Ипотечное кредитование и его развитие в КР

Классификация ипотечного кредитования

 Ипотечные кредиты  могут быть классифицированы  по различным признакам

По объекту недвижимости

• Земельные участки;
• Предприятия, а также здания, сооружение и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или из нескольких изолированных комнат;
• Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты; Незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимом на земельном участке в соответствии с требованиями законодательство КР.

По целям кредитования:

• Жилищное кредитование: Приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретения дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли, приобретения земельного участка под застройку;

• На строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

• Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляется единым разовым платежом. Кредитование строительство жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

• на разработку земельного участка;

• на развитие сельского хозяйства;

• на развитие производства;

• кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

 

 

 

 

По виду кредитора

Данная классификация может быть произведена: по статусу, принадлежности и по степени специализации                                                              

По статусу	По принадлежности	По степени специализации
Банковские Небанковские	Государственные  Частные  Общественные	Универсальная Специализированная

 

   Рисунок 1.1 Классификация  ипотечных кредитов                                                                   

По виду заемщика

• Как субъектов кредитования:

• Кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

• Кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

• По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

• Сотрудникам банков;

• Сотрудникам фирм- клиентов банка;

• Клиентов риелторских фирм;

• Лицам, проживающим в данном регионе;

• Всем желающим. 
  В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

По способу предоставления кредита(жилищное ипотечное кредитование).

• Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течении определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получения кредита.

• Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

По способу амортизации долга:

1. Постоянный ипотечный кредит;

2. Кредит с переменными выплатами;

3. Кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

4. Ипотечные кредиты с нарастающими платежами; Ипотечные кредиты с индикацией непогашенной суммы долга;

5. Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора

По виду процентной ставки:

• Кредит с фиксированной процентной ставкой

• Кредит с переменной процентной ставкой

По возможности досрочного погашения:

• с правом досрочного погашения;

• без права досрочного погашения;

• с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа .

 По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества. Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

• Обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами); Субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях

 Ипотечные кредиты  могут выдаваться в виде разовых  ссуд и в виде кредитных  линий. Могут быть обеспечены  первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные). 
 
1.2 Особенности ипотечного кредитования в КР

Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции - сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт формирования рынков ипотечного кредитования показывает, что они представляют собой сложное экономико-правовое образование.

Ипотечныйрынок это рынок ипотечных кредитов,предоставляемых банками и другими учреждениям домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или иного)жилья,и финансовыхактивов,размещаемых на рынке с целью  приобретения ресурсов в ипотечное  кредитование. Таким образом, из определения видно,что ипотечный рынок формируется  ипотечным сегментом фондового  рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается его определенная сущность. 6Однако,  несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка как системы соглашений по поводу купли-продажи товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и  могут быть проданы ипотечные  кредиты7. На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного  дохода по кредитам через выпуск специальных  ценных бумаг, приобретение которых  предоставляет это право. Такие  ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и  могут быть проданы ипотечные  кредиты.

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 1.1 Субъекты и инструменты первичного рынка ипотечных кредитов

 

 

 

 

 

На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного  дохода по кредитам через выпуск специальных  ценных бумаг, приобретение которых  предоставляет это право. Такие  ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д

 

       

 

 

Рисунок 1.2 Субъекты и инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов

Бурное развитиефондового  рынка и современные возможности  финансового инжиниринга постоянно  вызывают к жизни новые виды таких  ценных бумаг.Основными операторами на вторичном рынке являются специальные  организации, основная задача которых  - скупка уже выданных кредитов, пакетирование  их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на основесформированных пулов  ипотечных бумаг.Товаром (услугой) на рынке  является кредит, предоставляемый дляфинансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом  заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого  кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечное кредиты  со стороны домашних хозяйств.Предложение на ипотечном  рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые  компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Осуществление долгосрочного  кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система  ипотечного кредитования – это модель организации взаимодействия между  рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы  ипотечного кредитования правительству  и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств  в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать  фонды, использованные на ипотечное  кредитование с целью выдачи новых  кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются  на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные  только (или преимущественно) для  ипотечного рынка.Система ипотек можно разредить  на открытую, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка.8 Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах  в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов.9 Данная схема жилищные контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.Ипотечное кредитование оказывает  значительное влияние на рынок недвижимости.Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно  расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения  на рынке и временного лагазапаздывания. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение  ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.С другой стороны, ухудшение  условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает  покупательную способность и  спрос на рынке недвижимости, что  ведет к снижению цен на жилье  и сокращению спроса на ипотечные  кредиты. Следует подчеркнуть, что  описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке  недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее  влияние на конъюнктуру на рынке  недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие  на рынок недвижимости.Из этого можно сделать  вывод: чем более развита в  национальной экономике система  ипотечного кредитования, чем большая  доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем  больше рынок недвижимости зависит  от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов10 Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Кыргызстане - это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций.Из-за недостаточности источников финансирования в последние годы резко снизился ввод нового жилья во всех регионах республики. Если в 1990 г. было построено 22.4 тыс. квартир, то 2004 только 3.6 тыс. квартир, или 16.1%. Обеспеченность общей площадью жилья по республике на сегодняшний день составляет 12.4 кв.м на человека, в городах — 13.5 кв.м на человека, в сельской местности составляет 11.5 кв. м на одного человека.11 Износ основных фондов составляет более 70%, и нуждаются в безотлагательном ремонте и реконструкции. Что касается сельской местности, то более 70.8% семей обеспечены жильем менее 10 кв.м. на человека, а 11.6% обеспечено общей площадью жилья менее 5 кв.м. на человека. Основная часть сельского жилищного фонда не имеет элементарных коммунальных удобств. Например, водопровод имеется только в 60% сельских населенных пунктах (практически функционирующих менее 40%), а преобладающая часть жилищного фонда

 

С 2004 г. имеет место рост ввода жилья на 7% больше по сравнению с аналогичным периодом 2003 г. Основную долю, в общем объеме вводимого жилья, заняло индивидуальное и коммерческое жилищное строительство, которое составило за последние годы 97-98% от общего количества вводимого жилья.

Таблица1.2 Показатели жилищной обеспеченности граждан в КР (кв. м на1 чел.12)

Года	Общая площадь на человек	Городская местность	Сельская местность
1991	12,2	12,5	12
1995	12,5	13,5	11,9
2000	12,5	14,1	11,6
2005	12,3	13,9	11,4
2006	12,5	14,6	11,4
2007	12,5	14,6	11,4
2009	14,2	18,8	11,9
2010	15,7	23,2	11,9
2011	14,5	19,7	11,8
2012	14,8	20,9	11,7
Изм. 2012/1991	2,6	8,4	-0,3

 

Но, несмотря на это в последнее время наметились определенные тенденции на рынке жилья. Повышенный спрос у застройщиков наблюдается на недорогие, жилые дома, возводимые на новых участках, отводимых на окраинах населенных пунктов, особенно в столице и крупных городах республики, а так же высоко комфортное индивидуальное жилье в престижных районах городов. Предполагается, что эти тенденции сохранятся в ближайшей перспективе, но этого явно недостаточно для комплексного решения жилищной проблемы в нашей стране. Наиболее перспективным и чуть ли не единственным путем решения «квартирного вопроса» может стать развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования.