Анализ Рынка Недвижимости

Рассмотрим  ситуацию, когда покупка недвижимости происходит с инвестиционными целями. В этом случае выбор между квартирой в новостройке и вторичным жильем зависит от цели инвестирования, что будет происходить с помещением дальше.

Если  покупатель желает получить максимум доходности за короткий срок, имеет  смысл приобретать недвижимость в новостройке на этапе котлована и затем реализовывать ее на более поздней стадии строительства или по завершении. Но, здесь есть свои риски, связанные, прежде всего со сроками реализации объектов. Сейчас покупок с целью дальнейшей перепродажи делается меньше, чем в предыдущие годы. Подводя итог, можно сказать, что инвестирование в дорогую недвижимость с целью дальнейшей перепродажи — по-прежнему весьма актуальный способ вложения капитала. При удачном раскладе он может приносить до 50% годовых.

Для сдачи в аренду недвижимость покупают еще реже. Обычно это вторичные квартиры с отделкой. Сдача в аренду приносит 10—12% годовых, о сверхприбылях можно и не мечтать. Зато этот бизнес считается надежным источником постоянных доходов, а риски здесь невелики. Цены здесь растут медленнее, чем стоимость продаваемых квартир, но сегмент дорогой аренды еще долгое время будет находиться на подъеме, а арендные ставки продолжат стабильно подниматься.

2.3 Прогнозирование показателей цен  на жильё первичного и вторичного  рынка до конца 2010

 

Изучая  рынок недвижимости, необходимо учитывать  различные факторы, не только ост или падение цен, но и ввод жилых домов в эксплуатацию.

Ввод  в действие жилых домов, тысяча квадратных метров общей площади, значения за год.

 

2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
1118,2	1213,7	1757,9	2032	2273,4	2375,7	2636,9

 

Спрогнозируем на пять лет вперёд, я выберу два  подхода для прогноза:

1 подход  – Оптимистический - через линию тренда. В результате получается рост уровня ввода в действие жилых домов. Этого можно добиться при больших вкладах российских и иностранных инвесторов.

 

 

 

Я считаю такой прогноз несостоятельным, т.к. строительство значительно сократилось, а многие объекты в настоящее время заморожены. Если рассматривать ситуацию с инвестированием «замороженных» объектов, то это очень не выгодно. Деньги, вложенные в инфраструктуру законсервированного объекта, являются дополнительным источником убытка, это если говорить о начальном этапе. Для начала нужно провести изыскательные работы и только после этого начинать работы по проектированию. В числе объектов, строительство которых было прекращено, есть здания средней и высокой степени готовности. Для поддержания их первоначального качества и сохранности инвестору придётся также произвести немало затрат.

2 подход  – Пессимистический - показатель на 2009 прогнозируемый год будет показывать результат 2005 года. Спрос населения и покупательская способность постепенно падает, только в 1 квартале 2009 года спрос упал от 11–17%, а цены снизились всего на 6-10%. Постепенно, когда ситуация будет налаживаться, возобновят строительные работы на замороженных объектах. В условиях кризиса многие девелоперские компании заморозили уже начатое строительство и сдвинули на неопределённый срок ввод объектов, находящихся на завершающей стадии работ. Причина у большинства из них одна – отсутствие денег к концу 2010 года, начнётся медленный подъём. Тогда график будет выглядеть следующим образом:

 

 

Также необходимо проанализировать цены на первичный  и вторичный рынок жилья, как  говорилось выше, в настоящий момент происходит падение этих двух рынков. Вторичный рынок, как мы знаем, полностью  зависит от первичного. Цены на квадратные метры и на квартиры в целом  значительно больше, т.к. цена вторичного рынка складывается за счёт цены первичного плюс различные преобразования, улучшения, какие-либо вклады в недвижимость.

