Анализ Рынка Недвижимости

Методы, используемые при опросах:

• Глубинные структурированные интервью (качественный метод) с потенциальными потребителями и потенциальными покупателями, арендаторами объектов жилой и коммерческой недвижимости.
• Анкетирование, опросы (количественный метод) представителей целевых групп на тестирование знания брендов строительных компаний и исследуемых объектов жилой и коммерческой недвижимости.
• Глубинные структурированные интервью (качественный метод) с экспертами рынка жилой и коммерческой недвижимости, имеющими опыт продаж и продвижения.

Применение различных социологических  методов (как в комплексе, так  и с использованием одного из методов), предоставляют возможность получения  уникальной информации о рынке, о  потребителях, конкурентах и возможность  оценки эффективности рекламных  кампаний.

В основном использование социологических  методов направлено на получение  следующих результатов:

• Описание факторов, влияющих на поведение потребителя на рынке недвижимости;
• Определение целевой аудитории– демография, психография;
• Описание возможного поведения потребителей (в целом и по различным группам);
• Оценка параметров потребления и предпочтений;
• Поведение респондента (и/или лиц, влияющих на выбор) при выборе объекта недвижимости;
• Описание личного опыта респондента от сотрудничества с участниками рынка;
• Тестирование рекламных материалов;
• Описание целевой аудитории по параметрам приобретения и пользования недвижимостью - отношение к приобретению недвижимости, распределение доходов при накоплениях, наиболее популярные источники информации;
• Описание психографических особенностей целевой аудитории (стиль жизни, потребления, накоплений и трат).

2. Подходы и методы  в оценке недвижимости

2.1 Оценка недвижимости: подходы и методика

Оценка недвижимости, это один из основных этапов на рынке недвижимости. Каждый объект должен быть чётко оценён, сходя из различных характеристик, начиная от кв. метров и заканчивая уровнем престижности района, развитой инфраструктуре.

Для начала оценки необходимо исследовать рынок, изучить потребительские предпочтения, соотношения тех или иных видов недвижимости, а точнее их коммерческое или некоммерческое пребывание

Цели оценки недвижимости могут  быть различны (купля-продажа объекта, страхование и имущественные  споры, налогообложение недвижимости, реализация инвестиционных проектов, кредитование под залог и др.), им соответствует несколько видов  стоимости. Перед началом проведения работ по оценке недвижимости оценщику необходимо определить вид стоимости, применимый в данной ситуации. В  отчете необходимо отразить оцениваемый  вид стоимости и обосновать его  выбор.

Для оценки недвижимости существует несколько подходов: сравнительный, доходный и затратный.

Доходный  подход используется для оценки инвестиционных проектах и в расчёте долей муниципалитета и частных лиц, инвестирующих в капитальное строительство или реконструкцию. Т.е. подход, используемый для предполагаемых доходов объектов – стоимость объектов недвижимости равна стоимости будущих доходов от её использования. Стоимость денежных ресурсов зависит не только от величины их предложения, но и от условия их предоставления и возврата. Поэтому покупатель объекта недвижимости, нацеленный на получение прибыли от её использования, должен сравнить свои расходы на покупку недвижимости и планируемый доход. Если купленный за 1 000 000 руб. объект может давать прибыль в течении последующих 10 лет по 100 000 руб. в год, после чего полностью потеряет свою стоимость, то через 10 лет покупатель всего лишь сможет вернуть свои средства. При этом, вложив их в банк, он в течении тех же 10 лет получал бы процент по вкладу.

Любые вложения в недвижимость неизбежно  связаны с риском, обусловленным многими факторами. Риск зависит от стабильности общественно-политической и экономической ситуации. Очевидно, чем большему риску готов подвергнуть инвестор свои средства, тем больший доход планирует он получить от их вложения.

Ещё один важный момент: будущие доходы должны компенсировать не только затраченные инвестиции, но и потери, вызванные тем, что какое то время эти инвестиции не работают.

Затратный подход – это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления, либо замещения объекта с учётом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Однако, следует учитывать, что затраты на создание объекта недвижимости не являются эквивалентом его рыночной стоимости. Поэтому сфера применения затратного подхода достаточна узка и используется при отсутствии достаточной информации, при оценки стоимости недвижимости; при страховании недвижимости, когда страховая сумма, страховой взнос, страховое возмещение определяются, исходя из затрат страхователя; при оценке специализированных зданий (школ, больниц, вокзалов, и т. д); при начислении установленных законодательством налогов и сборов; в переоценке основных фондов.

Оценка имущества затратным  методом осуществляется поэтапно.

Рыночный (сравнительный) подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними, где стоимость объекта не может превышать стоимости аналогичных объектов с идентичными характеристиками. В своей работе я рассмотрю именно рыночный подход, а точнее метод парных продаж, который состоит в определении рыночной стоимости путём рассмотрения цен продаж сопоставимых участков как рыночной стоимости оцениваемого участка.

Этот метод, по моему мнению является наиболее удачным, но новичку на рынке недвижимости достаточно сложно определить точную цену, полагаясь на логику и первичную информацию, здесь нужно быть специалистом среднего класса.

2.1.1 Исследование рынка  недвижимости по категориям

Этап в исследовании рынка, позволяющий  перейти от общих его характеристик  к анализу ситуации по отношении  к конкретному объекту или  их группе, является сегментация рынка, позволяющая сосредоточить основное внимание на той информации, которая  имеет наибольшее значение при выборе того или иного варианта решения  предпринимателя.

