Контрольная работа по "Оценке бизнеса"

 

При использовании дисконтирования потока доходов для оценки объектов недвижимости преобразуют величины ежегодных доходов будущих лет в текущую стоимость. Инвестор получает доход на свои капиталовложения, а также возврат всех или части своих инвестиций в конце периода владения:

Стоимость имущества = текущая  стоимость периодического потока доходов + текущая стоимость реверсии.

 

Цель инвестора состоит  в том, чтобы текущая стоимость  периодического потока дохода плюс текущая стоимость реверсии превышали размер первоначальных капиталовложений.

Дисконтирование аннуитетного потока с равными поступлениями дохода по годам рассчитывается по формуле:

 

 

P₁₃ = 75 х [1/(1+0.1)+1/(1+0.1)²+1/(1+0.1)³+1/(1+0.1)⁴ + … 1/(1+0.1)¹³] = 75 х 7.103 = 532.725 тыс. руб.

Стоимость единовременной суммы от перепродажи объекта  недвижимости составит:

P_ед = 680 х 3,452 = 2347,36 тыс. руб.

(коэффициент 3,452 найден с помощью специальных финансовых таблиц, где приведено количество лет (13) и ставка дисконта (10%)).

Общая стоимость объекта  недвижимости сегодня составит:

P = P₁₃ + P_ед = 532.725 + 2347,36  = 2880 тыс. руб.

 

 

 

Задача 7. Оценка недвижимости.

 

Полная восстановительная  стоимость здания (RC) – 30 млн. руб. Физический износ (PHW) – 23%. Здание нуждается в установке системы кондиционирования и замене сантехнического оборудования. Стоимость установки системы кондиционирования в этом здании (IC_C) 1330 тыс. руб., а аналогичные затраты при новом строительстве (IC_Cnew) – 860 тыс. руб. Расходы на замену сантехнического оборудования (IC_S) – 450 тыс. руб. Потери арендной платы из-за неправильной планировки составляют (ΔPI) 550 тыс. руб. в год. Валовой рентный мультипликатор равен (VRM) 2,6. Рассчитайте сумму накопленного износа.

 

Для определения накопленного износа используем формулу:

ΣИзнос = И_ф + И_функц. + И_вн.

где И_ф - физический износ объекта недвижимости, тыс. руб.;

       И_функц. - функциональный износ объекта недвижимости, тыс. руб.;

       И_вн - внешний износ объекта недвижимости, тыс. руб.

 

Физическим износом  называют потерю стоимости объекта  за счёт физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.

Функциональный износ - это потеря стоимости из-за несответствия  объекта современным требованиям рынка (несовременная инфраструктура объекта, излишества и т.п.).

Внешний (экономический) износ - потеря стоимости из-за влияния  внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т.д.).

 

Рассчитаем физический износ здания как 29% от полной восстановительной стоимости здания:

30 000 х 23% = 6900 тыс. руб.

Оценим функциональный износ здания как затраты на установку  системы кондиционирования и  замену сантехнического оборудования:

1330 + 450 = 1780 тыс. руб.;

 

Исходя из имеющихся  исходных данных, можно рассчитать внешний износ методом капитализации рентных потерь с использованием валового рентного мультипликатора:

Экономический износ = Потери в арендной плате х Валовой рентный мультипликатор

Экономический износ  составит:

550 х 2,6 = 1430 тыс. руб.

 

Сумма накопленного износа составит:

ΣИзнос = 6900 + 1780 + 1430 = 10110 тыс. руб.

 

 

 

 

Задача 8. Оценка недвижимости.

 

Оценить стоимость театра на (n) 440 мест по данным о сопоставимых объектах:

Сопоставимые объекты	Цена продажи, руб.	Количество мест
1	P1 = 3115	n1 = 445
2	P2 = 3543	n2 = 545
3	P3 = 1734	n3 = 255

 

Рассчитаем соотношение  «Цена продажи / количество мест»  для всех трех рассматриваемых объектов, это будет цена продажи, приведенная к оцениваемому объекту по количеству мест:

• для объекта 1: 3115 : 445 = 7
• для объекта 2: 3543 : 545 = 6,5
• для объекта 3: 1734 : 255 = 6,8

Объектами-аналогами  можно считать объекты 1 и 2, здесь  количество мест в театре (445 и 545) наиболее близко к количеству мест в оцениваемом объекте (440).

Количество мест в  театре -  единственный оцениваемый  параметр, по которому надо сделать корректировку на приведенную цену

Расчёт поправки проведем в долях, при этом будем придерживаться следующего правила: «если оцениваемый объект лучше аналога по какому-либо параметру (в нашем случае – количество мест),  то поправка по этому параметру, вносимая в цену аналога, будет больше единицы. И наоборот, если объект оценки хуже аналога, то величина поправки будет меньше единицы».

Найдём различия в  ценах аналогичных объектов за счёт количества мест в театре. Для этого  разделим приведённую цену аналога 2 на приведённую цену аналога 1:

6,5 : 7 = 0,92 или 92%,

то есть  разница  в ценах составляет 8% или 0,08.

Рассчитаем величину поправки. Поскольку оцениваемый  объект хуже каждого из аналогов по количеству мест в театре, то поправка будет меньше единицы, то есть:

1 - 0,08 = 0,92.

Скорректированная цена аналогов:

по объекту 1: 445 х 0,92 = 409,4 руб.

по объекту 2: 545 х 0,92 = 501,4 руб.

Стоимость оцениваемой  недвижимости определим как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается свой вес экспертным путём, при этом учитывается количество поправок, внесённых в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных.

По второму объекту  поправка на цену в 1,22 раз больше, чем по первому объекту (545 – 501,4 = 43,6 руб. против 445 – 409,4 = 35,6 руб.; 43,6 : 35,6 = 1,22), поэтому примем следующие экспертные оценки: для объекта 1 – вес 0,60, для объекта 2 – 0,40 и рассчитаем средневзвешенную цену продажи одного места в театре:

(7 х 0,60 + 6,5 х 0,40) = 4,2 + 2,6 = 6,8 руб.

Стоимость оцениваемого театра на 470 мест:

440 х 6,8 = 2992 руб.

 

 

Задача 9. Оценка недвижимости.

 

Оценить двухэтажное  офисное здание заводоуправления площадью (A_of) 380 м², нуждающееся в текущем ремонте. В качестве аналога было выбрано двухэтажное офисное здание площадью (A_an) 360 м², в котором сделан текущий ремонт. Цена продажи аналога (P_an) – 3420 тыс. руб. Данные по парным продажам.

 

Номер объекта	Физические характеристики и назначение объекта	Состояние объекта	Цена, тыс. руб.
1	Одноэтажное кирпичное офисное  здание площадью (A1) 130 м2	Требуется ремонт	P1 = 975
2	Одноэтажное кирпичное офисное  здание площадью (A2) 210 м2	Проведен текущий ремонт	P2 = 1785

 

При сравнительном подходе  определяют стоимость недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировке данных.

Цена 1 м² одноэтажного кирпичного офисного здания площадью 130 м², в котором требуется ремонт, составит:

975 тыс. руб. : 130 м² = 7,5 тыс. руб./м²

Цена 1 м² одноэтажного кирпичного офисного здания площадью 270 м², в котором проведен текущий ремонт, составит:

1785 тыс. руб. : 210 м² = 8,5 тыс. руб./м²

Найдём различие в  ценах объектов за счёт проведенного ремонта, для этого разделим цену 1 м² по первому объекту на цену 1 м² по второму объекту:

7,5 : 8,5 = 0,88 или 88%,

то есть  разница  в ценах составляет 12% или 0,12.

В качестве аналога было выбрано двухэтажное офисное  здание площадью (A_an) 360 м², в котором сделан текущий ремонт. Цена продажи аналога (P_an) – 3420 тыс. руб.

Рассчитаем цену за 1 м² по зданию аналогу:

3420 тыс. руб. : 360 м² = 9,5 тыс. руб./м²

Для оцениваемого двухэтажного офисного здания заводоуправления площадью (A_of) 380 м², нуждающимся в текущем ремонте, проведем корректировку на цену 1 м²:

9,5 – 9,5 х 12% = 8,36 тыс. руб./м²

Стоимость двухэтажного офисного здания заводоуправления площадью (A_of) 440 м², нуждающегося  в текущем ремонте, составит:

380 м² х 8,36 тыс. руб./м² = 3176,8 тыс. руб.

