Контрольная работа по "Финансовому менеджменту в жилищно-коммунальном комплексе"

FV = PV*(1+r).

Таким образом, зная процентную ставку и начальную сумму, мы определяем наращенную сумму.

При решении задач дисконтирования  надо решить обратную задачу: зная наращенную сумму, определить начальную сумму, или сумму в другой предшествующий момент. Для этого по аналогии с  процентной ставкой определим ставку дисконтирования (учетную ставку):

d = I/FV = (FV-PV)/FV — discount rate, ставка дисконтирования, учетная ставка.

Зная ставку дисконтирования  и наращенную сумму, решаем задачу дисконтирования  (определяем начальную сумму):

PV = FV*(1-d).

Ставка дисконтирования  и процентная ставка связаны соотношениями:

r = d * (FV/PV)

d = r * (PV/FV)

Кроме того, т.к. процентная ставка определяется по отношению к  начальной сумме, а ставка дисконтирования  — к наращенной, процентная ставка больше ставки дисконтирования.

Коэффициент дисконтирования

Коэффициент дисконтирования  Р, определяющий настоящую стоимость платежа, который будет осуществлен через n лет при ставке дисконтирования

i, определяется по формуле:

P = 1 / (1+i)n

Р - всегда меньше единицы и определяет количественную величину настоящей стоимости одного доллара, рубля или любой иной денежной единицы в будущем при соблюдении условий, принятых для его расчета. Общую сумму будущего платежа определяют умножением коэффициента дисконтирования на стоимость актива или обязательства, подвергающуюся дисконтированию.

Например, нам необходимо определить дисконтированную стоимость  обязательства, срок погашения которого наступает в конце четвертого года.

Его современная балансовая стоимость составляет 1215 тыс. руб. Преобладающая  рыночная процентная ставка в данный период равна 17%. Находим по таблице  значение коэффициента дисконтирования  при ставке процента 17 и числе  периодов 4. Он равен 0,5365. Умножим коэффициент  дисконтирования на балансовую стоимость  обязательства (0,5365 ? 1215). Текущая дисконтированная стоимость обязательства равна 648 385 руб.

При выборе ставки процента для дисконтирования, а она выбирается лицом, производящим расчеты текущей  дисконтированной стоимости для  оценки отдельных статей финансовой отчетности (отдельных объектов бухгалтерского учета), следует иметь в виду, что  преобладающая рыночная процентная ставка возникает на основе взаимодействия, по крайней мере, трех факторов, показанных в таблице.

Дисконтирование денежных потоков

Анализ дисконтированных денежных потоков - это изощренная методика, используемая финансовыми аналитиками. Таким способом оценивают компании частные инвесторы и венчурные капиталисты.

Концепция позволяет дать ответ на ряд конкретных вопросов инвесторов, например как определить размер вложений в проекты. Другие методы игнорируют налоговые льготы и оценки, или прогнозы, которые большинство  профессиональных инвесторов считают  частью своей выручки.

Более того, в определенных ситуациях они даже не обращают внимания на денежные потоки, ожидая, что вся  их прибыль будет заключаться  в налоговых льготах.

Метод дисконтирования

Способ (метод) дисконтирования  будущих доходов – это способ, используемый для оценки объектов доходной недвижимости на основании будущих  доходов от эксплуатации объекта, приведенных к текущей стоимости.

Способ дисконтированных денежных потоков (ДДП) немного более  сложен и детален по сравнению  со способом капитализации доходов, однако он позволяет оценить объект в случаях, когда:

• предполагается, что будущие  денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

• имеются данные, позволяющие  обосновать размер будущих потоков  денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

При оценке способом дисконтированных денежных потоков инвестор рассматривает  объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает  его привлекательность как соотношение  между денежным выражением этих преимуществ  и ценой, по которой объект может быть приобретен.

Расчет стоимости объекта  недвижимости методом ДДП производится по формуле:

PV = I 1 / (1 + R 1) + I 2 / (1 + R 2) 2 + I 3 / (1 + R 3) 3 + … + I n / (1 + R

n) n+ M / (1 + R n)n ,

где,

PV– текущая стоимость; 

I 1, I 2, I 3, I n – денежный поток соответствующего периода (n);

M – остаточная стоимость объекта.

R – ставка процента  или ставка дисконта за период n;

n – число периодов.

Последовательность  применения метода дисконтирования

1. Установление продолжительности  получения доходов.  
В международной оценочной практике средняя величина периода получения доходов 5-10 лет, для Украины и России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогноз потоков денежных  средств по каждому году владения.  
Исходные данные в дисконтировании потоков денежных средств:

а) размер дохода и характер его изменения;

б) периодичность получения дохода;

в) продолжительность периода, в течение которого прогнозируется получение дохода.

3. Дисконтирование потоков  денежных средств осуществляется  посредством приведение текущей  стоимости потока денежных средств  за каждый из будущих периодов  на основе функций сложного  процента и суммирования всех текущих стоимостей.

4 Выбор ставки дисконтирования  как средней нормы прибыли,  которую инвесторы ожидают получить  на капиталовложения в схожие  объекты в условиях данного рынка недвижимости.