Отличительные особенности рынка  недвижимости являются:

• индивидуальность ценообразования;
• высокий уровень транзакционных издержек;
• важная роль взаимодействия первичного и вторичного рынков;
• высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики;
• многообразие рисков;
• низкая ликвидность товара на рынке;
• слабость ценовых механизмов саморегулирования рынка.

В силу указанных причин рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые  затрудняют его анализ, что определяет особую важность его анализа при  принятии экономических решений.

С другой стороны рынок недвижимости отличается рядом факторов, которые  затрудняют его анализ. Это:

• труднодоступность достоверной информации;
• ограниченное число аналогичных сделок (а иногда и их полное отсутствие);
• многообразие факторов, определяющих тенденции развития рынка
• влияние внешних факторов (кризис).

С учетом указанных обстоятельств  анализ рынка недвижимости представляет собой настолько же важную, насколько  и трудную задачу.

Именно в таком качестве она  важна для формирования политики на рынке. Выделение сегментов позволяет  сфокусировать внимание не на рынке  в целом, а на его составной  части и, исходя из этого определить либо особенности работы на данном сегменте (если речь идет о выборе рыночной нише), либо конкурентоспособности  объекта (если речь идет об отдельном  объекте недвижимости). На рынке  недвижимости сегментация может  быть произведена по целому ряду признаков: географическому положению, физическим характеристикам, функциональному  назначению объектов или даже по комплексу  признаков.

Раз и всегда определенного основания  для сегментации нет и не может  быть. Важно, чтобы она позволяла  объединять действительно однородные объекты (и стоящие за ними группы потребителей), границы сегментов  могли быть четко определены, и  выделение сегментов позволяло  бы принимать экономически оправданные  решения, лучше понимать поведение  потребителей, грамотно выстраивать  отношения с ними и в итоге  обеспечивало бы успехи в продажах.

В качестве признаков, выбранных, как  оснований для сегментации рынка  могут быть взяты физические характеристики объектов недвижимости, за которыми стоят  однородные группы приобретателей недвижимости.

Может быть избран и иной путь, когда  в основу сегментации кладется классификация  самих потребителей.

Например, на рынке помещений коммерческого  назначения может быть целесообразным следующее разделение потенциальных  потребителей:

1. Учреждения, страховые, финансовые  организации: их деятельность  непосредственно связана с потоком  посетителей, во-первых; и, во-вторых, для их нормального функционирования  необходимы постоянные контакты  как между собой так и с  органами власти (т.е. те районы, которые обладают наибольшей  проходимостью). Отсюда они готовы  заплатить более высокую арендную  плату в непосредственном центре  города, но территории, достаточно  близкие к центру, однако не  принадлежащие собственно к нему, им мало интересны.

2. Производственные организации  (бизнес-центры): для некоторых из  них важно иметь представительные  офиса в центре города, однако  рабочие офисы, в которых заняты  только работники этих организаций,  и тем более собственно производственные  помещения, они предпочтут размещать  на периферии с более низким  уровнем арендной платы. С точки  зрения социального благосостояния  это наиболее удачное решение,  чтобы разгрузить пробки в  центре, что отличительно от Москвы.

3. Торговые организации: их ориентации  зависят от характера товаров  (продовольственные, промышленные, для рядового посетителя, для  элитных клиентов). Соответственно  они ориентированы на пассажиропотоки  разного качества и, исходя  из них, строят свою политику  по отношению к арендной плате.

Так, повышенный спрос со стороны  торгующих организаций на здания участки. Расположенные в непосредственной близости к транспортным потокам, свидетельствует  не просто о том, что местоположение как таковое влияет на доходность деятельности. Требования к местоположению могут быть разными в зависимости  от характера торговли:

• для предприятий, торгующих продовольственными товарами, важна из близость к местам проживания населения;
• для предприятий, торгующих элитными товарами, важно расположение поблизости от мест расположения учреждений либо на транспортных магистралях;
• для предприятий, торгующих товарами среднего класса, выгодно располагаться в местах с наибольшей проходимостью;
• для предприятий, торгующих ограниченным набором «ходовых» товаров, существенна близость к маршрутам общественного транспорта и пр.

В свою очередь ранок офисных  помещений для первой группы потребителей недвижимости может быть сегментирован  уже по качеству предлагаемых на рынке  объектов.

Таким образом, критерии сегментации  не могут быть заданы априори и  навсегда затвержены. Главное в том, чтобы представители сегмента действительно  представляли собой однородное сообщество потребителей и являлись достаточным  множеством для выявления закономерных тенденций в их поведении.

И, напротив, если речь идет о рабочих  офисах, то здесь позиции банков и промышленных предприятий могут  существенно разойтись и объединение  их в рамках одного сегмента представительства  уже мало оправданным. Сегментация  рынка является основной для следующего этапа исследования рынка - позиционирования, объектом которого может быть как фирма и ее услуги, так и отдельный объект недвижимости.

Позиционирование - отнесение какого-либо продукта к определенному сегменту рынка, а также определение и «высвечивание» его места в рамках сегмента. В качестве продукта при этом может выступать и объект недвижимости, и предлагаемая клиентам услуга, и, наконец, сама фирма. Позиционируя продукт, предприниматель должен показать его место на рынке (принадлежность к определенному сегменту) и одновременно его отличие от уже имеющихся на рынке, те его достоинства, которые отсутствуют у аналогичных объектов, его «изюминку».