Инвестирование в строительство жилого дома

Портфель – совокупность собранных воедино различных инвестиционных ценностей, служащих инструментом для достижения конкретной инвестиционной цели вкладчика. В портфель могут входить ценные бумаги одного типа (акции) или различные инвестиционные ценности (акции, облигации, сберегательные и депозитные сертификаты, залоговые свидетельства, страховой полис и др.). Формируя портфель, инвестор исходит из своих "портфельных соображений". "Портфельные соображения" – это желание владельца средств иметь их в такой форме и в таком месте, чтобы они были безопасными, ликвидными и высокодоходными. Принципами формирования инвестиционного портфеля являются безопасность и доходность вложений, их рост, ликвидность вложений. Под безопасностью понимаются неуязвимость инвестиций от потрясений на рынке инвестиционного капитала и стабильность получения дохода. Безопасность обычно достигается в ущерб доходности и росту вложений. Наращивать вложения могут только держатели акций. Под ликвидностью любого финансового ресурса подразумевается способность его участвовать в немедленном приобретении товара (работ, услуг). Так, наличные деньги обладают большей ликвидностью, чем безналичные. Набор мелких купюр имеет большую ликвидность, чем набор крупных. Ликвидность инвестиционных ценностей - это их способность быстро и без потерь в цене превращаться в наличные деньги. Наиболее низкой ликвидностью обладает недвижимость. Ни одна из инвестиционных ценностей не обладает всеми перечисленными выше свойствами. Поэтому неизбежен компромисс. Если ценная бумага надежна, то доходность будет низкой, так как те, кто предпочитает надежность, будут предлагать высокую цену. Главная цель при формировании портфеля состоит в достижении наиболее оптимального сочетания между риском и доходом для инвестора. Иными словами, соответствующий набор инвестиционных инструментов призван снизить риск потерь вкладчика до минимума и одновременно увеличить его доход до максимума.

6. нематериальные активы: вложение денежных средств в общие условия процесса воспроизводства: завоевание и упрочение позиций фирмы на рынке (проведение маркетинговых исследований, реклама); реализация инновационной стратегии фирмы; повышение квалификации производственного и управленческого персонала. Их особенность состоит в том, что без труда можно определить их выплаты, то есть величину расходов на указанные выше цели. А вот их поступление, то есть доходность нематериальных инвестиций, так же, как и срок окупаемости, определяется с большим трудом, а рассчитать практически невозможно.

1.3 Источники инвестиций в строительстве

1.3.1 Собственные источники финансирования

Собственные источники инвестирования формируются за счёт:

• из уставного капитала организации;
• за счет амортизационных отчислений на восстановление основных средств;
• из части чистой прибыли организации;
• за счет специальных (целевых) фондов;
• из сумм возмещений, полученных организациями в результате наступления страховых случаев, связанных    с основными средствами с объектами строительства;
• за счет выручки от реализации основных средств, созданных или приобретенных организацией в ходе строительства объекта.

Средства дольщиков и ассигнования из бюджетов разных уровней, получаемые на безвозвратной основе, приравниваются к собственным средствам.

1.3.2 Заемные средства

К заемным средствам относятся  временно привлекаемые средства других юридических и физических лиц  в качестве займов и кредитов банков. Возврат привлеченных средств осуществляется за счет собственных и приравненных к ним средств организации в предусмотренные договорами (контрактами) сроки. Часто финансирование капитального строительства проводится несколькими инвесторами в порядке долевого участия.

1.3.3 Средства, полученные от государства

Финансирование осуществляется за счет ассигнований из бюджетов различных  уровней и внебюджетных фондов на безвозмездной основе.

Виды государственного финансирования:

1. Дотации – бюджетные    средства,    предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системой Российской Федерации на безвозмездной и безвозвратной основах для покрытия текущих расходов.
2. Субвенции – бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня или юридическому лицу бюджетной системой Российской Федерации на безвозмездной и безвозвратной основах на осуществление определенных целевых расходов.
3. Субсидии – бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы Российской Федерации, физическому или юридическому лицу на условиях долевого финансирования целевых расходов.

Для самих участников строительного  рынка главный итог усиления федерального влияния – увеличения числа заказчиков и объемов финансирования. Увеличение же числа государственных заказчиков оценивается по-разному. С одной  стороны, это делает рынок более  открытым, увеличивается конкуренция, снижается возможность злоупотреблений  на тендерах (как это может произойти  в случае, если их организовывает только одна структура). С другой – в таких условиях размываются критерии отбора подрядчиков, и возникает опасность некачественного проведения строительных работ.

1.4 Оценка эффективности инвестиционного проекта

Ограниченность инвестиционных ресурсов вызывает необходимость их эффективного использования. При этом могут быть две постановки задачи рационального  использования инвестиций:

• если объем инвестиций для осуществления проекта задан, то следует стремиться получить максимально возможный эффект от их использования;
• если задан результат, который надо получить за счет вложения капитала, необходимо искать пути минимизации расхода инвестиционных ресурсов.

Экономическая эффективность инвестиционного  проекта – это категория, отражающая соответствие инвестиционного проекта целям и интересам его участников.

Осуществление успешных инвестиционных проектов увеличивает внутренний валовый  продукт (ВВП), который затем делится  между участниками проекта —  акционерами, работниками предприятий, банками, бюджетами разных уровней  и др.

Поступлениями и затратами этих участников определяются различные  виды эффективности инвестиционного проекта.

