Оценка стоимости предприятия

Данный метод основан  на применении детального количественного  расчета затрат на монтаж отдельных  компонентов, оборудования и строительства  здания в целом. Кроме расчета  прямых затрат необходим учет накладных  расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Методы расчета  затрат. При составлении смет (расчетов) инвестора и подрядчика на альтернативной основе могут применяться следующие методы расчета затрат: 
ресурсный;

Ресурсный метод - расчет в текущих (прогнозных) ценах и тарифах ресурсов (элементов затрат), ведется исходя из потребности в материалах, изделиях, конструкциях (в том числе вспомогательных, применяемых в процессе производства работ), а также данных о расстояниях и способах их доставки на место строительства, расходе энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их составе, затратах труда рабочих.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

В указанных правилах даны характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Физический износ здания следует  определять по формуле:

 , где

И_ф - физический износ здания, %;

И_i - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

L_i - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

п - количество конструктивных элементов в здании.

Доли восстановительной  стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей  восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

 

Информация  о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.

Расчет стоимости  материалов выполнялся в ценах на 2 апреля 2007 г., полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

Результаты  расчета стоимости материалов приводятся в таблице 1.

Таблица 1- Расчет материалов

№п/п	Материалы	Ед. изм.	Кол-во	Цена ед.руб.
1	Фундаментный блок ФВС-3	куб. м	50	2270
2	Щебень	куб. м	30	300
3	Рубероид	кв. м	200	70
4	Утеплитель	кг	600	10
5	Бетон	куб. м	10	800
6	Цемент 50 кг	мешок	100	220
7	Раствор цементный	куб. м	13	1000
8	Кирпич красный	шт.	13000	5
9	Кирпич облицовочный	шт.	9000	10
10	Перемычки	куб. м	1,2	2200
11	Карнизная планка	шт.	17	370
12	Окна		6	5500
13	Подоконник	м	6,83	600
14	Дверные блоки с дверями (межкомнатные)	шт.	3	6000
15	Дверь входная с домофоном		1	8000
16	Скобы	шт.	150	15
17	Пенотекс	кг	150	120
18	Скобяные изделия	шт.	60	50
19	Битум	т.	0.4	3100
20	Плиты перекрытия ПК 63	куб. м	25	3600
21	Балки 50-100	куб. м	0,2	4300
22	Доска 0,02	куб. м	1,2	4300
23	Брус для перекрытия 0,05	куб. м	0,3	4200
24	Доска половая	куб. м	1	3900
25	Лаги-брус 50-100	куб. м	1,2	1200
26	Стропила 50-200	куб. м	2,1	1700
27	Бревна-стойки 150	куб. м	0,5	600
28	Доска 90*20*5	куб. м	1	2300
29	Доска 25*150*6	куб. м	10	4630
30	Доска 50*150*6	куб. м	2	44430
31	Плинтус	м	90	70
32	Швеллер	м/т	10	7820
33	Утеплитель	куб. м	12	1300
34	Линолеум	кв. м	50	230
35	Раствор известковый	куб. м	4	400
36	Обрешетка	куб. м	4	2000
37	Профлист	кв. м	300	450
38	Гвозди строительные	кг	35	40
39	Гвозди 4ґ100 мм	кг	10	36
40	Гвозди 4ґ150 мм	кг	20	45
41	Гвозди 5ґ250 мм	кг	40	50
42	Краска масляная	кг	20	200
43	Умывальник	шт.	1	6500
44	Мойка	шт.	1	1500
45	Унитаз компакт	шт.	1	2800
46	Радиатор отопления	шт.	12	1410
47	Труба водопроводная	м	10	120
48	Труба 50	м	3	450
49	Труба 3/4 дюйма	м	3	96
50	Комплект проводки электрооборудования	шт.	1	50000
51	Санитарно-техническое оборудование и его монтаж	шт.	1	85000
52	Услуги крана и экскаватора	час	100	800
53	Услуги автотранспортные	-	-	311000
54	Стоимость всех СМР по объекту	-	-	500000
	ИТОГО:			1956288

 

Восстановительная стоимость здания, определенная затратным  методом, составляет 1956288 рублей, или  округленно - 1960000 рублей.

 

Определение величины накопленного износа строений

Износ - это снижение полезности объекта недвижимости, выражающиеся в снижении со временем стоимости объекта. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

Для определения  накопленного износа объекта оценки применяется метод разбивки по компонентам. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу.

 

Таблица 2. Определение физического износа объекта оценки

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного  элемента	Износ, %	Процент износа к строению
Фундамент	8	7	0,56
Стены и перегородки	23	6	1,38
Крыша	4	1	0,04
Перекрытия	6	2	0,12
Полы	11	4	0,44
Наружная и внутренняя отделка	13	3	0,39
Окна	4	1	0,04
Двери	4	1	0,04
Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	27	3	0,81
ИТОГО	100		3,82

Таким образом, процент физического износа объекта  оценки составляет 3,82%, что округленно - 4% и является незначительным.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его остаточная стоимость составит:

Sзат. = 1960000 * (100 - 4) / 100 = 1881600 рублей.

 

Рыночная  стоимость участка!!!!!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.Оценка методом капитализации дохода

Этот метод  основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

Анализ  доходов

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных  объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 100-200 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем  среднюю величину в 150 руб. за 1 кв. м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость  потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС= П1+П2+П3+П4+П5

Приведение  доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi = (Сарi - Сзсi) * ТСЕi,

где Capi - арендная плата в году i;

Сзсi - затраты  содержания в году i.

