Оценка недвижимости, как составная часть оценки бизнеса

Тема: Оценка недвижимости, как составная часть оценки бизнеса.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение. (2 стр.)   

1. Понятие оценки недвижимости, основные подходы и методы к оценке бизнеса. (4 стр.)

    1.1. Доходный подход. (4 стр.)

    1.2 Сравнительный подход. (8 стр.)

    1.3 Затратный подход. (10 стр.)

2. Сущность оценки бизнеса. (11 стр.)

    2.1 Особенности оценки бизнеса и субъекты бизнеса. (11 стр.)

    2.2 Необходимость  и цели оценки бизнеса . (14 стр.)

3. Оценка земельного участка  как составная часть оценки  бизнеса. (15 стр.)

Заключение. (16 стр.)

Список использованных источников.(18 стр.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение.

В связи с адаптацией стоимостных  стандартов к мировым разделяют  стандарты стоимости и виды стоимости  бизнеса. В российской практике стандарты

стоимости лежат в основе определения цены предприятия, но не обязательны к применению. Стандарты  стоимости используются для оценки контрольного и миноритарного пакетов  акций.

В рыночных условиях хозяйствования используются три общепринятых подхода  к оценке стоимости объектов: затратный, доходный и сравнительный (или рыночный), на основе которых определяются различные  виды стоимости объекта - рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения. Методы оценки зависят от принимаемого подхода.  
Каждый из подходов может быть реализован несколькими методами. Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретного объекта, определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта. 
Доходный подход базируется на определении стоимости объекта оценки на основе текущей стоимости ожидаемых доходов от владения этим объектом. Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока. 
Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда прогнозируемый годовой чистый операционный доход является постоянным и не имеет чётко выраженной тенденции к изменению, а период его получения не ограничен во времени. 
Метод дисконтирования денежного потока (непрямой капитализации) применяется в тех случаях, когда прогнозируемые денежные потоки от использования объекта оценки являются не одинаковыми по величине и непостоянны на протяжении выбранного периода прогнозирования. Методы доходного подхода целесообразно применять при рыночных базах оценки стоимости объекта. 
Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей её корректировкой на сумму его износа и обесценения. Основными методами затратного подхода являются: метод воспроизводства и метод замещения функциональным аналогом. Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектом аналогом. Затратный подход рекомендуется применять, когда замещение объекта оценки путём его воссоздания физически возможно и экономически целесообразно, а также для оценки специализированных объектов, рынок купли-продажи которых отсутствует. 
Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учёта отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта. Сравнительный подход рекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного вида объектов. 
Выбор подходов и методов является прерогативой оценщиков. Нормативные документы по оценке рекомендуют применять при оценке конкретного  
объекта как можно больше подходов и методов в каждом подходе, а при невозможности применения того или иного подхода и метода — давать  
чёткие пояснения таких ограничений.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Оценка недвижимости, как составная  часть оценки бизнеса.

1. Понятие оценки недвижимости, основные подходы и методы к оценке бизнеса.

Оценка стоимости  недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Основные  подходы оценки недвижимости:

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками: - сравнительный подход; - затратный  подход; - доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

1. Доходный подход.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости  объекта недвижимости на основе расчета  ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет  прогнозировать стоимость объекта  на перспективу.

Доходный подход является одним  из наиболее применяемых методов  оценки недвижимости в оценочной  практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого  в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода  явно выражена в период экономических  ростов в государстве.

Доходный метод в основном, основан  на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного  потока доходов (от владения или использования  этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и  других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность  ниже той суммы, которую он мог  бы получить, продолжая эксплуатировать  ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного  объекта в коммерческих целях. Таким  образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов  путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1. В соответствии с технологией метода прямой величины базовой ставки путем ее корректировки капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе на риски.

Суть метода капитализации  доходов — определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

 

где

 — стоимость объекта недвижимости (ден.ед)

 — Чистый операционный доход или  ЧОД (англ. Net operation income (NOI))

 — Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации — показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

где

 — коэффициент капитализации

 — ставка доходности инвестора на вложенный  капитал — ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

 — норма возврата капитала — процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

 

2) Метод дисконтирования денежных  потоков применяется, когда денежные  потоки поступают неравномерно (нестабильный  доход), или при использовании  различных коэффициентов капитализации.  Согласно методике, стоимость объекта  определяется как сумма дисконтированных  доходов по проекту. Для этого  необходимо определить модель  денежного потока с составлением  прогноза расходов и инвестиций  на выбранный период. Ставка дисконта  определяется с учетом тех  же параметров, что и при методе  капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что  будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и  суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа  ряда факторов, а потому могут нести  в себе определенную погрешность, так  как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Основными этапами оценки компании методом дисконтированных денежных потоков являются: 
 
1. Сбор требуемой информации.

