Определение рыночной стоимости квартиры

Министерство образования  и науки РФ

Государственное образовательное  учреждение

высшего профессионального  образования

Тульский государственный  университет

Кафедра финансов и менеджмента

 

 

 

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине:

«Оценка бизнеса»

на тему:

«Определение рыночной стоимости квартиры»

 

 

 

 

Выполнил:   студент гр.

 

Проверил:                          к.э.н., доц. каф. ФиМ

       Федорова Т.А.

 

 

 

 

 

Тула 2011

Содержание

Введение……………………………………………………………………………….3

1. Краткое изложение основных  фактов и выводов………………………………..4

2. Объем и этапы исследования ……………………………………………………..4

3. Дата и цель оценки…………………………………………………………………5

4. Факторы, влияющие на стоимость объекта………………………………………6

5. Описание объекта оценки………………………………………………………….7

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта………11

7. Определение стоимости объекта…………………………………………………12

7.1. Затратный метод………………………………………………………….12

7.2. Метод сравнительного анализа продаж………………………………...16

7.3. Доходный метод………………………………………………………….21

8. Согласование результатов оценки……………………………………………….25

Список использованной литературы……………………………………………….27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает  в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (также земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует  в операциях с недвижимым имуществом. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимого имущества, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Не вызывает сомнения, что  только знание действующей правовой базы в сфере недвижимости позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям. Это обстоятельство, главным образом, обуславливает актуальность данной работы.

1. Краткое изложение основных фактов и выводов

Место нахождения объекта	г. Тула, ул. Ложевая, д.123, кв. 45
Тип объекта недвижимости	Квартира 2-х комнатная, общая площадь 52,7 кв. м., 2-ой этаж 9-этажного дома
Цель оценки	Определение рыночной стоимости  объекта
Оцениваемые права	Частная собственность
Наилучшее и наиболее эффективное  использование	Использование объекта в  качестве жилого помещения
Дата оценки	1 сентября 2011 года, дата оценки совпадает с датой осмотра
Основания для проведения оценки	Договор от 25.08.2011 между Заказчиком Сидоровой Н.Н. и Исполнителем Ивановым И.И.
Реквизиты заказчика	Гр. РФ Сидорова Надежда Николаевна Паспорт:  7004 658124, выдан РОВД г.Тулы, Пролетарского района 18.06.2004

 

2. Объем и этапы исследования

Объектом оценки является двухкомнатная квартира, находящаяся по адресу: Тульская область, г. Тула, улица Ложевая, д.123, кв. 45. 

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

1) Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

2) Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

3) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

4) Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

5) Подготовка отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

3. Дата, цель и основание проведения оценки

Оценка произведена по состоянию на 1 сентября 2011 года и выполнена в соответствии с требованиями Федеральных стандартов оценки №1, №2, №3 (Приказы Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации – Минэкономразвития России – от 20 июля 2010 г. №№ 254, 255, 256), а также федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998г.

Дата осмотра и дата оценки совпадают.

Цель оценки: расчет рыночной стоимости имущества на дату оценки (01.09.2011г.). Эта стоимость в дальнейшем может использоваться при заключении сделок по купле - продаже.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы или чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) одна из сторон не  обязана отчуждать объект оценки, а другая не обязана принимать  исполнение;

2) стороны сделки хорошо  осведомлены о предмете сделки  и действуют в своих интересах;

3) цена сделки представляет  собой разумное вознаграждение  за объект оценки и принуждения  к совершению сделки в отношении  сторон с чьей-либо стороны  не было;

4) платеж за объект  оценки выражен в денежной  форме.

Основанием для проведения оценки является договор.

4. Факторы, влияющие на стоимость объекта

На стоимость объекта  оценки могут влиять следующие группы факторов:

а) физические и природные: расположение в пределах города; барьеры, границы, топография, почва, дренаж и климат; услуги и коммунальное хозяйство; близость жизненно важных учреждений; расположение улиц; характер землепользования; согласованность структуры; внешний облик; специальные удобства; неудобства и риски; возраст и состояние улучшений.

б) социальные факторы: характеристика населения; уровень преступности.

