Контрольная работа по "Оценке бизнеса"

А = 325 : 0,23 = 1413 тыс. руб.

Стоимость гудвилла составит: 2500 – 1413 = 1087 тыс. руб.

 

Задача 13. Оценка стоимости нематериальных активов.

 

Компания приобретает  лицензию на технологию, позволяющую  удешевить производство готового изделия  на (ΔIC) 6 руб. за штуку. В течение (T) 13 лет планируется ежегодно выпускать по (Q) 1550 шт. товара по цене (P) 18 руб. за штуку. В ходе переговоров достигнуто соглашение о выплате лицензиару роялти из расчета (K) 23% ежегодного экономического эффекта. Рассчитайте стоимость лицензии методом капитализации роялти при ставке дисконта (r_c) – 13%.

 

Роялти - ежегодно выплачиваемые предприятием-лицензиатом суммы лицензиару, согласно заключенному между ними договору.

Ежегодный экономический  эффект от приобретения лицензии на технологию, позволяющую удешевлять производство готового изделия, составит: 1550 х 18 = 27900 руб.

Величина ежегодных  платежей (роялти) составит:

27900 х 23% = 6417 руб.

Рассчитаем дисконтированные потоки прибыли, получаемой от выплат в виде роялти предприятием-лицензиаром, за 13 лет при ставке дисконта 13% (коэффициент 4,898 взят из финансовых таблиц):

P = 6417 х 4,898 = 31430,46 руб., соответственно, стоимость лицензии составит 31,43 тыс. руб.

 

Задача 14. Оценка стоимости земельных участков.

 

Какое использование  участка земли будет наиболее эффективным и какова наибольшая остаточная стоимость земли? Ставка капитализации: для зданий (r) 17%; для земли (rg) 14%.

Показатель	Торговый центр	Офисное здание	Жилое здание
Издержки на строительство, тыс. руб.	IC1 = 1900	IC2 = 2450	IC3 = 2080
Чистый операционный доход, тыс. руб.	NOP1 = 550	NOP2 = 900	NOP3 = 700

 

 

Рыночная стоимость  земельного участка зависит от ожидаемой  величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

Можно рассчитать срок окупаемости  вложений в каждый из объектов:

торговый центр - 1900 : 550 = 3,45

офисное здание - 2450 : 900 = 2,72

жилое здание - 2080 : 700 = 2,97

Наименьший срок окупаемости  имеет офисное здание (2,72), поэтому  использование участка земли под офисное здание следует признать наиболее эффективным.

Часть чистого операционного  дохода, относящегося к зданию, определяется исходя из значений стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий в случае, если будет построен:

торговый центр - 1900 х 0,17  = 323 тыс. руб.

офисное здание - 2450 х 0,17 = 416,5 тыс. руб.

жилое здание - 2080 х 0,17 = 353,6 тыс. руб.

Чистый операционный доход, относящийся к земле, составит, если будет построен:

торговый центр - 550 – 323  = 227 тыс. руб.

офисное здание - 900 – 416,5 =  483,5 тыс. руб.

жилое здание - 700 – 353,6 = 346,4  тыс. руб.,

как видим, офисное здание приносит наибольший операционный доход.

Стоимость земли составит в случае, если будет построен :

торговый центр - 227 : 0,14 =  1621,43 тыс. руб.

офисное здание - 483,5 : 0,14 = 3453,57 тыс. руб.

жилое здание - 346,4  : 0,14 = 2474,23 тыс. руб.

Земля физически недвижима, поэтому факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

Наиболее эффективным будет использование участка земли под строительство офисного здания, в этом случае остаточная стоимость земли будет наибольшей – 3453,57  тыс. руб.

 

Задача 15. Оценка стоимости земельных участков.

 

Риэлтерская фирма считает, что земельный участок в с. Атаманово площадью (A) 260 гектар через (T) 8 лет можно будет продать под коттеджи по цене (P) 28 тыс. руб. за гектар. Определите цену, которую фирма может заплатить за участок сегодня, чтобы обеспечить накапливаемый ежегодный доход в (r) 18%.

 

Доход, ожидаемый через 8 лет от продажи земельного участка  в с. Атаманово площадью в 260 гектар по цене 28 тыс. руб. за гектар, составит

260 х 28 = 7280 тыс. руб.

