Обязательства по передаче имущества во временное пользование

В отличие от договора коммерческого найма договор  социального найма является бессрочным, т.е. не содержит условия о сроке. На первый взгляд это правило является разумным, поскольку расторжение договора социального найма по мотивам, связанным с истечением срока, не допускается, а перезаключение договоров, как показала практика прошлых лет, когда законом предусматривался срок договора найма, было бы простой формальностью. Но путем установления срока договора социального найма и перезаключения этих договоров каждые пять лет можно было бы обеспечить проверку выполнения сторонами договорных обязательств, что содействовало бы выявлению случаев их нарушения, например обязанностей жилищных организаций в отношении ремонта жилищного фонда, устранения неисправностей сантехнического и иного оборудования и т.д., а также обязанностей нанимателей по выполнению текущего ремонта, использованию жилых помещений по прямому назначению и т.д. В итоге произошло бы повышение авторитета договора социального найма и его роли в обеспечении жилищных прав граждан и сохранности жилищного фонда.

В качестве нанимателя и  при коммерческом, и при социальном найме может выступать только гражданин, физическое лицо, поскольку  жилое помещение, как указывается в п. 1 ст. 671 ГК, предоставляется «для проживания в нем». Юридическое лицо может иметь жилое помещение во владении и (или) пользовании на основе договора аренды или иного договора, а затем предоставлять его гражданам (как правило, своим работникам) для проживания, заключая договоры найма жилого помещения, в которых оно выступает в качестве наймодателя. Таким образом, юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

В договоре коммерческого  найма в качестве наймодателя  чаще всего выступает собственник  жилого помещения, причем относящегося к любому фонду - частному, государственному, муниципальному. По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд. Наймодателем по договору коммерческого найма собственник обычно выступает не непосредственно, а через управомоченное им лицо (например, через созданную им структуру либо через представителя).

Как правило, в качестве нанимателя в договоре коммерческого  найма выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя. Согласно п. 4 ст. 677 ГК граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении граждане несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями; следовательно, в обязательстве коммерческого найма жилого помещения на стороне нанимателя будут участвовать не одно, а одновременно несколько лиц (п. 1 ст. 308 ГК). Условием заключения такого договора является уведомление наймодателя.

Согласно п. 2 ст. 672 ГК проживающие по договору социального  найма жилого помещения совместно  с нанимателем члены его семьи  пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем. Следовательно, все они являются сонанимателями без заключения договора.

При социальном найме  наниматель никаких преимуществ  перед другими членами семьи с точки зрения прав на жилое помещение не имеет. Его роль заключается в том, что он представляет связанные с пользованием жилым помещением интересы членов его семьи, т.е. является их представителем в силу закона (п. 1 ст. 182 ГК).

Объектом (или «предметом» ст. 52 ЖК РФ) договоров коммерческого и социального найма является изолированное жилое помещение – это жилой дом, квартира, часть дома и часть квартиры, имеющие отдельный вход. Следовательно, не могут быть самостоятельным объектом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежная комната). Смежные комнаты могут быть объектом одного договора найма.

Нормы жилой площади  на эти отношения не распространяются, размер сдаваемого внаем помещения определяется только соглашением сторон. Закон не устанавливает жестких требований к качеству объекта этого договора. Имеется в виду, что стороны сами будут решать, соответствует ли жилое помещение их потребностям и возможностям. Объектом договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, что оно отвечает действующим санитарным и техническим требованиям, т.е. такое, в котором возможно проживание человека без угрозы для его здоровья.

Пригодность жилого помещения  для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п. 1 ст. 673 ГК). К категории непригодных для проживания во всяком случае относятся подвальные и полуподвальные помещения, помещения, не имеющие естественного освещения, бараки, аварийные дома и т.п. Такие помещения не могут быть объектом договора найма.

Самостоятельным объектом договора коммерческого найма не могут быть подсобные помещения. Однако при найме квартиры, дома, части дома они, безусловно, составляют один из существенных элементов объекта. Если же внаем сдается часть квартиры (комната или несколько комнат), подсобные помещения будут находиться в общем пользовании всех нанимателей, т.е. составляют общий объект.

