Оценка стоимости предприятия

СОДЕРЖАНИЕ

 

1.Краткое изложение  основных фактов………………………………………....3

2.Оценка стоимости  объекта затратным методом………………………………9

3.Оценка методом  капитализации дохода……………………………………..13

4.Оценка методом  сравнительного анализа продаж…………………………..16

5.Согласование результатов…………………………………………………….20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.Краткое изложение основных фактов.

Местонахождение объекта:	город Тула ул. Болдина 4*
Тип объекта  недвижимости:	Здание офисного помещения общей площадью 90 м2
Цель оценки:	определение рыночной стоимости объекта для целей купли-продажи
Оцениваемые права:
Земельный участок:	Право пользования
Улучшения (здания):	Частная собственность
Наилучшее и  наиболее эффективное использование:	Использование объекта в качестве офисного помещения
Дата оценки:	2 апреля 2007 года, дата оценки объекта совпадает  с датой осмотра
Основание для  проведения оценки	Договор №33 от 30.03.07 г., заключённый между Заказчиком - ООО «Ориген» и Исполнителем - ООО «Ценное»
Реквизиты заказчика	Город Тула, ул. Первомайская д. 25 ООО «Ориген» Расчётный счёт70103521654000000001 в АКБ «****** - банк» г. Тула
Балансовая  стоимость объекта оценки	Балансовая  стоимость здания по информации, предоставленной  Заказчиком, составляет 800 000 руб.

 

Определение термина «рыночная стоимость»

Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
• платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

 

Объём и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта  включает в себя следующие этапы:

1. Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.
2. Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.
3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.
4. Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.
5. Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

 

Среда местоположения

Местоположение. Объект оценки расположен в Центральном районе города Тулы на улице Болдина, в непосредственной близости от остановки автобуса, троллейбуса «Облпотребсоюз». Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Болдина.

Окружение: В 100 метрах от объекта находится отделение Росбанка, в 150 м. - здание Облпотребсоюза. Также, в непосредственной близости находятся различные многоэтажные здания с офисными помещениями, магазины и жилые дома.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации здания находились в работоспособном состоянии.

Подъезд - асфальтированная дорога от ул. Болдина. Общее удаление от транспортных путей около 30 метров. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как отличное. Возле объекта оценки расположена автостоянка.

Характеристика  местности - городская, расположена в Советском районе г. Тулы. Рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 3,7-4,5 м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января -8,3, июля 20,5 градусов Цельсия. За год выпадает примерно 625 мм осадков. Глубина промерзания грунта -1,2 м. Преобладает направление ветров - юго-западное.

Степень застройки - 85%

 

Характеристика спроса и предложения.

Анализ рынка  недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок. А если учесть то, что данный объект находится в весьма выгодном районе, то и спрос на него будет значительным.

 

Коммерческая  привлекательность объекта оценки.

Объект расположен на ул. Болдина на незначительном удалении (30 м) от маршрутов городского транспорта (автобусов - 11; троллейбусов - 4, 5 маршрута, а также маршрутных такси - 11, 40-к, 8-к, 218 маршрутов). Объект может быть использован как офис или магазин.

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его  коммерческую привлекательность, можно  отнести:

1) выгодное местоположение;

2) объект имеет  внутреннюю отделку высшего качества;

3) объект имеет  высокий уровень технического  обеспечения;

4) удобные подъездные  пути;

5) наличие парковочной  стоянки;

7) активность  в сфере строительства в близи  участка.

Из всего  выше перечисленного можно сделать  вывод, что данный объект оценки имеет высокую коммерческую привлекательность.

 

Описание  основных параметров здания

Техническое обследование произведено с целью определения  фактического состояния основных элементов  строительных конструкций объекта  оценки.

Использованы  результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком.

Год постройки здания	1997
Площадь общая, м2	90 м2
Объем общий, м3	240 м3
Количество этажей	1

Объект оценки представляет собой одноэтажное  здание. Наружные стены здания выполнены из красного кирпича и облицованы красным облицовочным кирпичом. В плане имеет прямоугольную форму.

 

Строительные  характеристики объекта оценки

Фундаменты	Свайный с монолитным ростверком и сборными ж/б блоками
Стены наружные	Выполнены из красного кирпича М-100 с утеплителем из жесткой минераловатной плиты и облицованные красным облицовочным кирпичом.
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные  плиты
Покрытие кровли всего здания	Кровля выполнена  из трехслойного гидроизоляционого  ковра из рубероида и защитным 5 см слоем асфальтовой стяжки. Отвод воды предусмотрен через систему наружных водостоков
Полы	Плиточные, в  некоторых местах покрыты линолеумом
Проемы оконные	Двойные пластиковые
Проемы дверные	Деревянные  простые, железные
Внутренняя отделка	Окраска масляными  красками, поклеены обои, побелка, обшивка  потолков ДВП с окраской
Наружная отделка	Цокольная часть  из рельефных цокольных блоков заводского изготовления. Отделка стен - из облицовочного  красного кирпича. Оконные и дверные блоки окрашены масляными красками и эмалями теплых тонов.
Инженерное  обеспечение	Электроснабжение, водопровод, система отопления, вентиляция, канализация, телефон

 

Описание  технического состояния основных элементов  здания

Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя не обнаружено. Состояние хорошее.

Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений не обнаружено. Незначительные растрескивания и выветривание раствора из швов. Состояние наружных и внутренних стен хорошее.

Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и иных дефектов перекрытия не обнаружено. Состояние перекрытия можно характеризовать как отличное.

Крыша. При осмотре серьезных недостатков не обнаружено, гидроизоляционный ковер не поврежден. Состояние крыши можно считать хорошим.

Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее.

Проемы оконные  и дверные. Рассыхание дверных блоков отсутствует. Трещин в оконных блоках нет. Повреждений поверхностного слоя не обнаружено. Состояние проемов оценивается как отличное.

Внутренняя  и наружная отделки. Во внутренней отделке недостатков и дефектов не обнаружено - состояние отличное. Во внешней отделке были обнаружены незначительные повреждения - состояние хорошее.

Инженерное  обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии, и не требуют ремонта или замены - состояние отличное.

 

Анализ  наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

При анализе  всех возможных вариантов использования  оцениваемого объекта, приходишь к  выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта  является его эксплуатация в качестве офисного помещения или магазина.

 

Определение стоимости объекта

Определение стоимости  осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок  недвижимости в целом, так и непосредственно  на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

- затратный метод:

- метод прямого сравнительного анализа продаж;

- доходный метод.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.Оценка стоимости объекта затратным методом:

Для оценки восстановительной стоимости объекта затратным методом воспользуемся ресурсным методом. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

Метод количественного обследования