Определение рыночной стоимости квартиры

где Ц_i – цена продажи i-го объекта недвижимости;

      K_i – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

На дату оценки имеется  информация о ценах продажи трех объектов недвижимости, аналогичных  оцениваемому. Информация о характеристиках  объектов представлена в таблице 2.

Таблица корректировок включает показатели, которые были внесены  на основании имеющихся различий между объектами-аналогами и объектом оценки (таблица 3).

В качестве единицы сравнения  выбрана цена за 1 кв.м. площади квартиры.

Объекты сравнения подобраны  по общей площади и техническим  характеристикам.

 

Таблица 2 - Информация о сделках купли-продажи аналогичных объектов

Характеристика	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
1. Цена сделки, руб.  2. Общая площадь, кв.м   3. Дата продажи   4. Местоположение   5. Этаж 6.Застекл.лоджия 7. Санузел 8. Телефон 9. Интернет 10. Удаленность от дороги, м	-   52,7   -   ул.Ложевая   2/9 + Разд. + + 30	2.300.000   52,7   Август 2011   ул.Пролетарская   2/9 + Совм. + + 30	2.200.000   52,7   Июнь 2011   ул. Кирова   2/9 + Разд. + - 60	2.250.000   52,7   Июль 2011   ул.Ложевая   2/9 + Совм. + + 70

 

Объяснение корректировок:

1. поправки на имущественные  права, условия финансовых расчетов  и условия продажи не производились,  т.к. все аналоги находятся  на полном праве собственности,  финансовые расчеты производятся  за счет собственных средств  и чистота сделок одинакова;

2. корректировки относительно  времени (даты) продажи выполнялись  исходя из того, что увеличение  цены продажи за предшествующие  периоды происходили в среднем  на 1,5% в месяц;

3. корректировки на местоположение  объектов, техническое состояние  и удаленность от дороги определялись  на основе визуального осмотра.

Таким образом, местоположение аналога №1 лучше, чем объекта  оценки, следовательно, корректировка  отрицательная, аналога № 2 – хуже (корректировка «+»). Наличие совместного  санузла у объектов №1 и №3 и  отсутствие Интернета у аналога  №2 – положительные корректировки. Удаленность от дороги у аналогов № 2 и № 3 больше, что является положительной  характеристикой,  т.к. уровень шумового загрязнения у них снижен. Следовательно, корректировка имеет отрицательное  значение.

В качестве базовой рыночной стоимости 1 кв.м площади оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная  цена сравнимого объекта или объектов, по которым абсолютное итоговое значение корректировок или их число минимально.

Таким образом, наименьшее число  корректировок было проведено для  объекта №1 и №3, но абсолютное итоговое значение корректировок у объекта  №1 значительно меньше (659 руб.), по сравнению с объектом №3 (1.413 руб.). 

Итоговая цена 1 кв.м оцениваемого объекта составит 44.650 руб. и цена объекта, рассчитанная методом сравнительных продаж,  будет равна 2.353.055 руб.

 

Таблица 3 – Таблица корректировок стоимости сравниваемых объектов

Элемент сравнения	Оцениваемый объект	Аналог№1	Аналог№2	Аналог№3
Цена продажи, руб.	-	2.300.000	2.200.000	2.250.000
Площадь, кв.м	52,7	52,7	52,7	52,7
Цена за единицу  площади, руб.	-	43.643	41.746	42.694
Право собственности	полное	полное	полное	полное
Условия финансовых расчетов	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи	предложение	предложение	предложение	предложение
Условия рынка (время  продажи)	-	Август 2011	Июнь 2011	Июль 2011
Корректировка	-	+1,5	+4,5	+3
Сумма корректировки	-	+655	+1.879	+1.281
Скорректированная цена	-	44.298	43.625	43.975
Местоположение  в городе	ул.Ложевая	ул.Пролетарская	ул. Кирова	ул. Ложевая
Корректировка	-	- 1%	+1%	0
Сумма корректировки	-	- 443	+436	0
Скоррект. цена	-	44.741	44.061	43.975
Этаж/этажность	2/9	2/9	2/9	2/9
Инженерные характеристики
Санузел (раздел/совмещ)	Разд.	Совм.	Разд.	Совм.
Корректировка	-	+ 1%	0	+1%
Сумма корректировки	-	+447	0	+440
Интернет	+	+	-	+
Корректировка	-	0	+0,5%	0
Сумма корректировки	-	0	+220	0
Удаленность от дороги, м	30	30	60	70
Корректировка	-	0	- 0,5%	- 0,7%
Сумма корректировки	-	0	- 220	- 308
Скорректированная цена	-	45.188	44.061	44.107

 

7.3. Доходный метод

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру  оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно  связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые  принесет данная недвижимость. Другими  словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние  деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее эксплуатации и от последующей продажи. Основой доходного метода является принцип – «вклад в недвижимость должен приносить доход не меньший, чем вклад той же суммы в банк». Таким образом, настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет.

Основные этапы процедуры  при данном методе:

1. Определение периода владения для оцениваемой недвижимости;
2. Прогнозирование периодических платежей;
3. Выбор соответствующей нормы дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии;
4. Расчет стоимости оцениваемого объекта на конец периода владения (стоимость реверсии);
5. Расчет текущей стоимости периодических потоков и реверсии путем дисконтирования их с применением соответствующих норм дисконта;
6. Расчет окончательной стоимости путем суммирования всех текущих стоимостей доходов.

Существует два метода пересчета чистого дохода в текущую  стоимость: метод прямой капитализации  и анализ дисконтированного денежного  потока.

Метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными предсказуемыми суммами доходов и расходов.

