Автор работы: Пользователь скрыл имя, 25 Октября 2013 в 11:16, практическая работа
Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
1.Краткое изложение основных фактов………………………………………....3
2.Оценка стоимости объекта затратным методом………………………………9
3.Оценка методом капитализации дохода……………………………………..13
4.Оценка методом сравнительного анализа продаж…………………………..16
5.Согласование результатов…………………………………………………….20
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 1 860 390 рублей или округленно 1 860 000.
Объяснение корректировок
Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.
В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади рассмотренных объектов.
Объекты сравнения подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.
В связи с тем, что права собственности у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.
По условиям финансирования сделки объекты одинаковы, корректировка на этот элемент не производилась.
Цена предложения объекта №4 уменьшена на 10%, так как по данным оценочных и риэлторских фирм цена предложения для такого типа недвижимости завышается на 5-15%.
Корректировки на условия рынка выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% за два месяца.
Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.
5.Согласование результатов
В результате расчетов рыночной стоимости объекта по трем методам получены следующие результаты:
Метод оценки |
Стоимость, руб. |
|
Затратный метод |
1881600 |
|
Метод сравнительного анализа продаж |
1860000 |
|
Доходный метод |
1886000 |
Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.
Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,5.
Реальную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившийся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.
Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Связано это с тем, что сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,2.
Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:
1. Затратный метод 0,3
2. Метод сравнительного анализа продаж 0,5
3. Доходный метод 0,2
Следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта определится следующим образом:
С= 1881600*0,3 + 1860000*0,5 + 1886000*0,2 = 1871680 рублей.