Ипотечное кредитование и его развитие в КР

Предлагаемая модель ипотечного кредитования позволяет обеспечить безрисковую  деятельность Государственной ипотечной  компании за счет обязанности коммерческого  банка выкупить кредит, в случае возникновения проблем с его  погашением. Дальнейшая возвратность такого кредита обеспечивается банком.  Необходимо отметить, что данная модель не требует создания специализированного  ипотечного банка, а вовлекает в  процесс ипотечного кредитования все  действующие коммерческие банки, давая  им возможность диверсифицировать  свои кредитные портфели. Кроме этого, создание нового банка требует инвестиций в уставный капитал по меньшей  мере 300 млн.сомов, что представляется проблематичным для внутренних инвесторов, при этом все риски, связанные  с ипотечным кредитованием, должны приниматься одним банком, в то время как в предлагаемой модели ипотеки, риски распределяются между  всеми ее участниками. Для охвата ипотечным кредитованием всей страны ипотечный банк должен создать филиальную сеть, которая требует дополнительных инвестиций. Важным обстоятельством  является и то, что действующие  коммерческие банки уже имеют  определенный опыт ипотечного кредитования. Совокупный кредитный портфель коммерческих банков на 1.04.05 года составляет 310 млн.сом, средняя процентная ставка - 20% и  сроком до 5 лет.  Создание Государственной Ипотечной  Компании, являющейся, центральным  звеном предлагаемой модели социальной ипотеки кредитования, позволит реализовать  политику государства по развитию в  Кыргызстане ипотечного кредитования и обеспечит решение жилищных проблем населения в долгосрочном периоде. Ожидаемые экономические  последствия создания и функционирования ГИК следующие: 

-формирование рынка долгосрочных  капиталовложений, развитие строительной  и смежных с ней отраслей  национального хозяйства; 

-развитие рыночной инфраструктуры, включающей таких участников  системы ипотечного кредитования  как страховые, риэлтерские, оценочные/рейтинговые  компании, негосударственные пенсионные  фонды, нотариат и других участников; 

-внедрение новых и  альтернативных инструментов долгосрочного  кредитования и рефинансирования  долгосрочных кредитов; 

-решение социальных проблем  населения путем поддержки тенденций  к сбережениям; 

-формирование и укрепление  отношений собственности, как основополагающих  в рыночной экономике; 

-привлечение частных  иностранных инвесторов, международных  финансовых инвесторов и направление  их на формирование солидного, надежного ипотечного фонда и  других эффективных ипотечных  инструментов. 

Для «запуска» предлагаемой самофинансируемой  модели ипотечного кредитования необходимо принятие следующих основных мер: 

- учреждение Государственной  Ипотечной компании, акции которой  в последующем будут проданы  частным инвесторам, что обеспечит  возврат в бюджет первоначальных  инвестиций в капитал ГИК; 

-принятие закона «Об  ипотечных ценных бумагах», внесение  изменений и дополнений в действующее  законодательство для регулирования  отношений по ипотеке и разработка  нормативных актов, регламентирующих  выпуск, обращение и статус безусловной  ликвидности Государственных долговых  ипотечных ценных бумаг ГИК. Таким образом, внедрение комплексной  самофинансируемой модели ипотечного кредитования через запуск эффекта  мультипликатора, станет толчком к  дальнейшему развитию рынка капитала, коммерческих банков, институциональных  инвесторов, рынка жилья и его  инфраструктуры, что в совокупности является одним из важных факторов долгосрочной стабильности в Кыргызстане. 

Предварительные основные предложения по совершенствованию законодательства Кыргызской Республики для внедрения ипотечного кредитования  

1. Внести изменения и  дополнения в статью 335 Гражданского  кодекса, дополнив после слов  «… если иное не предусмотрено  законом», словами: «или договором». С учетом предложенной редакции, ч.1 ст.335 выглядит так: «Требования  залогодержателя (кредитора), удовлетворяются  из стоимости заложенного недвижимого  имущества, по решению суда, если  иное не предусмотрено законом  или договором». Данное изменение  необходимо для единого подхода к развитию ипотеки как одной из форм обеспечения исполнения обязательств, так как Гражданский кодекс имеет приоритет перед другими законами Кыргызской Республики. 

2. Разработка закона «Об  ипотечных ценных бумагах», предусматривающего  создание специализированной ипотечной  компании, акции которой в первоначальный  период будут принадлежать Правительству Кыргызской Республики и которая будет покупать кредиты коммерческих банков и выпускать под их обеспечением ипотечные ценные бумаги. 

3. Установить единую ставку  государственной пошлины в размере 1200 сом, независимо от размера  и стоимости недвижимого имущества. Это позволит сделать прозрачным  рынок недвижимости, исключив искажение  реальных цен на недвижимость  при нотариальном удостоверении  сделок с недвижимостью, а также  будет способствовать снижению  затрат заемщика при оформлении  ипотечного кредита. 

4. Снизить ставки государственной  пошлины, утвержденные постановлением  Правительства КР от 18 июля 1994 года № 521 - подпункт е) пункта 3 (совершение нотариальных действий в уполномоченных на то учреждениях, а также за выдачу копий (дубликатов) нотариально удостоверенных документов государственная пошлина) с 300 сом до 100 сом. 

5. Внести изменения в  Жилищный кодекс касательно возможности  выселения во внесудебном порядке  при неисполнении условий договора  ипотеки, предусмотренных Законом  КР «О залоге». 

 

     6. Внести изменения в  Налоговый кодекс КР, об исключении из налогооблагаемой базы: а) сумм ипотечных кредитов, б) доходов с ценных бумаг по ипотеке, в) процентов за предоставление и обслуживание ипотечных кредитов. Данная норма исключает двойное налогообложение заемщиков, т.к. их сбережения ранее облагались подоходным налогом (в виде вычетов из заработной платы), способствует развитию ипотечного кредитования, а также побуждает работодателей легализировать реальные расходы по оплате труда работников.

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в Республике Кыргызстан, можно сделать следующие выводы. Как показывает международная практика, развитие ипотечного кредитования приносит значительные выгоды государству. Прежде всего, оно способствует решению жилищной проблемы, что немаловажно с точки зрения социальной политики. При этом стимулируется собственная инициатива граждан. Кроме того, для кредитования привлекаются внутренние инвестиции – сбережения населения, деньги институциональных инвесторов. В результате происходит косвенное финансирование реального сектора экономики, а именно строительной и смежных с ней отраслей. Как следствие практически без вмешательства государства решаются проблемы замены и восстановления ветхого жилого фонда, развития инфраструктуры. Все это способствует росту налогооблагаемой базы и увеличению поступлений в бюджет в виде налогов и сборов. Мировой опыт свидетельствует о том, что развитие ипотечного кредитования является существенным фактором развития экономики страны в целом. Основные предпосылки для развития ипотечного кредитования в Кыргызстане – это наличие потенциально высокого спроса на жилье, миграционные процессы, стабилизация экономики, изменение структуры банковских операций. Ипотечное кредитование в Кыргызстане существует всего около 4-х лет. К сожалению, пока еще не все население привыкло к мысли о том, что можно приобретать дорогостоящие товары в кредит, людей отпугивает сама мысль о долгосрочной задолженности. Все еще устойчива привычка накапливать необходимые средства. Отсюда – во многом «ментальная» проблема значительного ущемления собственных потребностей. Хотя во всем цивилизованном мире приобретение желаемых благ за счет будущих доходов – нормальное явление. Тем не менее, ипотечное кредитование перестает быть всего лишь непонятным иностранным словом. Сегодня это реальная возможность приобретения недвижимости для многих работающих кыргызстанцев, имеющих стабильный доход. Особенно учитывая тот факт, что в последнее время во всех ипотечных компаниях обязательный первоначальный взнос снижен с 30% до 10% - 15 % от стоимости жилья, срок кредитования увеличен с 3 до 20 лет. К тому же, если в начале зарождения ипотечного движения заемщик не мог получить купленную квартиру в собственность до момента полного расчета с банком, то сегодня он является собственником приобретенной в кредит недвижимости. Банки, ипотечные компании начали активно кредитовать не только покупку жилой, но и коммерческой недвижимости, а также появилась возможность получить кредит на их реконструкцию или ремонт. Инициатором внедрения системы ипотечного кредитования в Кыргызстане выступил Нацбанк, избравший в качестве прототипа малазийскую модель. В ее основе лежит западное ноу-хау — двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» (под невысокий процент) жилищные кредиты. Первичный уровень здесь — сами кредиты, а вторичный — специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. С расширением ипотечных предложений появилась насущная потребность в создании финансового института, обеспечивающего решение вопросов ликвидности банков при долгосрочном ипотечном кредитовании, использования внутреннего инвестиционного потенциала. Решением этих задач занимается Казахстанская ипотечная компания. В ситуации, когда государство не может напрямую финансировать программу, главным фактором развития ипотеки становится доступность других источников. В рыночной экономике это – средства институциональных инвесторов, привлекаемые на фондовом рынке. Казахстанская ипотечная компания планирует изыскать необходимые средства путем выпуска ипотечных ценных бумаг, которые будут обеспечены залогом прав требования по ипотечным кредитам. Это традиционный инструмент для многих стран мира, и он пользуется большим спросом среди иностранных инвесторов, поскольку является очень удачным симбиозом надежности, доходности и ликвидности. Рынок кредитования элитного жилья ограничен, ведь немногие могут себе позволить приобрести подобное жилье. Кроме того, данный вид кредитования содержит высокую степень риска: размер обязательств заемщиков велик. Еще один фактор риска – высокая степень вероятности резкого снижения стоимости жилья вследствие ограниченности спроса. Очевидно, в ближайшее время наибольшие перспективы роста будут иметь операции по кредитованию приобретения жилья среднего качества на вторичном рынке. В дальнейшем ситуация должна выровняться. В Кыргызстане должна функционировать система ипотечного кредитования, направленная прежде всего на удовлетворение потребностей простых людей. Следует создать предпосылки для увеличения объемов кредитования на приемлемых условиях, а именно: кредитовать в тенге без фиксации валютного эквивалента, при невысоких ставках вознаграждения и на длительный срок. Как и предполагалось еще на стадии создания концепции системы ипотечного жилищного кредитования, этот рынок становится в республике одним из наиболее динамично развивающихся. По прогнозам Кыргызстанской Ипотечной Компании, объем выданных населению ипотечных кредитов на конец 2012-го года возрастет до — до 3,4 млрд., 2013-го - до 4,6 млрд сом Сегодня у рядового гражданина уже не возникает вопросов о сути ипотечного жилищного кредитования, его больше интересуют конкретные условия. Другими словами, население становится и более информированным, и более грамотным в финансовой области.

 

 

 

Список литературы

1. Закон Кыргызской Республики «Об ипотеке» от 30 апреля 1999г

2. Закон Кыргызской Республики «О Залоге» от 20 января 2001№799

3. Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в России. – М.: Финансы и статистика, 2012-23с

4. Головин Ю.В. Ипотечное кредитование жилищного строительства: учеб. Пособие, С.-Петерб. Гос. ун-т экономики и финансов. – СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009-435с

5. Грачев И. «Стройсберкассам — быть!» - Банковское дело в Москве. - 2009 г. - № 11

6. Грибанова Светлана. “Что нам стоит дом построить” – НП №25 (213), ../../Downloaded files/Ипотека/issled8.html21 июня 2013

7. Грибанова Светлана. “Жизнь в кредит” – НП №24 (212)../../Downloaded files/Ипотека/issled8.html, 14 июня 2012 г.

8. Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование - Деньги и кредит. - 2005. - № 8. — С.49

9. Журкина Н.Г. Современная ипотека: состояние, проблемы, решения. - Финансы.-2012. -№6

10. Иванов В.В.Все об ипотеке. – М.: МТ-Пресс, 2008-456с

11. Иванов В.В. Ипотечное кредитование. – М.: Информ.-внедр. Центр «Маркетинг», 2011-456с

12. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 2006-234с

13. Иконников Алексей. “Нужна ли нам ипотека?” - Континент №12(74) 12, 25 июня 2002 г.-123с

14. “Ипотека становится доступной” - Эксперт-Кыргызстан № 8 (10), 26 апреля 2014 -126с

15. Калянина Л. Ипотека в ожидании третьего пути. - Эксперт. - 2009 г. -67с

16. Красиков А.Жилье в кредит. - Твой новый дом. - 2012.- № 10

17. Кусаинов Сагындык. "Правда и мифы ипотеки, или Особенности развития кыргызстанского ипотечного кредитования” - Газета.кз , 24.10.2013

18. Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования, Под ред. Н.Б. Косаревой. – М.: «Институт экономики города», 2012-8с

19. Марченко Григорий. “Кыргызстан на пороге запуска ипотечного рынка” - Банковское дело в Москве”, N7(79), 2001 г-34с

20. Марченко Григорий. “Кыргызстанская ипотека: год спустя” - Банковское дело в Москве", август 2012 г-78с

21. “Нестабильность мешает развитию ипотечного кредитования”. Автор: “КОМКОН-2 Евразия” - Интернет-газета "Навигатор", 14 августа 2013 г.-12с

22. Полищук Оксана. “Ипотечное кредитование.10 лет с правом проживания”- Бизнес, №48 (515), 25 ноября 2014 г.-78с

23. Попов А.Ю. Ипотечное кредитование в Москве: механизмы, проблемы, состояние - Банковское дело. – 1999. - № 12-8с

24. Постановление Правительства Республики Кыргызстае от 21 августа 2011 года N 1290 “О Концепции долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования”-78с

25. Резник Игорь. “Под крышей дома своего. Арифметические подсчеты” - "Деловая неделя"№ 15 (593), 16 апреля 2014 г.-89с

26. Рубченко М. Наша задача – создать ликвидный рынок ипотечных бумаг. - Эксперт. - 2002 г. -№ 37-67с

27. Рябченко Л.И. Ипотечное кредитование: Проблемы и перспективы развития - Деньги и кредит.- 1997. -№3.- С. 54.

28. Сергеев Д.А. Влияние системы ипотечного кредитования на преодоление кризисных явлений в экономике - Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. - СПб.: Нестор, 2010. -С.188.

29. Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2011.-12с

30. Урчукова Ж.М. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях - Финансист. -2012. -№1

31. Цылигина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М.: Экономика, 2011-90с