Динамика  средних цен предложения на рынке  жилья Санкт-Петербурга (руб/кв. м)

 

Дата	Вторичный рынок	Первичный рынок
10.11.2008	106088	89000
09.12.2008	101257	85819
09.01.2009	99542	84766
09.02.2009	96942	83483
09.03.2009	95071	82418
13.04.2009	92076	80628
18.05.2009	89404	77579
02.04.2010	74922	73168

 

Из таблицы  видно, идёт стабильное снижение цен, как  на первичном, так и на вторичном  рынке. Это падение очевидно, так  как спрос населения на покупку  квартир падает, количество домов  вводимых в эксплуатацию падает, доходы населения сократились на 11-16% в  среднем, а некоторое количество человек уволили окончательно. Все  эти факторы показывают нам реальную ситуацию на рынке недвижимости, в  отдельности жилья.

Спрогнозируем цены до конца 2009 года, на данный момент прослеживается нестабильная ситуация, многие говорят о «второй волне» кризиса, эксперты же уверены, что рынок  жилья станет более стабильным уже  к 4 кварталы 2009 года.

 

 

Из графика  видно, что цены на жильё вторичного рынка упадут до 72000 руб./кв. м. В настоящий момент вторичный рынок жилья занимает более устойчивые позиции, чем в начале 2009 года, если падение и будет, то не значительно, предполагаю на весь период 2010 года цифра стоимости одного квадратного метра будет колебаться от 75 000 – до 70 000

Теперь, спрогнозируем цены на первичном рынке жилья:

 

 

В данном случае цены упадут до 70 000 руб./кв. м, что незначительно меньше относительно начала года. Желающих купить «нулёвые» квартиры становится всё больше, т.е. спрос на этом рынке падает незначительно. Если рассматривать два рынка вместе, то можно заметить незначительную разницу в цене.

Сравнивать  эти рынки между собой бесполезно, т.к. один рынок - вторичный, прямо пропорционально, зависит от первичного, путём добавления и ранжирования различных факторов, влияющих на стоимость вторичного рынка жилья:

• Спрос покупателей
• Инфраструктура
• Общая площадь
• Площадь жилая
• Месторасположение
• Состояние объекта
• Этажность квартиры
• Материал строительства
• Возможные другие изменения от первоначального вида: износ, модернизация

Приобретая  объект недвижимости, всегда нужно  проанализировать все варианты развития, исследовать рынок. На рынке недвижимости, как и на любом другом, выступают  всегда две стороны: покупатель и  продавец, поэтому всегда нужно рассматривать  две стороны, чтобы наиболее точно  спрогнозировать конечный результат. В настоящее время, это становится труднее с учётом кризиса, «никто не знает, что будет завтра». Аналитики  расходятся во мнениях: будет ли переломный момент и когда всё придёт в  норму. Мой ответ: переломного момента  не будет в настоящем году, а  что касается становления рынка  недвижимости, как в период 2 квартала 2008 года, то это будут не скоро, т.е. пока мы не наладим все сферы связанные  со строительством, а это крупная  сеть смежных предприятий.

Также в  пункте недвижимости важно поднять вопрос о строительстве домов из дешёвых и некачественных материалов, что может привести в дальнейшем к негативным последствиям.

 

 

3. Анализ рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга

 

Для анализа  рынка недвижимости, прежде всего, необходимо знать, что входит в его структуры и является основополагающим. Поскольку мы рассматриваем жилищный вопрос, прежде всего это будет: постройка зданий и сооружений, их ввод в эксплуатацию. Также различные ситуации, связанные с этими вопросами, такие как: ипотечное кредитование, первичный и вторичный рынок жилья, программа федерального уровня «жилище» и конечно же кризисная ситуация на рынке недвижимости.

Объем выполненных работ  по виду деятельности "Строительство" - это работы, выполненные организациями собственными силами по виду деятельности "Строительство" на основании договоров и (или) контрактов, заключаемых с заказчиками. В стоимость этих работ включаются работы по строительству новых объектов, капитальному и текущему ремонту, реконструкции, модернизации жилых и нежилых зданий и инженерных сооружений.