Метод дисконтирования  денежных поступлений наиболее применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

Оценка  методом дисконтирования денежных поступлений

Этот метод основан  на том, что оценщик измеряет текущую  стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом, анализирует поток доходов и расходов в течение нескольких периодов владения оцениваемым имуществом. После проведения анализа потока доходов и расходов, рассчитывается наиболее вероятная стоимость реверсии – стоимость, по которой имущество может быть продано в конце периода владения.

 

Анализ доходов. Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата равная в среднем 10.000 руб. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 6% в год в течение второго и третьего года и на 4% в течение последующих годов. Стоит отметить, что все расходы по содержанию квартиры (например, коммунальные услуги, счет за телефон и прочее) несет арендатор.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как  сумму доходов каждого года, приведенных  к текущему моменту:

ТС=П₁+П₂+П₃+П₄+П₅

Приведение доходов к  текущему моменту производится по следующей  формуле:

П_i=(C_{ap i}-C_{з i})*TCE_i,

где C_{ap i}  - арендная плата в i-году;

      C_{з i} - затраты на содержание в i-году;

      TCE_i - текущая стоимость единицы для года i;

TCE_i= ,

где СД - ставка дисконтирования за год.

Величина ставки дисконтирования  СД отражает возможность альтернативного  вложения капитала. В настоящее время она установилась на уровне 8,25%.

Вторым источником дохода является продажа этой квартиры по истечению 5 лет (реверсия). Для определения  возможной стоимости реверсии используется формула:

С_рев= П₆ / ставка возвратной капитализации

Доход от аренды берется  по шестому году. Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества  превышает приносимый годовой доход. Для жилых помещений (квартир), представленных на рынке эта ставка равна 7%.

После получения стоимости  реверсии ее необходимо, так же как  и доходы от аренды привести к текущему моменту:

ТС_рев = С_рев * ТСЕ₅,

где С_рев – стоимость реверсии;

      ТСЕ₅ – текущая стоимость единицы для пятого года.

 

Анализ расходов. Несмотря на то, что объект на дату оценки находится в отличном состоянии, для сохранения его полезности на прежнем уровне через некоторое время потребуется капитальный ремонт. Расходы на ремонт составят 100.000 руб.

Также собственник ежегодно уплачивает налог на имущество 5.300 руб. (2,2% от балансовой стоимости квартиры).

 

Исходя из принятых условий, можно провести анализ потока доходов  за 5 лет аренды. Анализ представлен  в виде таблицы 4.

 

Таблица 4 - Анализ дисконтированного денежного потока

№ п/п	Наименование показателя	Ед.изм		Изменение по годам           1                     2                       3                        4                        5					6
1	Арендуемая площадь		52,7
2	Арендная плата за месяц	Руб.	10.000
3	Арендная плата за год	Руб.		120.000	127.200	134.832	140.225	145.834	151.668
4	Увеличение арендной платы  в год	%/год		0	6	6	4	4	4
5	Расходы на кап.ремонт	Руб./год		20.000	20.000	20.000	20.000	20.000
6	Налог на имущество	Руб./год		5.300	5.300	5.300	5.300	5.300
7	Чистый операционный доход	Руб./год		94.700	101.900	109.532	114.925	120.534
8	Процент по депозиту (СД)	%		8,25	8,25	8,25	8,25	8,25
9	Стоимость единицы	-		0,924	0,853	0,788	0,728	0,673
10	Текущая стоимость денежных потоков	Руб.		87.503	86.921	86.311	83.665	81.119
11	Текущая стоимость будущих  доходов	Руб.	П1+П2+П3+П4+П5 = 425.519
12	Стоимость реверсии	Руб.	151.668 / 0,07 = 2.166.686
13	Стоимость реверсии, приведенная  к текущему моменту	Руб.	Срев * ТСЕ5 = 2.166.686*0,673 = 1.458.180
14	Рыночная стоимость объекта	Руб.	ТСрев + ТСдох = 2.592.205

Таким образом, стоимость  объекта недвижимости, рассчитанная доходным методом,  составляет 2.592.205 рублей. 

8.Согласование результатов оценки

В результате расчетов рыночной стоимости квартиры по трем подходам получены следующие результаты:

 

Метод оценки	Стоимость, руб.
Затратный метод	1.860.000
Сравнительный метод	2.353.055
Доходный метод	2.592.205

 

Рыночную стоимость объекта  оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными подходами к оценке.

• Затратный метод полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений. Основным недостатком затратного подхода, несмотря на большую достоверность его результатов, является то, что стоимость, рассчитанная данным подходом, не учитывает затраты на выделение земельного участка, и не отражает часто меняющуюся ситуацию на рынке недвижимости.
• Сравнительный метод отражает ту цену, которая может сложиться на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым и является рынок жилья.
• Доходный метод отражает предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный покупатель, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности.

 

 

Проанализировав поставленную цель оценки, характер использования  объекта оценки, степень полноты  и достоверность исходной информации, величину погрешности, полученную по каждому  из подходов, можно сделать вывод, что наибольшей степени достоверности  соответствует результат, полученный в рамках сравнительного подхода. Ему  присваивается показатель удельного  веса 0,5. Затратный подход в данном случае не отражает в полной мере рыночную ситуацию и степень достоверности полученного результата, оценивается показателем удельного веса 0,3. Доходному подходу присваивается показатель удельного веса 0,2, так как в нем использованы прогнозные величины.

 

Таблица 5- обобщение результатов  оценки

Подходы	Стоимость, руб.	Удельный вес	Взвешенная стоимость, руб.
Затратный	1.860.000	0,3	558.000
Сравнительный	2.353.055	0,5	1.176.528
Доходный	2.592.205	0,2	518.441
ИТОГО	-	1,0	2.252.969