 

 

Задача 10. Оценка оборудования.

 

Оцените оборудование, которое  было в эксплуатации (T) 5 лет, а его комплектация на момент приобретения не включала оснастки. Такой же новый станок, но с комплектом инструментов, стоит (P_new) 12600 руб. Текущая стоимость оснастки равна (P_I) 1000 руб. Норма амортизации (N_a) – 6% в год.

 

 

Стоимость нового оборудования без комплекта инструментов:

12600 – 1000 = 11600 руб.

Ежегодные амортизационные  отчисления составят:

11600 х 6% = 696 руб.

Накопленная сумма амортизации  за 5 лет составит: 5 х 696 = 3480 руб.

Стоимость оборудования, которое было в эксплуатации 5 лет, составит:

11900 – 3480 = 8420 руб.

 

 

Задача 11. Оценка оборудования.

 

Рассчитайте стоимость  энергетического оборудования мощностью (N_o) 1450 л.с., если стоимость аналогичного оборудования мощностью (N_an) 1025 л.с. составляет (P_an) 15500 руб., а К_с равен 0,55 (показатель степени, отражающий функциональную зависимость между изменением технического параметра и цены).

 

 

Для определения стоимости  оборудования  производится поправка на мощность. Для определения размера  поправки используется соотношение между ценами и параметрами  оборудования, с использованием степенной зависимости:

P₀/P_an = (N₀/N_an)ⁿ

где P₀, P_an – цены оборудования

       N₀, N_an –параметры оборудования

       ⁿ  - показатель степени, отражающий  функциональную зависимость между  изменением технического параметра и цены.

Соответственно,  P₀ = (N₀/N_an)ⁿ х P_an

Расчет:

P₀ = (1450 : 1025) ^0,55 х 15500 = 1,21 х 15500 = 18775 руб.

Стоимость энергетического  оборудования мощностью 1450 л.с. составит 18775 руб.

 

Задача 12. Оценка стоимости нематериальных активов.

 

Оцените стоимость гудвилла. Стоимость чистых активов предприятия (NA) – 1300 тыс. руб., прогнозируемая прибыль (PI) – 325 тыс. руб. Рентабельность собственного капитала в аналогичных компаниях по среднеотраслевым данным составляет (ROE) 13 %, ставка капитализации (r_c) – 23 %.

 

Гудвилл – преимущества, которые получает покупатель при  покупке уже существующей и действующей компании, по сравнению с организацией новой фирмы, но для оценки гудвилла продажа компании не является обязательным условием. В соответствии со стандартами российского бухгалтерского учета деловая репутация (гудвилл) определяется как разница между покупной ценой организации (как приобретенного имущественного комплекса в целом) и стоимостью по бухгалтерскому балансу всех активов и обязательств³.

Оценка гудвилла путем  расчета избыточной прибыли основывается на предположении, что если одно предприятие  получает больший объем прибыли на единицу активов, чем аналогичное предприятие этой же отрасли, то это означает, что дополнительную прибыль предприятию приносит именно его деловая репутация.

Рентабельность собственного капитала компании выше среднеотраслевого показателя:

325 : 1300 х 100% = 25%.

Прибыль оцениваемого предприятия  на 12% больше среднеотраслевого показателя (25% - 13% = 12%), согласно методу оценки с позиции избыточной прибыли такое расхождение возникает из-за того, что не была учтена часть активов оцениваемого предприятия, а именно – гудвилл.

Чтобы получить прибыль  в размере 325 тыс. руб. при рентабельности активов 13%, предприятию необходимо располагать активами на сумму

325 : 13% = 2500 тыс. руб.

Ставка капитализации рассчитывается как отношение чистого дохода к величине цены предприятия, соответственно, можно рассчитать стоимость активов предприятия исходя из известных данных о чистом доходе (325 тыс. руб.) и ставки капитализации (23%). Так мы учитываем рыночную стоимость активов, оценка гудвилла проводится на её основе: