Оценка недвижимости, как составная часть оценки бизнеса

3. Оценка земельного участка как составная часть оценки бизнеса.

Земельный участок является составной частью любого объекта  недвижимости и оценивается с  точки зрения доходности и полезности его использования. Согласно действующему законодательству, участок земли  оценивается лишь как поверхность  без каких-либо внесенных в него улучшений. Это значит, что все  строения, насаждения, дополнительные ресурсы и другие улучшения не относятся непосредственно к  стоимости земельного участка, хотя их наличие может существенно  влиять на её величину.

Оценка стоимости земельного участка, выставляемого на продажу, может проводиться сравнительным  путем. Участок осматривается оценщиком, который составляет его описание. В описание вносятся различные параметры, влияющие на стоимость земли: удаленность  от населенных пунктов, наличие подъездных путей или транспортного сообщения, наличие коммуникаций, состав грунта, возможность проведения хозяйственных работ, наличие разрешений на конкретные виды деятельности (вырубку деревьев, строительство зданий и другое). Затем анализируются сделки купли-продажи схожих земельных участков, и методом сравнения устанавливается оптимальная цена для продажи участка.

Оценка стоимости земельного участка доходным методом предполагает анализ существующих и потенциальных  доходов с данной земли. Если земля  используется под сельхозугодия, под  строительство промышленных объектов, сдается в аренду или приносит прибыль любым другим методом, то анализируются доходы, уже полученные с данного участка за прошлые  годы. Оценщик должен также предусмотреть  возможность смены типа деятельности на данном участке с целью повышения  прибыльности земли или возможность  начать на ней какую-либо хозяйственную  деятельность с целью получения  дохода. После такого анализа оценщиком  выдается отчет об оценке стоимости  участка доходным методом.Если для  реорганизации участка, подготовки его к другому виду деятельности, застройки для получения большей  прибыли требуются дополнительные расходы, оценку производят затратным  методом. При этом учитываются все  расходы и возможная прибыль  с данной земли.

Оценка земельных участков является лишь одним из подвидов оценки недвижимости компаний. В некоторых  случаях требуется полная оценка предприятий, которая включает в  себя не только оценку недвижимости, но и определение стоимости ценных бумаг компании, инвентаря, оборудования, сырья, готовой продукции, транспорта и других видов имущества. Часто  такая оценка бизнеса требуется  при реструктуризации предприятий, их ликвидации, при решении вопроса  об инвестировании в компании, а  также для принятия руководством мер по более эффективному управлению предприятием. Своевременный подсчет  активов и оценка бизнеса может  вовремя спасти компанию от банкротства. Зная точную стоимость своего бизнеса, руководство может выработать правильную тактику на ближайшее время и  решиться на радикальные меры по изменению  деятельности компании.

Заключение.

Развитие рыночной экономики в  России привело к разнообразию форм собственности. Появилась особенность  по своему усмотрению распорядиться  принадлежащими собственнику квартирой, домом, другой недвижимостью, подыскать  себе новое жилище или помещение  для офиса, вложить свои средства в бизнес.  
У каждого, кто задумается реализовать свои права собственника, возникает много проблем и вопросов. Одним из основных является вопрос о стоимости собственности. С этой проблемой сталкиваются предприятия, фирмы, акционерные общества, финансовые институты. Акционирование предприятий, развитие ипотечного кредитования, фондового рынка и системы страхования также формирует потребность в новой услуге – оценке стоимости объектов и прав собственности. 
В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без нее не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог имущества, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.д. Отсюда возникает потребность в специалистах по оценочной деятельности. Оценочная деятельность является основной частью процесса реформирования экономики и создания правового государства. 
Впервые с проблемой оценки в России столкнулись в связи с проведением приватизации.

Определение рыночной стоимости  предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкретном рынке, дает различное представление  о потенциальных возможностях предприятия. Процесс оценки бизнеса предприятий  служит основанием для выработки  его стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечивает компании максимальную эффективность, а, следовательно, и  более высокую рыночную цену. 
Государство, продавая экономические объекты по минимальным ценам, теряет право присвоения будущих доходов, причем зачастую теряют эти права и действительные собственники предприятий – их работники. Следовательно, не учитывать будущие доходы от собственности при ее продаже неправомерно. 
Поэтому оценка бизнеса с каждым годом становится более актуальной, т.к. в условиях рынка невозможно эффективно руководить любой компанией без реальной оценки бизнеса. Оценка стоимости предприятия выступает универсальным показателем эффективности любых управленческих стратегий. При покупке-продаже имущества, при оценке интеллектуальной собственности, при переоценке основных фондов, при осуществлении амортизационной политики и при большинстве других рыночных действий реальная оценка объективно необходима. Без профессиональной оценки невозможно, в частности, цивилизованное становление рынка недвижимости.

Список использованных источников.

http://ru.wikipedia.org/wiki/  

 http://www.estateauto.ru/stati/otsenka-nedvizhimosti/otsenka-zemelnogo-uchastka-kak-sostavnaya-chast-otsenki-biznesa.html

http://www.estateauto.ru/stati/otsenka-nedvizhimosti/zachem-nuzhna-otsenka-nedvizhimosti.html

http://www.estateauto.ru/stati/otsenka-nedvizhimosti/chto-takoe-otsenka-predpriyatiya.html

http://ozenka-biznesa.narod.ru/Main/bsn_71.htm

http://ru.wikipedia.org/wiki/

http://www.fbpconsulting.ru/docs_nedvig.html

http://www.fbpconsulting.ru/oc_nedvig.html

http://www.fbpconsulting.ru/oc_biz.html

http://www.fbpconsulting.ru/docs_biz.html

http://msi73.ru/ 

http://msi73.ru/estimate1.htm

http://msi73.ru/estimate2.htm

http://msi73.ru/estimate1_1.htm

http://ref.rushkolnik.ru/v36012/ (CМ)

http://ref.rushkolnik.ru/v58360/

http://promex-ua.com/

http://bib.convdocs.org/