2. Выбор модели (типа) денежного потока.

3. Определение длительности прогнозного периода и его единицы измерения. 
4. Проведение ретроспективного анализа валовой выручки от реализации и ее  

    прогноз. 
5. Проведение ретроспективного анализа и подготовка прогноза расходов. 
6. Проведение анализа и подготовка прогноза инвестиций. 
7. Расчет величины денежного потока для каждого года. 
8. Определение ставки дисконтирования.

9. Расчет величины стоимости компании в постпрогнозный период; 
10. Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период, а также их суммарного значения; 
11. Внесение итоговых поправок.

12. Согласование полученных результатов. Выбор модели (типа) денежного потока. 
 
Основным показателем, используемым в рамках Метода дисконтирования денежного потока, является денежный поток, рассчитываемый как разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период. 
 
Различают следующие основные виды денежного потока: 
 
1. Номинальный или реальный.

2. Приносимый собственным капиталом, приносимый всем инвестированным капиталом. 
В практике наиболее часто применяемым является использование модели денежного потока собственного капитала.

Использование модели денежного потока для инвестированного капитала (бездолгового денежного потока) в российских условиях в текущей ситуации малоприменимо  и может быть использовано для  крупных холдинговых компаний, в  связи с крайне ограниченным использованием основной массой российских компаний схем привлечения финансовых ресурсов, аналогичных западным.

При оценке бизнеса методом дисконтированных денежных потоков, ожидаемый срок деятельности компании разделяется на два периода: прогнозный и постпрогнозньй (остаточный). На прогнозный период составляется детальный прогноз денежных потоков. Как правило, такой прогноз составляется на достаточно долгий период до того момента, когда компания выйдет на стабильные темпы роста денежного потока до момента выхода компании на постоянные темпы роста. Определение адекватной продолжительности прогнозного периода в практике представляется достаточно сложной задачей. С одной стороны, при продолжительном прогнозном периоде предполагается проведение большего числа наблюдений, соответственно, полученная итоговая величина стоимости может являться более обоснованной с математической точки зрения. С другой стороны, при увеличении продолжительности периода возникает сложность в прогнозировании конкретных показателей объемов производства, выручки, расходов, темпов инфляции и т.д., соответственно, возникает субъективность в прогнозе потоков денежных средств.

При проведении оценки бизнеса компании доходным подходом важно не допустить  следующие ошибки:

 
•   прогнозируемый рост выручки не может превышать производственные возможности компании; также прогнозируемый рост выручки должен отражать перспективы развития отрасли и ретроспективных тенденций развития компании; 
 
•   сумма затрат должна корректироваться на нетипичные, либо не стандартные затраты, фактически необоснованно завышающие себестоимость и не отражающие реальную ситуацию, сложившуюся на предприятии; 
 
•   при прогнозировании величины износа обязательно требуется учитывать план капитальных вложений, при этом необходимо помнить, что начисление износа начинается с момента ввода объекта капитальных вложений в действие; 
 
•   полученная чистая прибыль компании должна корректироваться на величину расходов, связанных с содержанием объектов социальной сферы, также при прогнозировании должна учитываться действующая система налогообложения; 
 
•   при осуществлении приведения планируемых денежных потоков к текущей стоимости коэффициент текущей стоимости должен рассчитываться на основании ставки дисконта для середины года, в случае приведения стоимости бизнеса в постпрогнозном периоде к текущей стоимости коэффициент текущей стоимости должен определяться для конца года; 
 
•   при расчете стоимости бизнеса в постпрогнозном периоде с помощью модели Гордона величина износа должна быть равна величине капитальных вложений. 
 

      1.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Особенностью сравнительного подхода к оценке собственности является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.  
Оценка имущества предприятия базируется на использовании трех основных подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из этих подходов отражает разные стороны оцениваемой компании, опирается на специфическую информацию, вместе с тем применение того или иного подхода возможно лишь при наличии необходимых условий. 
Информация, используемая в том или ином подходе, отражает либо текущее положение фирмы, либо прошлые достижения, либо ожидаемые в будущем доходы. 
Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком. 
Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения.