Анализ Рынка Недвижимости

Как и сегментация, позиционирование имеет двоякое значение. Во-первых, определение места продукта на рынке  является основанием для разработки концепции продвижения объекта  на рынок - определение каналов продвижения, способов и средств рекламы, разработки ценовой политики. Во-вторых, позиционирование направлено на клиента и призвано сформировать у него определенный образ продукта.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все  это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит прежде всего в том, чтобы  физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали  их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов, что может кратко выражено в виде следующей простейшей формулы:

 

Качество=цене=потребителю.

 

Например, на первичном рынке недвижимости, выделяя определенный сегмент рынка в качестве сферы своей активности, застройщик-предприниматель должен выявить тот уровень требований, который потребители предъявляют к продукту (например, к характеристикам квартиры), исходя из этого принять те или иные технические и градостроительные решения, определить стоимостные характеристики, сравнить их с возможностями потенциальных приобретателей. Реально эта операция может проводится несколько раз для того, чтобы сбалансировать все составляющие приведенной выше формулы. Использование сегментации как инструмента при формировании модели поведения предпринимателя позволяет рационализировать свое экономическое поведение, избежать лишних издержек, правильно избрать способы продвижения своего продукта.

 

2.1.2 Рыночный сравнительный  подход в оценке недвижимости: метод парных продаж

Рыночный  подход к оценке недвижимости основывается на анализе информации о ценах  сделок купли-продажи объектов, аналогичных  оцениваемому или сходных с ним  по каким-либо параметрам, который включает четыре последовательных этапа:

• Сбор информации – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект, выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно;
• Анализ достоверности информации и её применимости – об аналогах недавно проданных объектах, сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом;
• Заключение о стоимости оцениваемого объекта – корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки;
• Оценка точности полученного результата - установление стоимости объекта оценки путём согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей
2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция
3. Статически обоснован
4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов
5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж
2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж
3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки
4. Зависимость от активности рынка
5. Зависимость от стабильности рынка
6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах

Для отдельных  видов недвижимости её особые характеристики оказывают различное влияние  на стоимость. При использовании  рыночного подхода необходимо выделять достоверные параметры и единицы  сравнения оцениваемого и сопоставимых объектов для корректного внесения поправок в цены продаж, поскольку  корректировки по второстепенным (с  точки зрения влияния на стоимость) отличиям сопоставимого объекта  от оцениваемого снижают точность окончательного результата.

Для квартир  основным параметром могут стать  общая площадь и количество комнат.

Для индивидуальных загородных домов важную роль играют этажность, тип отдели, удалённость  от города, наличие коммуникаций, близость к транспортным магистралям, престижность территории.

Для жилых  комплексов основным параметром сравнения  оценщику выступают количество квартир  каждого типа в таком комплексе.

При определении  параметров сравнения оценщику необходимо выделить основные, оказывающие главное  влияние на цену параметры, содержащие основную информацию о стоимости.

Метод парных продаж заключается в сопоставлении  и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами  называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением  одной характеристики, которую эксперт-оценщик  должен оценить, чтобы использовать её в качестве поправки к фактической  цене сопоставимого объекта.

Первым  элементом сравнения является местоположение участка и связанное с ним  окружение, инфраструктура, природная  среда и т.п. Для определения  поправки выявляются все принимаемые  рынком различия в окружении и  все следствия различий.

Основные  критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость. Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, т.к. полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
3. Условия продажи и время продажи.
4. Местоположение.
5. Физические характеристики.

Для определения  итоговой стоимости оцениваемой  недвижимости необходима корректировка  сопоставимых продаж. Расчёт и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчётов с учётом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже — понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные  процентные поправки определяются путем  перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка  в форме общей группировки  используется обычно на развитом рынке  недвижимости, где имеется большое  число продаж. Совокупная корректировка  производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность  внесения поправок:

1. поправка на условия финансирования;

2. поправка на особые условия продаж;

3. поправка на время продажи;

4. поправка на местоположение;

5. поправка на физические характеристики.

2.2 Преимущества и недостатки жилья  на первичном и вторичном рынке

 

Вопрос  сравнительных преимуществ жилья  на первичном и вторичном рынках приходилось, приходится и придется решать многим из тех, кто меняет свои жилищные условия. У каждого из двух видов жилья есть свои плюсы и  минусы, преимущества и недостатки, приверженцы и противники.