Объектом договора коммерческого  найма при найме жилых помещений в многоквартирных домах будут не только жилые и подсобные помещения, но также имущество, являющееся элементом дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК).

Объект договора социального  найма отличается от соответствующего условия коммерческого найма  двумя основными особенностями: во-первых, он предопределен ордером  и стороны не могут его изменять, уточнять. Договор может быть заключен только на помещение, указанное в ордере.

Во-вторых, при социальном найме к объекту договора закон  устанавливает более высокие требования по сравнению с коммерческим наймом: это помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта (ст. 40, 52 ЖК РФ). Следовательно, жилые помещения с низким уровнем благоустройства и не отвечающие установленным санитарным и техническим требованиям не могут быть объектом этого договора. Как и при коммерческом найме, объектом договора социального найма не могут быть часть комнаты или смежная комната. Подсобные помещения (кухня, холл, кладовая и т.п.) не могут быть самостоятельным объектом договора, но являются элементами квартиры как объекта.

В жилищном правоотношении, возникшем из договора найма жилого помещения (как коммерческого, так  и социального), в период его действия могут происходить изменения отдельных его элементов при сохранении самого правоотношения. Такие случаи принято трактовать как изменение договора найма жилого помещения (ст. 85-88 ЖК РФ). Изменение жилищного правоотношения найма может касаться таких его элементов, как предмет, субъекты, права и обязанности сторон, и происходить по разным юридическим основаниям: соглашению сторон, одностороннему волеизъявлению одной из них и др. Изменение правоотношения найма жилого помещения наиболее часто встречается при социальном найме.

Закон предусматривает  для обязательства найма жилого помещения особые основания его  прекращения. Общие основания прекращения обязательств, предусмотренные ГК (ст. 407 - 419), к найму жилых помещений применяются лишь в редких случаях (например, ст. 418 ГК, посвященная прекращению обязательств смертью гражданина).

К числу оснований  прекращения правоотношения найма жилого помещения в первую очередь относится расторжение договора.

Расторжение договора можно  определить как разрыв правоотношения найма жилого помещения по одностороннему волеизъявлению нанимателя, а в случаях, предусмотренных законом, - по иску наймодателя.

Прекращение правоотношения социального и коммерческого  найма жилого помещения может  наступить по основаниям, не связанным  с волеизъявлением его участников или решением суда. Так, гибель жилого помещения - предмета найма может наступить вследствие события (пожар, наводнение и т.п.), вследствие противоправных действий посторонних лиц или по другим причинам. В данном случае происходит прекращение обязательства в силу невозможности исполнения (ст. 416 ГК). Прекращение обязательства найма жилого помещения происходит в связи со смертью нанимателя. По данному основанию обязательство прекращается, если наниматель жил один, без семьи. Это вытекает из самого существа данного обязательства, поскольку в нем исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2 ст. 418 ГК). Если после смерти нанимателя в жилом помещении остались жить члены его семьи, обязательство социального найма не прекращается, поскольку в таком случае нанимателем становится один из членов семьи (ст. 88 ЖК РФ), а при коммерческом найме - один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между этими гражданами (п. 2 ст. 686 ГК).

В исключение из правила  о недопустимости одностороннего расторжения гражданско-правового договора нанимателю по договору социального найма предоставлено право с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма (ст. 89 ЖК РФ). Такое действие нанимателя является по юридической природе односторонней сделкой. Воля нанимателя часто выражается при этом в форме фактических действий, без обращения к наймодателю с соответствующим заявлением, поскольку его согласия на это не требуется.

При расторжении договора коммерческого найма действует  принцип судебного расторжения, характерный и для договора социального  найма. Согласно ГК договор коммерческого найма может быть расторгнут "по требованию наймодателя" (п. 2 ст. 687) либо по требованию "любой из сторон" (п. 3 ст. 687) только в судебном порядке.

