Оценка недвижимости, как составная часть оценки бизнеса

Во-первых, оценщик использует в  качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия, либо их акции. При наличии развитого  финансового рынка фактическая  цена купли-продажи предприятия  в целом или одной акции  наиболее интегрально учитывает  многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные    особенности предприятия и т.д.

Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего,  
будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения  дохода. Стремление получить максимальный доход на вложенный капитал   при  адекватном уровне риска и свободном размещении инвестиций обеспечивает  выравнивание рыночных цен. 
 
В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно,  
в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и  
важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные  
выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

Сравнительный подход предполагает использование  трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки. 
 
1. Метод компании-аналога (метод рынка капитала).

2. Метод сделок.

3. Метод отраслевых коэффициентов.

 
Метод компании-аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций. 
 
Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия.

    1.3  Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Затратный подход в процессе оценки стоимости компании представлен двумя методами: метод стоимости чистых активов и метод ликвидационной стоимости. 
 
Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующей компании, обладающей значительными материальными и финансовыми активами. 
 
При этом в рамках метода стоимости чистых активов, используемого при оценке бизнеса компании в процессе реструктуризации, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, здания, машины, оборудование) могут оцениваться с использованием доходного и сравнительного подхода.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении имущества и исходит из принципа замещения, состоящего в том, что инвестор не заплатит за имущество большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего имущества, аналогичного по назначению и качеству в обозримый период без существенных издержек. 
 
При оценке зданий, сооружений, передаточных устройств применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценивания и устаревания актива.

Данные для оценки:

 
 
•   Строительно-технические характеристики объектов на основании данных технических паспортов, подготовленных БТИ, а также по данным Отдела капитального строительства оцениваемой компании. 
 
•   Справочная информация: требуемые затраты на ремонт, затраты, связанные с восстановлением.

Укрупненные показатели включают восстановительную  стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ, в том числе: 
 
•   санитарно-технических устройств (центральное отопление, вентиляция,  
водопровод, канализация и их вводы в здание, мусоропровод и другие виды  
благоустройства); 
 
•   электрических и слаботочных устройств — освещение, лифт, радио,  
телефон, телевидение, а также газоснабжение.

2. Сущность оценки бизнеса.

2.1 Особенности оценки  бизнеса и субъекты бизнеса.

Владелец бизнеса имеет право  продать его, заложить, застраховать, завещать. 
Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.

Как всякий товар, бизнес обладает полезностью  для покупателя. Прежде всего он должен соответствовать потребности  в получении доходов. Как и  у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании. Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, он теряет для  него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые  способы его использования, иные возможности получения дохода, то бизнес становится товаром. Все это  справедливо и для предприятия, и для фирмы. 
В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами. 
Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной цены, рассчитываемой оценщиком и которую можно определить как рыночную стоимость. Таким образом, бизнес, как определенный вид деятельности, предприятие и фирма, как его организационная форма в рыночной экономике, удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются определенные ресурсы. Бизнес, предприятие и фирма обладают всеми признаками товара и могут быть объектом купли-продажи. Но это товары особого рода. И особенности эти предопределяют принципы, модели, подходы и методы оценки.

Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты  и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли  не известен, имеет вероятностный  характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени  их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного  товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой верхний предел рыночной цены со стороны покупателя. 
 
Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельно ее подсистемы и даже элементы. В этом случае разрушается его связь с собственным конкретным капиталом, конкретной организационно-экономической формой, элементы бизнеса становятся основой формирования иной, качественно новой системы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие.  
 
В-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в самом обществе. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара - потребность в регулировании купли-продажи.  
 
В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма купли-продажи бизнеса, но и в формировании рыночных цен на бизнес, в его оценке.