Что же всё-таки следует понимать под категорией «вторичное жилье» - если дом сдан, а  непроданные квартиры оформлены  в собственность застройщиком, то такое жилье — хоть и совершенно новое — уже считается при  реализации вторичным. Аналогичная  ситуация — с жильем, которое  перепродают частные инвесторы, фиксируя свою прибыль. Естественно, в  этих случаях разницы нет, все оно по существу новое, вопрос только в процедуре юридического оформления". А если говорить о домах, которые стоят по 10-15 лет, то у такого вторичного жилья есть два объективных достоинства. Во-первых, его можно «пощупать» — значит, нет рисков несвоевременного ввода, рисков, связанных с деятельностью застройщиков и т.д. Во-вторых, проще подобрать жилье в интересующем месте, поскольку географический объем предложения новостроек и «вторички» несопоставим. Недостатков же у "старой" квартиры может найтись значительно больше двух.

Приобретая  жилье в новостройке, мы получаем современную планировку, новые коммуникации, прочий комфорт и никакого «сомнительного»  прошлого. Необходимо обратить внимание на то, что электрические сети в старых домах часто не выдерживают современных нагрузок, ведь они проектировались, когда из электроприборов в семье были только холодильник и телевизор. Сегодня даже панельные дома строят с улучшенной планировкой, большой кухней и просторными комнатами. А монолитно-кирпичные дома и вовсе предусматривают возможность самостоятельно спланировать квартиру, учитывая личные привычки и потребности, т.е. при желание покупателя можно разбить стены (если они не несущие), и сделать планировку по вашему усмотрению.

К недостаткам «первички» логично отнести достаточно длительный (часто занимающий два-три года) промежуток между оплатой покупки и возможностью реального заселения — ведь покупают новостройки, как правило, на этапе строительства, а заселение начинается только после сдачи дома Госкомиссии. Но, даже получив ключи и сделав ремонт, владелец квартиры не сможет в полной мере наслаждаться жизнью: еще не один год (три, четыре, а то и больше) счастливые новоселы будут активно вести различные отделочные работы, портя первым поселенцам нервы постоянным шумовым фоном.

Ещё одним  недостатком является то, что, как  правило, новостройки дешевле вторичного жилья по стоимости квадратного  метра, зато на вторичном рынке «есть возможность сразу оценить социальный состав жильцов подъезда или всего дома». К тому же нет вопросов с регистрацией, а заселение возможно практически сразу после приобретения.

Про стоимость  первичного "квадрата" это хорошее вложение денег, так как, пока дом строится, цена квадратного метра постоянно растет. Квартира на нулевом цикле стоит значительно меньше, чем такая же квартира в уже построенном доме. Однако при этом во многих домах квартиры сдаются без отделки — ни оштукатуренных стен, ни потолков, ни пола. В результате новосел вынужден выделять из своего бюджета значительную сумму на приведение долгожданной жилплощади в пригодный для комфортного проживания вид.

Но, на вторичном  рынке не бывает «недостроя» и  мала опасность, что вместо обещанной  квартиры в руках останется только бумажка. К тому же, если говорить об ипотеке, то базовым направлением ее развития у нас стало именно кредитование покупки вторичного жилья, да и многие банки предпочитают работать с вторичным  рынком.

Как говорят  аналитики и статистика, спрос  на первичное жильё падает значительно  быстрее, чем на вторичку.

Основные плюсы новостроек — это юридическая чистота квартиры, свободные планировки, новые коммуникации, а также срок эксплуатации.

Но есть и определенные минусы. Во-первых, невозможность  въехать сразу после покупки, поскольку большинство квартир  в новостройках продается на стадии строительства дома. Во-вторых, покупатель вкладывает деньги в продукт, которого пока не существует, — со всеми вытекающими  отсюда рисками". Именно поэтому, прежде чем покупать квартиру в новостройке, необходимо ответственно и внимательно  подойти к выбору девелопера и  обязательно поинтересоваться его  репутацией.

Квартиры  на вторичном рынке пользуются устойчивым спросом у элитных покупателей, Квартиры, расположенные в реконструированных исторических особняках, индивидуальны, имеют свою уникальность, большинство  их сосредоточено в центре Санкт-Петербурга: Центральный, Василеостровский и Петроградский  районы, и они обладают прекрасными  видовыми характеристиками. Если говорить о сталинских и домах, то они до сих пор пользуются стабильным спросом, хотя отнести их к элитному жилью  уже нельзя. Среди плюсов этих зданий — уникальная архитектура, дорогие  отделочные материалы, просторная придомовая территория, роскошные виды из окон и высокие потолки.