По одностороннему решению  нанимателя договор коммерческого  найма может быть расторгнут в любое время. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

По требованию любой  из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке, во-первых, если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания и, во-вторых, в случае аварийного состояния помещения. Кроме двух названных обстоятельств, расторжение договора по требованию любой из сторон допускается "в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством" (п. 3 ст. 687 ГК). Пока такие случаи не предусмотрены.

В случае расторжения  договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда. Выселение как принудительная мера применяется, если указанные лица отказываются добровольно освободить жилое помещение.

4. Безвозмездное  пользование имуществом (ссуда)

Договор безвозмездного пользования имуществом (ссуды) по своему характеру близок к договору аренды. И в том, и другом случае одна сторона (арендодатель или ссудодатель) передает другой стороне во временное пользование имущество (вещь), а другая сторона (арендатор или ссудополучатель) обязуется вернуть его в том же состоянии, но с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Главное различие между этими договорами - в возмездном характере одного (аренды) и безвозмездном - другого (ссуды). В связи со значительным сходством к отношениям по безвозмездному пользованию применяются соответственно правила, предусмотренные ст.607 ГК (определяющей объекты, которые могут передаваться в пользование); п.1 и абз.1 п.2 ст.610 ГК (о сроках договора); пп.1 и 3 ст.615 ГК (об обязанности использовать имущество в соответствии с его назначением и условиями договора), п.2 ст.621 ГК (о признании договора возобновленным на неопределенный срок, если арендатор или ссудополучатель продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений другой стороны); пп.1 и 3 ст.623 ГК (о распределении между сторонами затрат, связанных с улучшением имущества).

Вместе с тем, поскольку  договор ссуды носит безвозмездный  характер, в его регулировании есть ряд особенностей, которые отражены в последующих статьях (ст.690-701 ГК).

Право передачи вещи в  безвозмездное пользование принадлежит  собственнику, который может распоряжаться ею (пп.1 и 2 ст.209 ГК), а также, как указано в п.1 ст.690, иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. Разрешение собственника имущества может быть оформлено доверенностью, договором (в т.ч. аренды - п.2 ст.615 ГК), другим письменным документом. Случай, когда на основании закона ссудодателем может быть не собственник, а другое лицо, предусмотрен, в частности, ст.660 ГК. Она наделяет таким правом арендатора предприятия. Государственные и муниципальные предприятия, у которых имущество находится на праве хозяйственного ведения, могут распоряжаться им в пределах, установленных ст.295 ГК, допускающей передачу в пользование недвижимости лишь с согласия собственника (уполномоченного им органа), а иного имущества - по своему усмотрению.

П.2 ст. 209 ГК запрещает  коммерческим организациям передавать имущество в безвозмездное пользование лицам, являющимся их учредителями, участниками (акционерами), членами их органов управления или контроля. Данная норма направлена на то, чтобы исключить возможные злоупотребления. При нарушении этого запрета соответствующий договор будет недействительным (ничтожным).

Ст.691 обязывает ссудодателя  предоставить ссудополучателю вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и ее назначению, со всеми  относящимися к ней принадлежностями и документами (если иное не обусловлено договором).

Последствия передачи вещи без принадлежностей и необходимых  документов (инструкций, технической документации и т.п.) предусмотрены п.2 ст. 691 ГК. Если без них вещь не может быть использована либо использование ее в значительной степени утрачивает ценность для ссудополучателя, он вправе требовать предоставления таких принадлежностей и документов либо расторжения договора и возмещения реального убытка (т.е. понесенных расходов и других потерь). Ссудополучатель не имеет право на возмещение упущенной выгоды. Указанное ограничение ответственности объясняется безвозмездностью договора ссуды.

Последствия непредоставления вещи в безвозмездное пользование  существенно отличаются от тех, которые наступают по договору аренды. Ссудополучатель вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и возмещения понесенного им реального ущерба. Требования о принудительном изъятии и передаче вещи, а также о возмещении убытков в виде упущенной выгоды (в отличие от договора аренды) предъявляться не могут (п.3 ст.611).