Необходимо оценить  стоимость бизнеса по сдаче в  аренду земельных Дисконтирование - это процедура вычисления сегодняшнего значения сумм, которые будут получены в будущем при известной ставке процента. Текущая дисконтированная стоимость PV исчисляется по формуле:

PV = V_t / (1 + r)ⁿ, где  V_t - будущий доход;   r - процентная ставка;  n - число лет.

Цена, которую фирма  может заплатить за участок сегодня (текущая стоимость), для обеспечения  накапливаемого ежегодного дохода в 18%, составит:

 PV = 7280 / (1+0,18)⁸ = 1936,8 тыс. руб.

 

Задача 16. Согласование данных различных методов.

 

Имеются данные по закрытому акционерному обществу. Количество акций в обращении (N_S) 1350 тыс. шт. Чистые активы (NA) – 2750 тыс. руб. Прибыль до налогообложения (EBT) – 520 тыс. руб. Налог на прибыль – 24%. Амортизация (DA) – 250 тыс. руб. Определите рыночную стоимость (d) 83% пакета акций, придав при согласовании следующие веса полученным результатам:

• метод накопления активов (W₁) – 0,25;
• метод капитализации прибыли до налогообложения (W₂) – 0,40;
• метод капитализации чистой прибыли (W₃) – 0,30;
• метод мультипликатора «Цена/Чистый денежный поток» (W₄) – 0,05.

 

1. По методу накопления  активов рыночная стоимость 83% пакета акций предприятия составит:

(NA – DA) х 83% = (2750 – 250) х 83% = 2075 тыс. руб.

2. По методу капитализации  прибыли до налогообложения стоимость  83% пакета акций предприятия с учетом ставки капитализации в 0,20 составит:

EBT / 0.20  х 83% = 1060 / 0,20 х 83% = 4399 тыс. руб.

Определение коэффициента (или ставки) капитализации - наиболее сложный этап оценки. В западном классическом варианте метод прямой капитализации предусматривает для капитализации использовать коэффициент (ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известны цена аренды и цена продажи. Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию невозможно.

Другим методом определения  коэффициента капитализации является метод суммирования (кумулятивного построения). Суть метода состоит в том, что в качестве базовой применяется безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости (премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.). Если безрисковой можно принять ставку в 10%, то ставка капитализации с учетом риска может составить как раз предлагаемые 20%.

3. Сущность метода капитализации  чистой прибыли  выражает формулой: Оцененная стоимость = Чистая прибыль / cтавка капитализации

Ставка капитализации для предприятия  обычно выводится из ставки дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости. М_e=Р/ Е=1 / R.

Чистая прибыль предприятия: 1060 – 1060 х 24% = 805,6 тыс. руб., принятая ставка дисконта с учетом риска – 0,20

По методу капитализации  чистой прибыли стоимость 83% пакета акций предприятия составит:

805,6 / 0,20 х 83% = 3343 тыс. руб.

4. Мультипликатор «Цена  / денежный поток» относится к  интервальным мультипликаторам. В качестве финансовой базы используется любой показатель прибыли, который может быть рассчитан аналитиком в процессе ее распределения (чистая прибыль, прибыль до налогообложения, прибыль до уплаты процентов и налогов и т.д). Основное требование - полная идентичность финансовой базы для аналога и оцениваемой фирмы.

Так как данных по аналогу  в условии задачи не имеется, то по методу мультипликатора «Цена / Чистый денежный поток» примем, что стоимость 83% пакета акций предприятия составит 3000 тыс. руб.

5. Определим рыночную  стоимость 83 % пакета акций:

2075 х 0,25 + 4399 х 0,4 + 3343 х 0,3 + 3000 х 0,05 = 3431,3 тыс. руб.

 

 

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: учебное пособие для вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. – 720 с.
2. Методические рекомендации по оценке инвестиционных проектов: Официальное издание. – М.: Экономика, 2000. – 145 с.
3. Оценка бизнеса / под ред. проф. А.Г. Грязновой и проф. М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 512 с.
4. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. В.В. Григорьева. – М.: ИНФРА-М, - 1997. – 256 с.
5. Самсонов В., Харченко С. Как оценить гудвилл // Финансовый директор. - 2004. - № 2.
6. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002. – 224 с.
7. Экономика недвижимости: учебное пособие / под ред. В.И. Ресина. – М.: дело, 1999. – 328 с.

¹ Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. – С. 178

² Оценка бизнеса / под ред. проф. А.Г. Грязновой и проф. М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003. – С. 119

³ Положение по бухгалтерскому учету «Учет нематериальных активов» ПБУ 14/2000, утв. приказом Минфина России от 16.10.2000 № 91н