в) экономические  факторы: связь с развитием города; экономический профиль жителей; новое строительство и вакантная земля; недвижимость в обороте и уровень вакансий; состояние рынка недвижимости.

г) государственные  факторы: налогообложение и специальные платежи; школы; планирование и правила застройки.

С учетом перечисленных факторов, можно перейти к описанию объекта оценки.

 

 

 

 

5. Описание объекта

Местоположение. Пролетарский район - крупнейший район Тулы, образовался в 1936 году. Ранее он назывался Чулковским, по названию села Чулково. Развитие оружейного и металлургического дела в Туле и наличие близлежащего оружейного завода способствовало тому, что большинство населения района с конца XVII века трудилось в различных ремесленных сферах.

В XX веке в район были включены многие близлежащие поселки, такие как  Кировский, Криволучье, Глушанки, Новомедвенский, Советский, Комарки, Бытовки.

Пролетарский район соединен с  Центральным двумя мостами - Чулковским и Восточным объездом, а с Зареченским - Демидовским мостом.

Содержанием района занимается специально созданное Территориальное управление администрации г. Тулы по Пролетарскому району.

Пролетарский район расположен в северо-восточной части города. На западе граничит с Зареченским, на юге — с Центральным районами города.

Объект оценки расположен в непосредственной близости от автобусной остановки ул. Степанова (40 метров). Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по Пролетарской и Ложевой улице. 15-20 минут на общественном транспорте от центра города.

 

Окружение. Двор дома обустроен, имеется детская площадка, место для парковки личного автотранспорта, зеленые насаждения. В радиусе 150 метров расположены следующие объекты: супермаркет, аптека, газетный киоск, почтовое отделение «Почта России»,  дошкольное учреждение. В диапазоне 500 метров находится МОУ СОШ № 21, а так же:

- кафе,

- отделение Сбербанка,

- книжный магазин,

- 4 магазина женской, мужской  и детской одежды,

- 2 салона красоты, 

- автосалон,

- автошкола,

- мебельный магазин,

- магазин бытовой техники,

- крупный строительный рынок,

- химчистка.

Преобладающая застройка данного района – многоквартирные жилые дома.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления, газоснабжением, канализацией, вывозом мусора, стационарным телефоном, проводным Интернетом и домофоном.

Подъезд. Представляет собой асфальтированную дорогу от ул. Ложевая. Общее удаление от транспортных путей составляет 50 м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, которое можно оценить как удовлетворительное.

Характеристика  местности. Городская, расположена в Пролетарском районе г. Тулы.

Рельеф площадки – спокойный, без существенных неровностей. Уровень  грунтовых вод на участке находится  в 2,1 – 2,7 м от поверхности земли.  Климат умеренно-континентальный, что характеризуется довольно теплым летом со средней температурой июля +20,5 С^о и умеренно холодной зимой (средняя температура января –8,3 С^о). За год выпадает примерно 625 мм осадков. Глубина промерзания грунта – 1,2 м.

Преобладающее направление  ветров – юго-западное.

Степень застройки -  75%.

Характеристика  спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобного недвижимого имущества значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

Описание здания

Квартира расположена  в девятиэтажном, крупно - панельном, многоподъездном доме, 1984 года постройки.

Перекрытия между этажами  железобетонные. Подъезд дома в хорошем состоянии, оборудован металлической дверью, имеется домофон. Лестничная клетка в хорошем состоянии. Мусоропровод на лестничной клетке. Один пассажирский лифт. Количество квартир на этаже – 4.

Описание  технического состояния  основных элементов:

• Фундамент. Вскрытие не производилось. Выпучивание кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние отличное.
• Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как отличное.
• Перекрытия. При осмотре мест примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытия не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное.
• Крыша. При осмотре выявлено, что рулонный ковер не поврежден. Состояние крыши отличное.
• Проемы оконные и дверные. Рассыхание дверных и оконных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены.
• Полы. При осмотре видимых повреждений не обнаружено. Полы покрыты плиткой на кухне и в коридоре и ванной комнате, ламинат – в жилых комнатах. Состояние оценивается как отличное.
• Внутренняя и наружная отделка. Внутренняя и наружная отделка находятся в отличном состоянии.
• Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии, не требуют ремонта или замены.