохозяйственных и лесных земель, а также восстановление и повышение плодородия почв.