Субъекты оценки:

Принципы и методики оценки были разработаны в разных странах  с развитой рыночной экономикой к  сороковым годам двадцатого столетия. Они основываются на экономической  теории и практике. Существует и  развивается наука об оценке. Оценка стоимости различных объектов собственности  уходит своими корнями в классическую экономическую теорию: теорию предельной полезности, факторов производства, стоимости  и т.д. Учитывая огромное значение независимой  оценки для нормального функционирования и развития экономики, в 50-е годы в мировой практике появилась  новая самостоятельная профессия - профессия оценщика. Для России она является сравнительно новой. Потребность  в профессии оценщика родилась и  развивается параллельно с развитием  рыночных отношений в экономике. Пионером оценочной деятельности в  России стало Российское общество оценщиков. В последние годы созданы также  такие общественные организации, как  Федеральный фонд оценки, Национальная коллегия оценщиков. В 80-е годы процесс развития оценочной деятельности вышел с национального на международный уровень. В первую очередь это было связано с расширением деятельности международных финансовых институтов и интеграцией национальных рынков. Все это обусловило выработку единых Международных стандартов оценки.

Профессиональные оценщики работают по заказам, поступающим от государственных  органов, предприятий, банков, инвестиционных и страховых институтов, а также  граждан. 
В своей деятельности они руководствуются правовыми, профессиональными и этическими нормами. Правовые нормы закреплены в законодательных актах на федеральном и местном уровнях. В настоящее время Закон «Об основах оценочной деятельности в Российской Федерации» прошло второе чтение в Государственной Думе. Оценщик в своей деятельности руководствуется также нормами гражданского и хозяйственного права. Профессиональные нормы оценки - это стандарты профессиональной практики оценки, разрабатываемые профессиональными организациями для контроля за деятельностью своих членов. Этические нормы поведения оценщика зафиксированы в Кодексе этики, который принимается профессиональными организациями. При нарушении стандартов или Кодекса этики профессиональные организации применяют к своим членам-нарушителям санкции, вплоть до исключения из организации и лишения сертификата.

К основным требованиям, предъявляемым  к оценщику, относятся следующие: 

•  
  Профессионализм. Оценщик должен иметь сертификат от профессиональной организации. В ряде стран существует государственное лицензирование оценочной деятельности. В настоящее время в ряде областей Российской Федерации введено местное лицензирование. Согласно проекту Закона «Об основах оценочной деятельности в Российской Федерации» вводится обязательное государственное лицензирование.
•  
  Определенный опыт работы. Обычно требуются два года практики для того, чтобы оценщик мог подписывать отчет об оценке.
•  
  Личные качества, такие, как честность, объективность и независимость в суждениях. При выполнении работы оценщик может подвергаться давлению со стороны заинтересованных лиц, поэтому очень важна независимость оценщика при выработке заключения о стоимости.
•  
  Обязательность в выполнении условий заключенного с заказчиком договора.

2.2 Необходимость  и цели оценки бизнеса.

Профессиональный оценщик  в своей" деятельности всегда руководствуется  конкретной целью. Четкая, грамотная  формулировка цели позволяет правильно  определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки. 
 
Как правило, цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны: с государственных структур до частных лиц; в оценке бизнеса могут быть заинтересованы контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.  
 
Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Оценку бизнеса  проводят в целях: 
 
• повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой; 
 
• определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса; 
 
• определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Когда владелец предприятия решает продать свой бизнес или когда один из членов товарищества намерен продать свой пай, возникает необходимость определения рыночной стоимости предприятия или части его активов. В рыночной экономике часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров; 
 
• реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, конвертации, величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы; 
 
• разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа; 
 
• определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости; 
 
• страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь; 
 
• налогообложения. При определении налога облагаемой базы необходимо 
 
провести объективную оценку предприятия; 
 
• принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений; 
 
• осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса. Если же объектом сделки купли-продажи, кредитования, страхования, аренды или лизинга, внесения пая является какой-либо элемент имущества предприятия, а также если определяется налог на имущество и т.п., то отдельно оценивается необходимый объект, например недвижимость, машины и оборудование, нематериальные активы.