5 Расчет выручки от  продажи (реверсии) объекта недвижимости  в конце периода владения и  приведение ее к текущей стоимости  через ставку дисконтирования.

6 Сложение текущих стоимостей  потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

Необходимо учитывать, что  требуется дисконтировать именно

денежный поток, а не прибыль так как:

• денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;

• понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые  обязательства», которые не включаются в расчет прибыли;

• показатель прибыли соотносит  доходы, полученные в определенный период, с расходами, понесенными  в этот же период, вне зависимости  от реальных поступлений или расхода денежных средств;

• денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т.д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств на счетах владельца.

Особенности расчета денежного  потока при использовании метода ДДП.

1. Поимущественный налог  (налог на недвижимость), слагающийся  из налога на землю и налога  на имущество, необходимо вычитать  из действительного валового  дохода в составе операционных расходов.

2. Экономическая и налоговая  амортизация не является реальным  денежным платежом, поэтому учет  амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

3. Капитальные вложения  необходимо вычитать из чистого  операционного дохода для получения  величины денежного потока, поскольку  это реальные денежные выплаты,  увеличивающие срок функционирования  объекта и величину стоимости реверсии.

4. Платежи по обслуживанию  кредита (выплата процентов и  погашение долга) необходимо вычитать  из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная  стоимость объекта (для конкретного  инвестора). При оценке рыночной  стоимости объекта недвижимости  вычитать платежи по обслуживанию  кредита не надо.

5. Предпринимательские расходы  владельца недвижимости необходимо  вычитать из действительного  валового дохода, если они направлены  на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом, денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:

1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;

2. ЧОД равен ДВД за  вычетом ОР и предпринимательских  расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;

3. ДП до уплаты налогов  равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.

4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости  денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Ставка дисконтирования  должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).

Результаты расчета текущей  стоимости будущих денежных потоков  в номинальном и реальном исчислениях  одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать  друг другу и одинаково исчисляться.

Норма дисконтирования

Принципиальным моментом в процессе дисконтирования является установление конкретной нормы дисконта. С экономической точки зрения норма дисконта (ставка дисконтирования) – это норма доходности, которая  могла быть получена при наличии  данных денежных средств у организации.

При помощи нормы дисконта можно определить сумму, которую  инвестору придется заплатить сегодня  за право получать предполагаемую сумму  в будущем. Норма дисконта играет роль специфического экономического норматива, который отражает темп роста относительной  ценности денег при более раннем их получении (или при более позднем расходовании).

Норма дисконта является экзогенно  задаваемым основным экономическим  нормативом, используемым при оценке доходности. Выбор величины ставки приведения – это результат экономического суждения. Отсюда имеет место определенная условность как самого процесса дисконтирования, так и обобщающих характеристик дисконтированных финансовых потоков.

На величину нормы дисконта влияет множество факторов:

• банковский процент или  другая сложившаяся на финансовом рынке альтернативная стоимость;

• информация о рынке  заемных средств и всей совокупности альтернативных и доступных инвестиционных проектов;

• размеры собственных средств организации;

• различные аспекты фактора времени:

• динамика технико-экономических показателей предприятия;

• физический износ основных средств, обусловливающий общие  тенденции к снижению их производительности и росту затрат на их содержание, эксплуатацию и ремонт на протяжении расчетного периода;

• изменение во времени  цен на производимую продукцию и потребляемые ресурсы;

• разновременность затрат, результатов и эффектов, то есть осуществление их в течение всего  периода реализации проекта, а не в какой-то один фиксированный момент времени;

• изменение во времени  экономических нормативов (ставок налогов, пошлин, акцизов, размеров минимальной  месячной оплаты труда и т.п.);

• разрывы во времени (лаги) между производством и реализацией  продукции и между оплатой и потреблением ресурсов.

В любом случае норма дисконта должна отражать скорректированную  с учетом инфляции доходность вложенного капитала с учетом альтернативных и  доступных на рынке безрисковых направлений вложений.

Иногда расчет ставки дисконтирования  можно упростить и вычислять с помощью формулы

i = ik • dk

где ik – норма доходности k-го вида средств (капитала), %;

dk – доля k-го вида средств (капитала) в общей рыночной стоимости

капитала.

Также для расчета средней  нормы доходности может использоваться формула

i = nk • hk

где nk – количество инвесторов i-го вида;

hk – ставка дохода от инвестиций для i-го инвестора, %.

Дисконтирование капитала

Дисконтирование дохода применяется  для оценки будущих денежных поступлений (прибыль, проценты, дивиденды) с позиции  текущего момента.  Инвестор, сделав вложение капитала, должен руководствоваться следующими положениями.

Во-первых, происходит постоянное обесценение денег.

Во-вторых, желательно периодическое  поступление дохода на капитал, причем в размере не ниже определенного  минимума. Инвестор оценивает, какой  доход он может получить в будущем  и какую максимально возможную  сумму финансовых ресурсов допустимо  вложить в данное дело. Эта оценка производится по формуле