TCEi - текущая  стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей  формуле:

где СД - ставка дисконтирования за год;

i - количество  лет.

Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность  альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада - 10,5%. Принимаем СД равной 10,5%, что соответствует максимально возможной стоимости объекта оценки.

Вторым источником дохода является продажа этого объекта  по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

С_рев=П6/ставка капитализации

Доход от аренды берется по шестому году.

Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества  превышает приносимый годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10%.

После получения  стоимости реверсии ее необходимо так  же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого  воспользуемся следующей формулой:

ТСрев = Срев*ТСЕ5,

где Срев - стоимость  реверсии,

ТСЕ5 - текущая  стоимость единицы для пятого года.

Анализ  расходов

Затраты на содержание объекта оценки составляют 45500 рублей, в том числе налог на имущество - 20500 рублей. Принимаем, что затраты  на содержание офисного помещения будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Необходимо  отметить, что для использования  здания как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции  производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в  табличной форме. (табл. 3)

 

Общая стоимость  объекта определяется как сумма  текущей стоимости потока доходов  от аренды и дохода от продажи объекта (реверсии).

Таким образом, стоимость офисного помещения, как  объекта приносящего доход, составляет 1 885 863 рубль или округленно 1 886 000 рублей.

 

Таблица 3. Анализ дисконтированного денежного потока

№	Наименование  показателя	Единица измерения		Изменение по годам
				1	2	3	4	5	6
1.	Арендуемая  площадь	м2	90
2.	Арендная плата  за месяц	руб./м2	150
3.	Арендная плата  за год	руб./м2	1800	162000	178200	196020	205821	216112,05	226917,65
4.	Увеличение  арендной платы в год	%/год		0	10	10	5	5	5
5.	Эксплуатационные  расходы	руб./год		25000	27500	30250	31762,5	33350,625
6.	Изменение эксплуатационных расходов	%/год		0	10	10	5	5
7.	Налог на имущество	руб./год		20500	22550	24805	26045,25	27347,51
8.	Чистый операционный доход	руб./год		116500	128150	140965	148013,25	155413,91
9.	Процент по депозиту			0,105	0,105	0,105	0,105	0,105
10.	Стоимость единицы			0,90498	0,81898	0,74116	0,67073	0,607
11.	Текущая стоимость  денежных потоков	руб.		105430,17	104952,29	104477,62	99276,93	94336,25
12.	Текущая стоимость  будущих доходов	руб.							508473,25
13.	Стоимость реверсии	руб.							1 377 390
14.	Рыночная стоимость  объекта	руб.							1 885 863

 

 

 

4.Оценка методом сравнительного анализа продаж

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены  в таблице 4.

 

Таблица 4. Таблица характеристик объектов торгового назначения по сравнимым  продажам

Номер объекта сравнения	Объект оценки	1	2	3
Местоположение	ул. Болдина	ул. Болдина	пр. Ленина	ул. Белкина
Юридическое описание	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена предложения, продажи, руб.		2100000	1575000	1652000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Продажа	Продажа	Продажа	Предложение
Дата предложения, продажи	апрель 2007 года	февраль 2007 года	апрель 2007 года	апрель 2007 года
Физические характеристики
Строительные характеристики	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены кирпичные
Общая площадь, м2	90	100	90	70
Площадь участка, м2	90	100	90	70
Коммуникации	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые
Состояние	Хорошее, ремонт не требуется	Хорошее, ремонт не требуется	Удовлетворительное требуется  косметический ремонт	Хорошее, ремонт не требуется
Удалённость от магистралей	Рядом	Рядом	Рядом	Рядом
Использование	Офис, магазин	Офис, магазин	Офис, магазин	Офис, магазин

 

Таблица 5. Таблица корректировок стоимости  сравнимых объектов

Элемент сравнения	Ед. изм.	Объекты сравнения
		Оцениваемый	1	2	3
Цена продажи (предложения)	Руб.		2100000	1575000	1652000
Площадь	м2	90	100	90	70
Цена за единицу  площади	Руб./ м2		21000	17500	23600
Право собственности		Полное	Полное	Полное	Полное
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректир.			0	0	0
Скорректир. цена			21000	17500	23600
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректир.			0	0	0
Скорректир. цена			21000	17500	23600
Условия продажи		Продажа	Продажа	Продажа	Предложен.
Корректировка	%		0	0	-10
Сумма корректир.			0	0	-2360
Скорректир. цена			21000	17500	21240
Условия рынка		апрель 2007 года	февраль 2007 года	апрель 2007 года	апрель 2007 года
Корректировка			5	0	0
Сумма корректир.			1050	0	0
Скорректир. цена			22050	17500	21240
Местоположение  в городе Туле		ул. Болдина	ул. Болдина	пр. Ленина	ул. Белкина
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректир.			0	0	0
Физические характеристики
Материал стен		кирпичные	кирпичные	кирпичные	кирпичные
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректир.			0	0	0
Наличие коммуникаций		Все необходимое	Все необходимое	Все необходимое	Все необходимое
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректир.			0	0	0
Техническое состояние		Хорошее	Хорошее	Удовлетворительное, требуется косметический ремонт	Хорошее
Корректировка	%		0	7	0
Сумма корректир.			0	1225	0
Удаленность от магистралей		Рядом	Рядом	Рядом	Рядом
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректир.			0	0	0
Скорректирован. цена	Руб./ м2		22050	18725	21240
Средневзвешенная цена	Руб./ м2	20671
Стоимость	Руб.	1860390