К зданиям относится строительная система, состоящая из несущих и ограждающих или совмещенных (несущих и ограждающих) конструкций, которые образуют надземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного вида производственных процессов.

Общий строительный объем  зданий определяется как сумма строительного объема выше отметки плюс минус 0,00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть). Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах ограничивающих поверхностей, проветриваемых подполий под зданиями, проектируемыми для строительства на вечномерзлых грунтах. По жилым зданиям строительный объем определяется по разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию.

Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей здания (включая технические, мансардные, цокольные и подвальные), измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен, а также площадей балконов и лоджий. Площади помещений определяются по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок в уровне пола

Общая площадь жилых  домов определяется как сумма площадей жилых и подсобных помещений квартир, площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, рассчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами в домах квартирного и гостиничного типа, общежитиях постоянного типа и других строениях, предназначенных для проживания людей (домах для престарелых и инвалидов, спальных корпусах детских домов и школ-интернатов и др.), а также жилых и подсобных помещений в индивидуальных жилых домах. К подсобным помещениям относятся кухни, передние, внутриквартирные коридоры, ванные или душевые, туалеты, кладовые или хозяйственные встроенные шкафы. В домах-интернатах для престарелых и инвалидов, ветеранов, специальных домах для одиноких престарелых, детских домах, школах-интернатах к подсобным помещениям также относятся помещения культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания.

В общую площадь жилых домов  не входит площадь вестибюлей, тамбуров, лестничных площадок, общих коридоров, а также площадь в жилых  домах, предназначенная для встроенно-пристроенных нежилых помещений.

3.1 Кризисная ситуация  на рынке недвижимости

 

Глобальный  кризис, с которым мы столкнулись, стал принципиально новым для  нашей страны явлением. На данный момент рынок не обвалился катастрофически, но всё же существенно затормозил свой рост. Сегодня строительные фирмы, которые рассчитывали переждать период падения спроса только за счёт внутренних резервов, испытывают нарастающие проблемы, ведь любой запас прочности имеет предел. В этой ситуации часть компаний окажутся вынуждены делать выбор между консервацией предприятия и его банкротством.

Сокращение  персонала и офисных затрат, «замораживание»  проектов и сворачивание финансирования уже было. На очереди – избавление от активов, которые ещё год назад  считались высококвалифицированным  имуществом, но сейчас их значительная часть потеряла свою ликвидность.

Объекты недвижимости, подвергнутые сегодняшней  «заморозке», условно можно разделить  на две группы. К первой относятся  проекты, которые находятся на ранней стадии реализации. Вторая группа –  строящиеся объекты различной степени  готовности, завершение строительства  которых откладывается из-за проблем  финансирования. Однако такая процедура  чревата серьёзными затратами и  непредсказуемыми последствиями.

В I квартале 2009 года рынок жилой недвижимости сократился на 30% по сравнению аналогичным периодом прошлого года.

Главной тенденцией на рынке становится сокращение однокомнатных квартир и студий. Сегодня только половину покупателей  приобретают недвижимость в рассрочку, остальные выплачивают всю сумму  единовременно. На вторичном рынке  ожидается падение цен. Большинство  сделок в последнее время совершается  с малогабаритными квартирами. Я  считаю, что повышение цен будет  возобновлено только после процесса возобновления кредитования, т.к. не все семьи способны осуществлять полный платёж. Если посмотреть уровень  населения находящийся за чертой бедности, то это будет около половины города, а число среднестатистических семей не превышает 27% населения  Санкт-Петербурга.

Конечно, затраты на строительство сократились  в целом, на деньги на строительном рынке есть. В этом году спрос  на частные дома и коттеджи больше, чем в докризисные времена. Дорогой рынок долевого строительства теряет доверие и своего клиента. Люди стали отдавать предпочтение не такой дорогой, но при этом надёжной загородной недвижимости. Спрос выстроился под проекты с разумной экономикой.