Рекомендуется оценивать следующие виды эффективности проекта:

1. Эффективность проекта в целом. Оценка эффективности инвестиционного проекта в целом обычно производится с общественной и коммерческой позиций, причем оба вида эффективности рассматриваются с точки зрения единственного участника, реализующего проект за счет собственных средств.

Цели оценки эффективности проекта  в целом:

• определение потенциальной  привлекательности проекта для  возможных участников;
• поиск источников финансирования.

2. Эффективность участия в проекте. Участниками проекта могут быть предприятие, реализующее проект, и его акционеры; банки, осуществляющие кредитование проекта; лизинговая компания, предоставляющая оборудование для проекта, и т.д. Проект может затрагивать интересы структур более высокого порядка (отрасль, регион и т.п.), которые способны весьма существенно повлиять на его реализацию. Проект может быть общественно значимым и требовать поддержки федерального, регионального или местного бюджетов.

Цели определения эффективности  участия в проекте:

• проверка реализуемости инвестиционного проекта;
• проверка заинтересованности в реализации проекта всех его участников.

Эффективность участия в проекте  включает:

• эффективность участия предприятий в проекте (эффективность инвестиционного проекта отдельно для каждого предприятия-участника);
• эффективность инвестирования в акции предприятия (эффективность для акционеров-участников инвестиционного проекта);
• эффективность участия в проекте структур более высокого уровня, в том числе: региональная и народнохозяйственная эффективность – для региона и народного хозяйства в целом; отраслевая эффективность – для отдельных отраслей народного хозяйства, финансово-промышленных групп (ФПГ), объединений предприятий и холдинговых структур;
• бюджетная эффективность инвестиционного проекта – эффективность участия в инвестиционном проекте бюджета определенного уровня.

Все виды эффективности инвестиционного  проекта базируются на сопоставлении  затрат и результатов (выгод) от проекта, но отличаются подходом к их оценке и составом. Перед проведением оценки эффективности экспертно определяется общественная значимость проекта. Общественно значимыми считаются крупномасштабные, народнохозяйственные и глобальные проекты. Оценку эффективности инвестиционного проекта рекомендуется проводить в два этапа. Этапы оценки наглядно изображены на рисунке 2.

 

Рисунок 2 - Схема  оценки эффективности инвестиционного  проекта

 

2 Определение сметной стоимости

Таблица 1 – Сметная стоимость общестроительных и специальных работ по объекту.

№	Наименование объектов	Стоимость 1 м3 здания в ценах 2001г., руб
1	Жилые дома кирпичные 4-5-этажные	660р.
	Жилые дома крупноблочные  и панельные	726р.
	Жилые дома крупнопанельные , 9-12 этажей	825р.
	Жилые дома крупнопанельные , 14-16 этажей	957р.
	Жилые дома кирпичные (элитные), 6-12 этажные	792р.
	Коттеджи	1 023р.
2	Одноэтажные пром. Корпуса
	До 50 тыс. м3	479р.
	От 50 до 100 тыс. м3	446р.
	От 100 до 200 тыс. м3	363р.
	Свыше 200 тыс. м3	231р.
3	Многоэтажные пром. Корпуса	594р.
4	Административно-хозяйственные корпуса  и здания	726р.
5	Холодильники одноэтажные	924р.
6	Холодильники многоэтажные	858р.
7	Насосные котельные	594р.
8	Корпус ТЭЦ	693р.
9	Силосные корпуса железобетонные	677р.
10	Гостиницы многоэтажные	908р.
11	Музеи	825р.
12	Дома культуры	792р.
13	Школы	726р.
14	Детские сады и ясли	594р.
15	Столовые	528р.
16	Магазины	660р.
17	Гаражи	396р.
18	Театры зимние	693р.
19	Цирк	660р.
20	Университеты	759р.
21	Стадионы открытые (на 1 место)	462р.
22	Стадионы закрытые (на 1 место)	528р.
23	Крытые теннисные корты (на 1 место)	693р.
24	Объекты здравоохранения	726р.
25	Кинотеатры	759р.

 

 

Таблица 2 – Сметная стоимость технологического оборудования, инвентаря, инструмента и прочих затрат в процентах от сметной стоимости общестроительных и монтажных работ.

№	Наименование объектов (отрасли)	Процент
1	Жилые дома	4
2	Культурно-бытовые объекты	12
3	Объекты просвещения	14
4	Объекты здравоохранения	16
5	Предприятия здравоохранения	75
6	Предприятия промышленности строит. материалов	100
7	Предприятия черной металлургии	80
8	Предприятия лесной металлургии	85
9	ТЭЦ, ГРЭС	110
10	Предприятия топливной промышленности	125

Таблица 3 – Укрупненные сметные нормы на объекты подсобного назначения, внешние сети и сооружения, проектные и прочие работы.

№	Наименование объектов, работ и  затрат	Размер в % от общей стоимости общестроительных и монтажных работ
1	Подготовка территории (снос строений, вертикальная планировка, уборка и  вывоз мусора)	1,5%
2	Объекты подсобного назначения (складские  помещения, малые формы, спортивные площадки)	4,3%
3	Внешние сети и сооружения (канализация, водопровод, теплофикация, газификация)	6,8%
4	Благоустройство площадки	2,7%
5	Временные здания и сооружения	2,1%
6	Прочие работы и затраты	2,0%
7	Технический надзор	0,2%
8	Проектные и изыскательные работы	2,5%